Порядок проведения общего собрания собственников мкд. Как ведется документация, подсчитываются голоса, кто является инициатором, как оспариваются решения.
- Когда проводится общедомовое собрание.
- Что необходимо для того, чтобы провести общедомовое собрание.
- Порядок оформления протокола общего собрания собственников МКД.
- В каких случаях протокол может признаваться юридически ничтожным.
- Порядок подведения итогов.
Все решения, касающиеся обслуживания, или усовершенствования общедомовых территорий принимаются на собраниях, так как единственный орган управления дома сегодня представлен его собственниками. В соответствие с нормами статей 44-48 ЖК России, предусматривается специальный порядок проведения общих сборов, где участвуют владельцы МКД. В ходе заседаний обсуждаются и решаются основные вопросы дома. Вынесение положительных решений предполагает наличие кворума, правильность и своевременность заполнения протокола, а также выполнение целого ряда иных мероприятий.
По этой причине стоит учитывать, что уведомления о предстоящем проведении общедомового собрания собственников МКД следует отправить каждому владельцу почтой во избежание в будущем негативных последствий, выраженных к примеру, обжалованием, либо даже признанием результатов сборов недействительными.
Когда проводится общедомовое собрание собственников МКД
В общем случае процедура проведения общего собрания устанавливается протоколом первого заседания владельцев МКД. Если же этого не сделано, то собственники должны проводить такие сборы ежегодно, а конкретнее – в течение второго квартала. Такая периодичность выбрана неспроста: представителям Управляющей Компании, а также главе совета самоуправления необходимо время на подготовку годовой отчетности. Законодательством не предусмотрена ответственность УК, либо владельцев жилой площади за не проведение ОСС.
Инициировать проведение общего собрания собственников МКД, вправе:
- Любой проживающий в МКД человек, который владеет недвижимостью в МКД.
- Представители дирекции ЖКХ, ТСЖ, ЖСК, либо УК.
- Городская администрация при возникновении чрезвычайных ситуаций.
Вместе с тем внеочередное собрание может быть проведено столько раз – сколько потребуется для решения безотлагательных вопросов МКД.
Что необходимо для того, чтобы провести общедомовое собрание
Законодатель предусмотрел четыре статьи ЖК, которые регламентируют порядок проведения этой процедуры. Вместе с тем сам процесс предполагает выполнение многих формальностей, включая подготовку инициатором перечня документов на проведение общих собраний собственников МКД. В частности, он должен уведомить каждого собственника помещения, выполнить необходимые расчеты и так далее.
На первый взгляд процедура выглядит довольно просто, однако каждой стадии ее проведения присуща своя специфика, четко регламентированная нормами законодательства. Поэтому важно иметь представление о том, как именно должна реализовываться каждая из стадий. В общем случае необходимо:
Выбрать самоуправление и председателя
Жильцы домов, где более 4-х квартир должны выбрать главу и членов совета, что прямо указано текстом ЖК Российской Федерации. Каждый из этой инициативной группы будет в той или иной мере нести ответственность за организацию и само проведение заседаний, в том числе подписывать протоколы общих собраний собственников МКД, взаимодействовать с представителями Управляющей Компании, а также отчитываться в администрацию города о каждом проведенном собрании.
Каждый дом, в соответствие с Жилищным Кодексом РФ, должен располагать собственным официальным интернет-ресурсом. На его страницах необходимо отразить данные о том, кто управляет строением, разместить перечень ответственных инициативных жильцов, прочие. Здесь же должно указываться о собраниях, которые проводились ранее, что следует обязательно подтверждать копиями соответствующих документов.
В ряде случаев может оказаться так, что глава и все члены совета работают только на бумаге, а подписи просто подделываются кем-то из Управляющей Компании. В таком случае на очередном заседании должен быть рассмотрен вопрос, касающийся выбора такой инициативной группы, представляющей интересы всего дома.
Назначить дату, место и время
В общем случае жильцы должны быть уведомлены о проведении очередных сборов не менее, чем за 3 недели. Выбирая конкретную дату, необходимо учитывать простое правило: располагает ли преимущественная часть жильцов свободным временем для участия в собрании. Так, в летние месяцы заседание обычно назначается в вечерние часы, причем будних дней, чтобы большая часть собственников не разъехалась по пансионатам, или дачным участкам. В зимний период – лучше проводить собрание в выходной день.
При выборе места стоит учитывать возможность размещения всех владельцев квартир. Это может быть, к примеру, территория детской площадки, либо достаточно просторное помещение, которое находится неподалеку. Стоит принимать во внимание так же и время года. Например, в холодный, либо в дождливый день жильцы попросту не захотят мерзнуть, или воспринимать информацию, стоя на ветру под зонтом.
Вопросы повестки дня
Обязанностями инициатора предусмотрено проведение общих собраний собственников МКД, включая необходимость составления повестки дня ОСС, в которой отражается перечень основных вопросов, касающихся дома. В общем случае повестка может оформляться в произвольном формате, однако законом предусматривается несколько обязательных пунктов:
- Дата, адрес, где находится МКД, а также иная информация.
- Фамилия имя отчество лица, инициировавшего данное мероприятие.
- Формат проведения (очный (голосование собственников будет проходить на месте)/заочный (голосование состоится через определенное время, к примеру, из квартир, а вопросы будут обсуждаться в режиме онлайн)/очно-заочный (обсуждение будет осуществляться очно, а бюллетени будут заполнены со временем).
Каждый вопрос должен быть написан с новой строки и в обязательном порядке пронумерован. Само построение вопросов должно отличаться лаконичностью. Это позволит в процессе голосования дать однозначный ответ «да», или «нет». Запрещается использовать пункт «ряд дополнительных вопросов» и так далее, что будет вносить некую неопределенность. При нарушении правил ведения протокола, этот документ просто не будет принят представителем городской администрации, что повлечет за собой необходимость повторного проведения ОСС.
Если запланировано обсуждение смены членов Управляющей Компании, то имеет смысл посоветоваться с профессиональными юристами, потому что использование неправильной формулировки вопроса, к примеру, в бюллетене станет поводом для оспаривания решений общего собрания собственников МКД в судебной инстанции.
Итоговый документ необходимо предоставить представителю местного ОМСУ. О его месторасположении можно узнать у главы УК, в интернете, или на официальном сайте города. Однако стоит учитывать, что в администрации председателю может быть предложено внести изменения в текст некоторых пунктов повестки. Конечно, он вправе отказываться от внесения изменений, однако велика вероятность того, что решение общедомовых сборов в таком случае может быть оспорено.
Законодательством четко не регламентировано, необходимо ли уведомлять о проведении мероприятия УК. Однако если рассматривается вопрос, касающийся, например, неисполнения должностных обязанностей домоуправлением, то будет лучше, чтобы уполномоченный представитель УК расписался о том, что он ознакомлен с жалобами недовольных владельцев жилья.
Финансовая сторона, контактные данные собственников жилья, особенности их уведомления
Приобретение конвертов, отправка каждого заказного письма, разработка и печать объявления, уведомления, бюллетеня, а также иных документов стоит довольно недешево. Законодательство закрепляет право инициаторов в добровольном порядке организовать сбор денег с собственников жилья, но практика показывает, что особо рассчитывать на это не следует. Каждый рубль должен быть получен с подписью в ведомости, где подробно расписано, на что именно предназначаются собираемые средства, а затем, в итоговом отчете должна предоставляться подробная информация о расходах.
Согласно законодательства Российской Федерации использование контактных данных возможно исключительно по письменному согласию их владельца. Форму согласия на обрабатывание персональной информации можно скачивать с последующей заменой текста, а именно целей ее использования. Поэтому даже перед тем, как взять у человека номер его телефона, владелец должен согласиться подписать текст соглашения.
Еще можно составить специальный документ, именуемый листом личного вручения. В нем ведется учет собственников, которым известно, что планируется проведение ОСС.
Как и кто должен быть уведомлен
В общем случае инициатор общедомовых сборов ответственен за уведомление всех собственников жилья. В случае, когда по результатам личного обхода выявлены те, кто не захотел расписаться об ознакомлении, либо собственника просто не было дома – на его адрес следует направлять письменное извещение об этом почтой. Причем делать это необходимо обязательно заказными бланками, что будет неоспоримым доказательством того, что владелец на самом деле получил уведомление. Важно учитывать, что отправка обычных писем в таких случаях нежелательна. Вместе с тем заказные письма необходимо отправлять за десять дней до планируемого собрания. Аналогичный порядок уведомления предусматривается и тогда, когда комната, квартира, либо коммерческое помещение, являются собственностью государственных организаций.
Учет голосов владельцев жилья: порядок проведения подсчета
В общем случае количество голосующих не равно общей численности владельцев квартир, что вычисляется с помощью специальной формулы. Основной критерий для расчета в данном случае – это размер жилой площади, которая принадлежит конкретному человеку. Так, изначально рассчитывается общая квадратура дома суммированием площади каждого помещения, относящегося к коммерческому и жилому фонду. Затем производится вычисление доли:
- каждого единоличного собственника.
- людей, располагающих частью жилой площади.
- собственников комнат в коммунальных квартирах.
Чтобы вывести итоговый показатель, понадобится размер жилплощади 1-го помещения поделить на числовое выражение показателя за весь дом, а затем перевести в проценты (умножить на 100%). Подобным образом следует рассчитывать этот показатель для всех владельцев жилья.
Особенности проведения ОСС и голосования
Для легитимности каждого принятого решения, которое выносилось на рассмотрение общего собрания собственников МКД следует организовать именно письменное голосование. С этой целью требуется подготовить бланки определенной формы. Это можно сделать с помощью автоматизированной специализированной платформы, к примеру, воспользовавшись площадкой Сквер, Госуслуги-Дом, прочие.
Каждый бюллетень в обязательном порядке должен включать данные о:
- Фамилии имени и отчестве определенного собственника.
- Номере квартиры, ее площади (по паспорту).
- Документах, подтверждающих право собственности.
- Юридических лицах (указывать название организации, ИНН, ОГРН, полные реквизиты, прочие);
- Всех пунктах повестки дня.
- Дате проведения, должна также быть графа, в которой владелец расписывается (с обязательной расшифровкой ФИО).
Подобный бланк должен иметь каждый присутствующий на собрании. По окончании очных обсуждений председатель оглашает о проведении голосования относительно всех вопросов, которые стоят на повестке дня.
Круг ответственных лиц, порядок подведения итогов
Когда при проведении первичного ОСС, либо в ходе рассмотрения иных вопросов будут отсутствовать члены ответственной инициативной группы, то ее необходимо избрать. В любом случае необходимы подписи на протоколе, который ведется на общем собрании владельцев МКД. Инициативная группа должна включать:
- Председателя.
- Ответственного секретаря.
- Членов комиссии, которая будет заниматься счетом голосов.
Утверждение состава, ответственного за организацию проведения конкретных ОСС осуществляется сроком на год и больше. Данная группа может быть составлена из любых лиц, которые присутствуют на заседании. Важно, что статусом председателя, либо секретаря может наделяться только один из собственников жилья. Председательствовать вправе тот человек, которым было инициировано собрание, кроме того, он может наделяться полномочиями на более продолжительный период, что в обязательном порядке должно выноситься на рассмотрение собрания.
Чтобы общее собрание было легитимным, необходимо наличие кворума собственников МКД. В частности, он может считаться достигнутым, когда 50% собственников коммерческих и жилых помещений МКД будут участвовать в голосовании.
Подсчет голосов на общем собрании собственников МКД
Данная стадия должна быть реализована на протяжении семи дней после того, как состоялось ОСС. В случае, когда используется какая-либо автоматизированная система, подсчет выполняется фактически сразу по окончании голосования. Если же счет производится самостоятельно, то необходимо проявлять максимальную внимательность, так как исходя из практики, даже незначительные на первый взгляд ошибки нередко становятся поводом к признанию результатов ООС недействительными.
Важно так же и то, что представители комиссии, которая занимается подсчетом, а также владельцы жилья не вправе забирать с собой бюллетень, что необходимо контролировать. За хранение каждого оригинала, включая протокол, отвечает председатель, причем до тех пор, пока документы не будут сданы в местную администрацию, а также в жилищный надзор.
Как интерпретируются результаты голосования
Для большинства решений простых вопросов вполне достаточно, чтобы половина присутствующих на ООС дала положительный ответ на вопрос, затрагивающий повестку. Вместе с тем имеется круг вопросов, положительное решение которых требует большего количества одобрений. К примеру, ⅔ голосов потребуется для решения проблем, касающихся:
- Земли, которая пребывает в общем пользовании владельцев МКД.
- Размещения рекламной продукции.
- Расходования средств на капитальный ремонт.
- Реконструкций, реноваций.
- Избрания инициативных собственников, которые будут наделяться полномочиями на заключение тех или иных договоров, иметь право подписи в тексте уставных документов, представляя тем самым интересы всего домовладения.
В случае рассмотрения вопросов, касающихся отчуждения имущества, необходимо одобрение всех владельцев квартир (иных помещений).
Порядок оформления протокола общего собрания собственников МКД
На заключительном этапе оформляется протокол. Это производится лишь по окончания голосования, а также подведения его итогов. В общем случае рассматриваемый документ должен содержать данные о:
- Порядковом номере (нумерация протоколов начинается в начале года), дне, месяце и годе его составления.
- Дате, времени и месте проведения заседания. Вся информация о фактически решенных (не решенных по каким-то причинам) вопросах должна практически дословно совпадать с пунктами, указанными в повестке.
- Адресе дома, его площади.
- Тех, кто выступил инициатором собрания, имел статус председателя, секретаря, представлял счетную комиссию.
- Месте хранения оригинала протокола общего собрания собственников МКД, его копий, с указанием их количества.
- Подписях главы, секретаря, членов счетной комиссии, УК.
Помимо этого текст протокола должен отражать повестку, численность присутствующих, количество голосовавших, итоги заседания, прочие моменты. Если кворум не был достигнут, то в обязательном порядке зафиксировать эту информацию.
Законодательством регламентируются сроки проведения и сроки составления протоколов общих собраний собственников МКД, которые составляют не более 10 дней со дня окончания ОСС.
Этот документ должен составляться в четырех экземплярах. Так, оригинал протокола общего собрания собственников МКД, бланки бюллетеней, реестры, которые составлялись при подготовке заседания необходимо сдать в УК, а затем документы будут перенаправлены в ГЖН.
Вторые экземпляры хранятся, как правило инициатором или председателем. Третьи – вывешиваются на одном из проходных мест для уведомления собственников жилья. Четвертые – загружаются на официальный ресурс.
Каков срок хранения протоколов общего собрания собственников МКД
Принимая во внимание то, что подобное решение может быть оспорено в судебной инстанции, на обжалование решений закон отводит не менее 3 лет (исковая давность). По этой причине и срок хранения протокола обуславливается данным периодом.
В каких случаях протокол ОСС может признаваться юридически ничтожным
Любое решение, принятое в ходе собрания владельцев МКД, Государственным Жилищным Надзором может быть и не признано. Поэтому представитель данной госструктуры вправе не вносить изменения в специальный реестр результаты, рассмотренные собранием. Основанием для отказа может послужить:
- Принятие решения под угрозой, или по давлением.
- На голосование выносились вопросы, не предусмотренные повесткой.
- Перечень принятых решений не сопоставим с полномочиями участвующих.
- Не был достигнут кворум.
- Отсутствие подписи ответственного лица.
- При оформлении документов выявлена ошибка, либо же неточность.
- Сомнение в подлинности какой-либо подписи.
Решения, вынесенные Жилищной инспекцией можно оспорить в судебном порядке.
Порядок подведения итогов
Для проведения ОСС с целью решения насущных вопросов, касающихся распоряжения имуществом дома необходимо:
- Избрать главу, инициативных соседей.
- Определиться с датой, временем, а также иными моментами ОСС.
- Разработать повестку, ознакомить с ней собственников МКД, а также местную администрацию.
- Собрать контактную информацию жильцов.
- Уведомить проживающих о планируемой дате, месте и времени заседания.
- Разместить объявление о предстоящем мероприятии.
- Уведомить также государственные органы о предстоящем ОСС.
- Произвести подсчет процента голосов.
- Разработать и отпечатать необходимую численность бланков для тех, кто имеет право участвовать в голосовании.
- Провести собрание, рассмотреть вопросы повестки дня, а также проголосовать.
- Сообщить о результатах голосования.
- Оформить протокол.
Заметим, что если все стадии ОСС выполнены в строгом соответствии со ст. 44-48 ЖК Российской Федерации, то ни УК, ни ГНЖ не будут иметь оснований для признания решений недействительными.
Читайте также:
