Трейд-ин. Этот термин прочно вошел в жизнь россиян. Именно на таких условиях многие покупают машины и телефоны. Магазины даже шубы и дорогостоящие предметы быта реализуют по такому же принципу. Гражданин расстается со старой вещью и получает определенную скидку при выборе более современной. В 2023 году система трейд ин доступна даже при приобретении квартиры.
Но нужно учитывать, что в случае с недвижимостью аспекты обмена могут отличаться от тех, что приняты, например, в автосалонах. И их обязательно нужно учитывать, решая участвовать в программе «трейд-ин».
Риски программы trade in применительно к квартирам
Гражданин может жить в однушке или коммуналке и мечтать о трех и более комнатах, чтобы выделить отдельные метры, например, детям или пожилым родителям. Но на то, чтобы накопить нужную для покупки сумму денег, могут потребоваться годы.
И вот здесь-то и пригодится программа trade in. В соответствии с ее положениями гражданин передает застройщику или посреднику имеющуюся у него квартиру, а взамен получает новостройку с доплатой.
Но на самом деле не все так радужно. Можно сдать квартиру в трейд ин и потерять все или столкнуться с незапланированными расходами. Ниже приведены основные риски, о которых нельзя забывать при обращении к посредникам. Например:
- Имеющуюся у гражданина квартиру уже продали. В ней прописан другой собственник. А вот до сдачи новостройки в эксплуатацию еще несколько месяцев. И их где-то нужно жить: на арендованной площади, у родственников, в гостинице и т. д. И почти всегда на найм жилья приходится тратить значительные суммы денег. Избежать подобной ситуации достаточно просто. Продавать старую квартиру следует только после подписания акта приема-передачи нового жилья с застройщиком либо одновременно.
- Новостройка введена в эксплуатацию, можно заселяться. Но не удается продать квартиру, имеющуюся у новосела. Например, она находится не в самом престижном районе, либо собственник завышает цену. В результате может оказаться, что застройщик после месяцев ожидания отменяет бронь на квартиру, выделенную конкретному гражданину. Последний в такой ситуации может еще и потерять перечисленный продавцу задаток.
- Посредник оказывается мошенником. В лучшем случае он берет с клиента аванс якобы для оплаты застройщику и исчезает. В худшем он действует заодно с недобросовестным застройщиком. И участник программы «трейд-ин» остается и без квартиры, и без денег. Он только пополняет ряды обманутых дольщиков.
Чтобы не сталкиваться с любыми из перечисленных проблем, сопровождение сделки по trade in лучше доверить профессиональному юристу, работающему в сфере недвижимости. У такого варианта есть значимый плюс в сравнении с обращением к посредникам. Юрист только готовит документы или проверяет предоставленные ему договоры. Он работает за конкретный гонорар и не заинтересован в обмане клиента. Обращение к аутсорсеру для купли-продажи квартиры в трейд-ин — это возможность, если не полностью избавиться от рисков, то свести их к минимуму.
Как работает программа трейд ин квартиры от застройщика
Применительно к машинам или телефонам программа трейд-ин предполагает, что гражданин передает продавцу имеющуюся у него вещь и получает новую. Старый предмет оценивают, и на эту сумму снижают стоимость покупки.
Теперь осталось узнать, что такое программа trade-in при покупке квартиры в новостройке, чем она отличается от стандартной. Сразу нужно отметить, что застройщик не забирает себе «старую» квартиру новосела. Она ему просто не нужна. Ему нужно продавать свои.
Застройщик становится посредником в вопросах продажи «старой» квартиры. Ее продажей занимаются либо сотрудники девелопера, либо приглашенные риэлторы. Их задача заключается в том, чтобы продать имеющуюся у покупателя квартиру к моменту сдачи новостройки в эксплуатацию. И тогда клиенту застройщика не приходится нанимать жилье даже на короткий срок, чтобы переждать время между моментами продажи одного жилья и покупки другого. Самостоятельно провести все необходимые сделки могут далеко не все собственники квартир.
Зачем такие сложности? Зачем прибегать к трейд-ин? Почему не продать квартиру и не искать новое жилье после этого? Все очень просто. Гражданин бронирует за собой квартиру по цене «котлована». К моменту сдачи дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра может вырасти на 25-30%. А так в идеальном варианте покупатель и не тратит время на продажу квартиры, и не занимается оформлением множества документов.
Можно ли по трейд ин продать квартиру в ипотеке
С распадом СССР и отменой множества социальных программ россиянам больше никто не гарантировал получение жилья пусть даже после нескольких лет ожидания. Взамен гражданам предложили самостоятельно покупать квартиры, используя ипотечные кредиты.
На первых этапах такой способ казался идеальным способом решения жилищной проблемы. Но со временем стало понятно, что это далеко не так. Ипотечные кредиты выплачивают в течение десятилетий. И все это время купленное за заемные деньги жилье находится в залоге у банка. Ни продать его, ни распорядиться им иным образом нельзя.
Покупатель квартиры фактически становился ее заложником. Он не мог сменить место жительства, приобрести недвижимость большей площади. На то, чтобы продать предмет залога, требуется разрешение кредитора.
