Не всегда квартира нужна, чтобы в ней жить. Многие приобретают жилье, например, для детей. Либо, рассчитывая выгодно перепродать после подъема цен. Но, пока ипотечная квартира стоит пустая, возникает вопрос, можно ли ее сдавать в аренду. А вырученные средства направлять на погашение задолженности перед банком. Ведь во многих городах даже за найм «однушки» граждане отдают очень значительные суммы денег.
Когда ипотечную квартиру можно сдать в аренду
Гражданин вправе распоряжаться своей недвижимостью любым удобным для себя способом. Он может пустить арендаторов, продать жилье, подарить и т. д. Ни в федеральных законах, ни в Гражданском кодексе нет запретов на подобные действия.
Но нельзя забывать о наличии статьи 346 ГК РФ. На основании ее положений заселять в залоговую квартиру арендаторов можно только при условии, что в кредитном договоре отсутствует запрет на подобные действия.
Если заемщик планирует сдать ипотечную квартиру в аренду, ему следует предварительно внимательно перечитать соглашение с банком. В каком-либо из разделов может содержаться требование о том, что все юридически значимые действия, касающиеся залогового имущества, необходимо согласовывать с кредитором.
Ведь банк в течение всего срока действия договора будет следить за тем, в каком состоянии находится купленный объект недвижимости. Если будет установлено, что ему причинен значительный ущерб, либо покупатель использует жилье не по назначению, кредитор вправе заявить о расторжении договора займа в одностороннем порядке.
Многие собственники квартир полагают, что сотрудники финансовых организаций не будут ходить по ипотечным квартирам и проверять, кто в реальности живет на конкретных квадратных метрах. Но не стоит забывать о том, что в отдельных ситуациях договоры аренды подлежат регистрации в Росреестре. Помимо этого банки имеют возможность проверять финансовые потоки своих заемщиков. Если на карту/счет поступят средства от арендатора квартиры, кредитор обязательно об этом узнает.
Какие банки разрешают сдавать ипотечные квартиры в аренду
Банков, разрешающих своим клиентам сдавать залоговые квартиры внаем, не так много. Это:
- Сбербанк.
- Альфа-Банк.
- Промсвязьбанк.
- ВТБ.
Но даже эти финансовые структуры стараются максимально обезопасить залоговое имущество от возможных притязаний третьих лиц. Например, заемщику могут поставить ряд условий:
- В квартире нельзя прописать несовершеннолетних.
- Объект страхуют в пользу кредитора не только от основных, но и от всех маловероятных рисков.
Если обобщить информацию, то банку нужны гарантии, что заемщик будет своевременно платить по кредиту. Если же средства не будут поступать в соответствии с графиком, то кредитор должен иметь возможность изъять залоговое имущество для продажи через торги. А это может стать проблемой, если в квартире зарегистрированы квартиранты, в том числе с несовершеннолетними детьми.
Нужно отметить, что небольшие региональные банки более лояльно относятся к вопросам распоряжения залоговой недвижимостью. Для них важно, чтобы заемщик не задерживал платежи. И не имеет значения, из каких источников он будет получать деньги для погашения задолженности.
Применительно к сдаче в аренду ипотечной квартиры необходимо учитывать еще один важный момент. Зачастую платежи по кредиту вносят не собственно покупатели, а государство через свои институты, например Росвоенипотеку. И в подобной ситуации заемщику могут запретить пускать на свои квадратные метры нанимателей. Иначе может оказаться, что квартиру оплачивают из бюджета, а собственник получает дополнительные доходы от владения этим имуществом. Государство в этом не заинтересовано. Оно ставит своей задачей обеспечить жильем льготные категории россиян.
Как получить разрешение на сдачу ипотечной квартиры в аренду
Чтобы запросить разрешение на сдачу залогового имущества в аренду или даже уведомить об этом кредитора, необходимо обратиться в офис банка. Здесь на месте заполняется заявление установленной формы. При себе заемщик обязан иметь следующие документы:
- паспорт или иное удостоверение личности;
- экземпляр кредитного договора;
- выписка из ЕГРН на залоговую квартиру;
- проект договора аренды жилого помещения. В него необходимо внести паспортные данные нанимателя. Дополнительно обозначают, на какой срок заключается соглашение с арендатором и то, что квартира является обеспечением по кредиту.
Важный момент! Обратиться с заявлением в банк необходимо даже тогда, когда кредитор напрямую не запрещает сдавать квартиру в аренду или не требует отчитываться о подобных операциях. Заемщик подобным образом защищается от возможных претензий со стороны кредитора в форс-мажорной ситуации.
Например, арендатор без разрешения изменит конфигурацию комнат, повредит несущие конструкции, затопит квартиру и соседей и т. д. На практике это означает, что банк лишается обеспечения по кредиту. И он вправе либо вообще заявить о расторжении договора займа, либо потребовать предоставить иной равноценный залог.
Переходить к поиску арендаторов или непосредственно к заключению договора найма следует только после получения официального разрешения от кредитора. Нанимателем может быть не только физическое, но и юридическое лицо.
Что нужно знать о регистрации арендатора в ипотечной квартире
В соответствии с действующим российским законодательством гражданин обязан зарегистрироваться по месту постоянного или временного проживания. И на это ему дается всего 7 дней. Исключение делается только для ситуаций, когда гражданин проживает у близких родственников или снимает жилплощадь в том же муниципалитете, где зарегистрирован постоянно.
На практике это означает, что арендодатель обязан предоставить временную регистрацию нанимателю и лицам, проживающим с ним. Но многие банки напрямую запрещают заемщикам прописывать в квартире кого-либо кроме членов своей семьи. Если должник решит зарегистрировать еще кого-либо, ему потребуется официальное разрешение кредитора. Запрет на прописку посторонних, включая арендаторов, может и отсутствовать в договоре. Но и в этом случае заемщику лучше уведомить кредитора.
Вопросы регистрации — временной или постоянной — регламентируются Постановлением Правительства № 713. Этот документ предусматривает, что гражданин обязан обратиться в органы внутренних дел и встать на учет по месту пребывания.
Если арендатор не имеет прописки, он не сможет получать медицинскую помощь в ближайшей поликлинике, детей не примут в детский сад или школу. Максимально временную прописку оформляют на 5 лет. Если договор аренды ипотечной квартиры заключен на год, то и регистрация будет действовать столько же. Детей автоматически прописывают по месту проживания родителей. И на эту процедуру даже не требуется согласие собственника помещения.
И потом владелец может столкнуться с проблемами из-за того, что не может выселить арендаторов «на улицу» даже в ситуации, когда они не платят по договору или причиняют ущерб имуществу. И это — один из ответов на вопрос, почему нельзя сдавать ипотечную квартиру в аренду.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос со заключением договора найма жилого помещения с иностранцами. В этом случае собственнику придется уведомить ФМС России о прибытии гражданина иного государства и фактически стать приглашающей стороной. В противном случае можно столкнуться с претензиями со стороны контролирующих инстанций и штрафами в значительных суммах. Иностранца также придется прописать на своей жилплощади.
Как составить договор аренды ипотечной квартиры
Договор аренды — обязательный документ, регламентирующий взаимоотношения между собственником квартиры и нанимателем. В зависимости от срока действия он может быть:
- Краткосрочным. Действует не более 11 месяцев.
- Долгосрочным. В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор заключают максимум на 5 лет.
Если в соответствии с разрешением банка ипотечную квартиру можно официально сдавать в аренду, соглашение с нанимателем заключают в простой письменной форме. Если срок действия превышает 11 месяцев, договор регистрируют в Росреестре. Нотариальное заверение не требуется.
Но недостаточно только подписать договор. При заселении арендатора в квартиру обязательно составляют акт приема-передачи. В нем подробно описывают состояние жилплощади, наличие мебели, бытовой техники и т. д. Второй акт составляют при расторжении договора аренды. Во избежание возможных споров состояние квартиры и обстановки фиксируют при помощи фото и видео.
Применительно к долгосрочным соглашениям необходимо выделить несколько моментов:
- Наниматель получает приоритетное право на продление договора, если собственник и далее собирается сдавать квартиру в аренду.
- Если нет запретов со стороны владельца и банка, съемщик может передавать квартиру в субаренду либо временно регистрировать третьих лиц.
В договоре аренды ипотечной квартиры необходимо указать:
- паспортные данные собственника и нанимателя;
- точные сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, этаж, площадь, количество комнат и т. д.;
- наличие мебели и бытовой техники, что именно находится в помещении и в каком состоянии;
- данные о том, что недвижимость ипотечная, но банк дал разрешение на сдачу объекта в аренду;
- кто помимо нанимателя будет проживать в квартире;
- на сколько месяцев или лет заключается договор;
- порядок оплаты коммунальных услуг и собственно аренды;
- наличие и сумма депозита и/или аванса;
- права и обязанности сторон, способы разрешения возможных конфликтных ситуаций.
Последнему пункту стоит уделить особое внимание. Например, собственник квартиры может запретить нанимателю приглашать гостей, держать тех или иных животных, курить в квартире и т. д. Если съемщик нарушает эти правила, владелец может заявить о досрочном расторжении договора. Это же относится к несоблюдению режима тишины, конфликтам с соседями и иным подобным ситуациям.
Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру
Ответить на этот вопрос однозначно невозможно. С одной стороны заемщик может за счет вырученных средств погашать ипотеку. Но в то же время покупатель обязан предварительно обратиться в банк и запросить разрешение на заселение арендаторов. Если кредитор запретит, лучше не рисковать, пуская в квартиру посторонних лиц.
Но нужно учитывать еще несколько моментов:
- Все получаемые физическим лицом доходы облагаются НДФЛ. Налоговые резиденты России перечисляют в бюджет 13%, нерезиденты — 30%. Можно зарегистрироваться в качестве самозанятого. И тогда с арендных платежей в бюджет придется перечислять всего 4% при условии, что нанимателем является физлицо.
- Всегда есть риск, что арендаторы, например, затопят соседей или причинят жилью какой-либо ущерб. И тогда собственник получит не прибыль, а многомиллионные убытки.
Заключение
Многие россияне покупают квартиры именно с инвестиционными целями, чтобы сдавать их в аренду и получать доход. Формально гражданин вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение.
Но ситуация несколько усложняется, если квартира — ипотечная. В этом случае сдавать залоговое жилье в аренду можно только при наличии разрешения кредитора. Как минимум, банк не должен запрещать подобные сделки.
В договоре найма ипотечной квартиры помимо стандартных пунктов, касающихся порядка и сроков оплаты, данных собственника и нанимателя обязательно указывают, что помещение находится в залоге.
Если соглашение заключается на срок от 11 месяцев, его передают в Росреестр для официальной регистрации. Для договора можно выбрать простую письменную форму. Заверять его у нотариуса или непосредственно в банке не нужно.
Читайте также:
