Ипотечные кредиты в среднем оформляют на 15-20 лет. И все это время заемщику придется ежемесячно перечислять на счет банка значительные суммы денег. Но нельзя забывать и о доп расходах при оформлении ипотеки. Ведь на оплату страховки, различных комиссий потребуются еще очень значительные суммы.
Нужно отметить, что дополнительные расходы неизбежны не только при первоначальном оформлении кредитного ипотечного договора, но и при его рефинансировании. И не всегда снижение процентной ставки позволяет перекрыть эти затраты.
Сказать однозначно, сколько придется переплатить, невозможно. Многое зависит от обстоятельств каждой конкретной сделки.
Обязательные расходы при покупке квартиры в ипотеку и рефинансировании
При получении ипотечного кредита заемщику необходимо:
- Заказать оценку объекта. В зависимости от типа объекта и его стоимости из бюджета необходимо выделить от 5 тыс. рублей.
- Оплатить госпошлину при регистрации права собственности по покупаемое жилье или закладной, внесении в нее изменений и т. д.
- Получить согласие супруга/супруги на сделку, если между ними не заключен брачный договор, предполагающий раздельное владение недвижимостью.
- Застраховать залоговое имущество. Стоимость полисов может существенно отличаться у разных страховых компаний. В среднем ежегодные затраты заемщика составят 0,7-1% от оценочной стоимости жилья.
Например, если квартира стоит 10 млн. рублей, то каждый год только за страховку придется отдавать до 100 тыс. рублей. И отказаться от этой услуги нельзя. В соответствии с законодательством заемщик обязан страховать залоговое имущество в пользу банка. Если он откажется продлить действие полиса, кредитор имеет право поднять процентную ставку или вообще заявить о расторжении договора.
Страховать свою жизнь и титул объекта (для вторичного рынка) заемщик формально не обязан. Но отказ от покупки полиса обычно чреват повышением процентной ставки по кредиту в целом.
При рефинансировании ипотеки практически все эти расходы сохраняются. Но здесь требуются уточнения:
- Если обращаться за перекредитованием практически сразу после подписания первоначального договора, «новый» банк может принять данные имеющейся оценки, а может и настоять на проведении новой. При этом зачастую заемщика направляют в строго определенную оценочную компанию.
- Придется оплатить государственные пошлины за снятие обременения по первоначальному договору и наложение в пользу второго.
- Могут возникнуть сложности с переоформлением страхового полиса. Страховщики могут и отказать в изменении данных выгодоприобретателя в ранее подписанном договоре. И тогда окажется, что заемщик в течение года дважды страхует одну и ту же квартиру в пользу разных банков. Можно попытаться вернуть часть страховой премии по первоначальному договору, но сумма к выплате может оказаться очень небольшой.
- Дополнительно заемщику может потребоваться нотариально заверенная доверенность от супруга/супруги на проведение рефинансирования, внесение изменений в ЕГРН и проведение иных юридически значимых действий.
Все эти затраты желательно рассчитать еще до обращения в банк за ипотечным кредитом или рефинансированием. Иначе может оказаться, что реальные расходы намного выше запланированных.
Дополнительные расходы при оформлении или рефинансировании ипотеки
Только застраховать квартиру в пользу кредитора и оплатить регистрацию сделки недостаточно. Есть и дополнительные расходы, о которых нельзя забывать. Например:
- При выборе квартиры для покупки или банка для получения кредита может потребоваться помощь риэлтора или ипотечного брокера. Договор с банком желательно показать профессиональному юристу для получения разъяснений по спорным или сложным пунктам. И услуги всех этих специалистов придется оплачивать.
- Любое внесение изменений в закладную предполагает оплату государственной пошлины. При рефинансировании, как минимум, придется снять обременение в пользу первого кредитора и оформить уже в рамках нового договора.
- На сайте банка обычно указан диапазон процентных ставок. На минимальное значение могут рассчитывать только отдельные категории граждан, например, зарплатные клиенты с идеальной кредитной историей и хорошим доходом. За каждое отклонение от «стандарта» ставку повышают на 0,15-1,5 п. п. Это относится, например, к отказам от регистрации сделки в электронном формате, страхования жизни и здоровья и т. д.
- Практически за все денежные переводы банки берут комиссию в пределах 0,3-1% от суммы. Необходимо также отметить, что наличными в рамках одного платежа максимально можно внести только 100 тыс. рублей.
- Может потребоваться конвертация валют, например, если кредитный договор оформлен в долларах, а заемщик вносит рубли. И за такие операции банки также берут комиссию.
Дополнительные расходы при покупке квартиры в ипотеку, в том числе в Сбербанке, ждут и тех, кто решает рефинансировать ранее оформленный кредит. Например, может оказаться, что за досрочное закрытие обязательств придется заплатить значительную комиссию. Чтобы подобные платежи не становились неприятным сюрпризом, необходимо тщательно и внимательно читать кредитный договор перед подписанием.
Когда выгодно обращаться за рефинансированием
Банки периодически снижают ставки по ипотечным кредитам. Обычно это следует за снижением ключевой ставки Центробанка. И оказывается, что оформить кредит можно по более низкой ставке, чем еще 2-3 года назад. Разница могла достигать 3-4 п. п.
Обращаться за рефинансированием следует именно при таком снижении процентной ставки, чтобы не оказалось, что платить придется еще больше из-за дополнительных платежей. Выбирая банк для перекредитования, нужно учитывать:
- какая сумма потребуется на переоформление кредита. Это относится к всевозможным комиссиям, пошлинам и т. д.;
- как давно оформлен кредит на покупку квартиры. Например, лучше отказаться от перекредитования, если по первоначальному договору уже выплачено не менее расчетной 2/3 суммы.
Это связано с тем, что на первом этапе заемщик возвращает банку начисленные проценты и только потом переходит к оплате основного долга. И получается, что после рефинансирования гражданин будет перечислять уже новому банку проценты практически с первоначальной суммы обязательства.
Дополнительно нужно отметить, что после перекредитования за гражданином сохраняется право на налоговый вычет. Он имеет право вернуть из госбюджета 260 тыс. рублей с основной суммы долга и 390 тыс. рублей с процентов по договору.
Отдельно стоит сказать о рефинансировании в ситуации, когда часть задолженности по первоначальному договору закрыта за счет материнского капитала. Ранее собственник обязан был выделить доли детям в течение 6 месяцев после закрытия первоначального договора. И перекредитующий банк получал обеспечение, собственниками являются дети. В результате многие финансовые организации отказывались от рефинансирования подобных сделок.
Начиная с 2020 года, процедуру выделения долей детям при использовании маткапитала можно отложить на момент, когда задолженность за квартиру будет полностью погашена.
Когда могут отказать в рефинансировании
В определенных ситуациях заемщику могут отказать в перекредитовании ипотечного кредита. Например:
- Гражданин не желает страховать квартиру в пользу кредитора.
- Жилье покупали совместно муж и жена. Уже в процессе исполнения договора они развелись. И каждый из супругов по отдельности не соответствует требованиям нового банка.
- Заемщик ранее обращался за перекредитованием в рамках данного договора.
- Рыночная стоимость залогового имущества существенно снизилась за период кредитования.
- Заемщик потерял значительную часть дохода, допускает просрочки по платежам.
- Рефинансирование невозможно в принципе. Например, нельзя переоформить кредит, полученный в рамках военной ипотеки. В данном случае деньги по кредиту, как минимум, их значительную часть, платит государство. Не получится и перейти с «обычной» ипотеки на IT даже при соответствии всем условиям новой программы.
- В купленной квартире проведена незаконная перепланировка.
Также банки могут отказать в рефинансировании, если первоначальный договор только подписан, либо до его полного закрытия осталось не более 6-12 месяцев.
Как сократить расходы при покупке квартиры в ипотеку
Чтобы ежемесячные траты были не столь обременительными, можно задействовать следующие способы:
- Использование материнского капитала. Сейчас его в России платят даже при рождении первого ребенка.
- Оформление налогового вычета. Этот вариант возмещения расходов по ипотеке доступен заемщикам-плательщикам НДФЛ. Максимально из бюджета вернут 650 тыс. рублей.
- Получение субсидии в размере 450 тыс. рублей. Она доступна многодетным семьям.
Применительно к последнему пункту требуются пояснения. В первую очередь субсидию направляют на погашение основной части долга перед банком. Если после этого останутся деньги, можно закрыть начисленные проценты. Если даже в этом случае субсидия не выбрана полностью, использовать остаток суммы в будущем не получится. Он просто «сгорит».
Заключение
Оформление ипотеки всегда сопряжено со значительными затратами. Например, приходится оплачивать услуги оценщика, страховать в пользу банка купленную недвижимость. Кредитор может включить в договор и иные комиссии самого разного характера.
С расходами сопряжено и рефинансирование ипотечного кредита. Также придется переоформлять страховку, платить за внесение изменений в закладную. В целом, специалисты говорят о том, что обращаться за перекредитованием следует, если разница между первоначальной и предлагаемой ставками составляет не менее 3 п. п.
Но следует осторожно относиться к ситуациям, когда увеличивается срок кредитования в рамках нового договора. Это автоматически увеличивает затраты на обслуживание кредита.