Но постепенно банки стали более гибко подходить к вопросам кредитования своих клиентов. У россиян появилась возможность менять жилье в рамках программ трейд ин. Но в основном им предлагают купить новую квартиру у застройщика — партнера кредитующего банка. А продажей «старой» зачастую занимаются сотрудники финансовой организации. Но этот вариант — не из лучших. Банк заинтересован только в возврате своих денег, а не в выгоде клиента.
Формально для заемщика практически ничего не меняется. Все изменения в части покупки квартир оформляют дополнительными соглашениями к основному кредитному договору. Нет необходимости подавать новую заявку на кредит, проходить многочисленные проверки со стороны службы безопасности и т. д.
Но и здесь покупателю следует проявлять достаточную долю осторожности. Ведь может оказаться, что процентная ставка по переоформленному кредиту будет выше, либо банк меняет иные значимые условия. И оказывается, что новая квартира обходится слишком дорого.
На каких условиях можно продать квартиру по трейд-ин
Реализация квартиры всегда сопряжена с рисками. И даже подключение к программе трейд-ин не гарантирует, что все пройдет гладко, не будет никаких проблем. Каждому остается только решить, какие риски приемлемы именно для него, чем он готов пожертвовать, чтобы отпраздновать новоселье.
Все возможные потери при участии в программе трейд-ин можно разделить на две большие группы:
- Временные. Чаще всего на продажу имеющейся квартиры отводится ограниченное время. На практике это означает, что получить за нее рыночную цену не удастся. Возможны и ситуации, когда вообще никто не хочет покупать выставленный на продажу объект. И в результате собственник теряет бронь на новостройку и деньги, внесенные в качестве задатка.
- Денежные. Это — обратная сторона первого пункта. Чтобы продать квартиру быстрее, приходится снижать цену зачастую на 10-15% в сравнении с рыночной. И эти проценты могут выражаться в сотнях тысяч и миллионах рублей. Нельзя забывать и о том, что покупателю квартиры еще придется доплачивать за дополнительные квадратные метры в новой квартире. И эти 10-15% точно не были бы лишними.
В основном при продаже квартир используют следующую схему. Сначала объект выставляют на продажу по рыночной цене. Если за месяц никто не приценивается, начинается снижение цены сначала на 5%, потом на 7,5%, 10% и т. д. Максимально возможное снижение — по согласованию с собственником квартиры.
Как продать и купить квартиру по трейд-ин
Важно отметить, что ниже приведен только общий алгоритм. В каждой сделке возможны свои нюансы. Но в целом покупателю новой и одновременной продавцу старой квартиры предстоит:
- Выбрать застройщика, работающего по схеме трейд-ин, можно, например, изучить сайты девелоперов, сдающих объекты в нужном регионе.
- Определиться с квартирой. Здесь каждый исходит из своих предпочтений. Кому-то важен вид из окна. Кто-то хочет иметь парковку под домом. Родители с детьми обращают внимание на наличие детских садов и школ в непосредственной близости и т. д.
- Оценить продаваемую квартиру. Можно самостоятельно обратиться к оценщику или передать решение всех проблем посреднику. В любом случае возможны варианты. Например, современные технологии позволяют проводить оценку в онлайн-формате. Оценщик даже не выезжает на объект. Стоит ли доверять подобным данным, каждый решает самостоятельно.
- Согласовать оценочную стоимость с застройщиком. Ведь именно он заинтересован в получении денег от продажи имеющегося жилья при использовании трейд ин при покупке квартиры в новостройке.
- Подписать договор покупки новой квартиры. Здесь стоит внимательно проверять все пункты, касающиеся сроков сдачи объекта в эксплуатацию, порядка оплаты и т. д. Если есть вопросы, договор лучше показать независимому юристу.
- Продать «старую» квартиру. Деньги за нее перечисляются застройщику в счет оплаты за новое жилье. Доплата возможна за счет как собственных, так и заемных денег. Во втором случае дополнительно придется подписывать кредитный договор с банком.
И все. В новостройке можно делать ремонт и праздновать новоселье. Как вариант, можно приобрести квартиру с уже выполненной черновой или чистовой отделкой. По желанию таким же образом по trade in (трейд ин) квартиру можно сменить на дом или таунхаус.
Заключение
Продать имеющуюся квартиру и купить новую в новостройке бывает не так просто. Нужно найти покупателя и провести все необходимые сделки так, чтобы подписать договоры купли-продажи одновременно.
И поможет в этом схема трейд-ин. Она предполагает, что продажей квартиры, имеющейся у покупателя, занимается либо застройщик, либо его доверенное лицо. А вырученные от реализации деньги сразу направляются на оплату жилья в новостройке. Фактически их можно считать первоначальным взносом.
На современном этапе по трейд-ин продают даже ипотечные квартиры. В этом случае проведение всех сделок дополнительно контролируют представители банка. И зачастую покупку новой квартиры оформляют в рамках уже имеющегося кредитного договора.
Нужно понимать, что схема трейд-ин вовсе не является панацеей от всех проблем. Может оказаться, что продать имеющуюся квартиру не удается, например, из-за завышенной цены. Либо сдача новостройки в эксплуатацию существенно задерживается.
Читайте также:
