Если перед вами встает вопрос о модернизации жилого дома, промышленного сооружения или коммерческого объекта, внесении изменений в этажность или функциональное назначение помещений, то реконструкция объекта капитального строительства — это то, что поможет осуществить ваши планы.
Тем не менее, просто выразить желание владельца здания не достаточно для начала работ. Реконструкция объектов капитального строительства регулируется многочисленными законодательными и нормативными актами, соблюдение которых предотвратит нежелательные штрафы и неприятности.
Понятие реконструкции объекта капитального строительства и требования Законодательства
Согласно Градостроительному кодексу РФ (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), реконструкция включает в себя следующие действия:
- Изменение высоты, этажности, внутреннего или внешнего объема объекта, включая пристройки;
- Корректировки внутреннего пространства;
- Замена или восстановление несущих стен, перекрытий и других конструкций.
В 2020 году Минстроем России было дополнено определение реконструкции (Письмо от 22.10.2020 года № 31768-ОГ/04), охватывающее демонтаж стен и перегородок в многоквартирных домах.
Следует подчеркнуть, что вопросы реконструкции рассматриваются не только в Градостроительном кодексе, но и в Лесном, Воздушном и Водном кодексах РФ. Это объясняется тем, что реконструировать можно самые разнообразные объекты: аэродромы, пристани, плотины и др.
Капитальный ремонт и реконструкция: отличия и признаки
Несмотря на то, что некоторые источники утверждают, что капремонт и реконструкция это одно и то же, на самом деле между ними существуют существенные различия:
- Капитальный ремонт включает замену изношенных конструкций, сохраняя основные параметры объекта (площадь, этажность и т. д.). Реконструкция включает изменения в конструкции, например, добавление одного-двух этажей к существующему зданию.
- Капремонт не подразумевает изменения технико-экономических параметров объекта. Реконструкция же может включать изменение вида деятельности предприятия, перераспределение оборудования и др. В случае жилых домов, реконструкция может предполагать перепланировку квартир, изменение назначения общих помещений и др.
- Капремонт проводится периодически, как правило, в случае физического износа объекта. Реконструкция может потребоваться даже для практически новых зданий, если их параметры не соответствуют потребностям владельца.
- Капремонт не всегда требует расселения жильцов или остановки деятельности предприятия. Реконструкция обязательно включает полное освобождение здания перед началом работ.
Качественная реконструкция объектов капитального строительства предполагает не только тщательное следование законодательству, но и учет лучших практик, включая возможное применение инновационных технологий и современных решений в области строительства и проектирования.
Виды и особенности реконструкции объектов капитального строительства
Реконструкция объектов капитального строительства разделяется на несколько ключевых вариантов, учитывающих характер и тип соответствующего объекта. Важное различие происходит исходя из градуса сложности и функциональности работ.
Реконструкция Многоквартирных Домов и Гражданских Объектов
Данная сфера охватывает широкий спектр задач и целей, включая:
- Повышение уровня комфорта жильцов, например, с помощью внедрения автономного отопления, установки веранд или модификации размеров оконных проемов.
- Увеличение площади квартир, за счет пристроек или реорганизации жилых помещений.
- Инфраструктурные изменения, такие как выделение первых этажей под медучреждения, магазины, дошкольные учреждения и другие общественные объекты.
- Увеличение плотности населения при сохранении числа жилых домов.
- Усиление несущих конструкций, модификация подвалов и цокольных этажей и прочее.
Реконструкция промышленных объектов: действующих и законсервированных
Современная Россия включает в себя здания, возведенные еще сто лет назад и более. Многие из них устарели морально и физически, не отвечая современным стандартам и требованиям безопасности.
Реконструкция таких объектов проводится с целью:
- Изменения назначения зданий и сооружений, расширения площадей цехов или подсобных помещений.
- Улучшения рабочих условий, обновления производственных линий, перехода на более востребованную продукцию при сокращении персонала.
- Радикального изменения назначения бывших производственных зон, преобразования их в жилые помещения или коммерческие объекты в стиле лофт.
- Замены и усиления несущих конструкций, модернизации пролетов и других технических аспектов.
Помимо указанных типов реконструкции, важно учитывать инновационные подходы и технологии, которые могут быть применены для оптимизации процессов реконструкции, повышения эффективности и обеспечения соответствия будущим требованиям и стандартам.
Реконструкция с учетом объема строительно-монтажных работ (СМР): от полной до малой
Различие в объеме строительно-монтажных работ (СМР) позволяет выделить следующие виды реконструкции:
Полная Реконструкция
В контексте промышленных объектов, полная реконструкция подразумевает не только ремонт зданий и усиление несущих конструкций, но и переоснащение цехов новым технологическим оборудованием. Перед началом работ заинтересованные стороны обязательно подготавливают технико-экономическое обоснование, чтобы оценить затраты, предполагаемую прибыль и сроки окупаемости.
В гражданском строительстве понятие полной реконструкции объекта капитального строительства распространяется на случаи, когда обновления затрагивают не только одно здание, но весь квартал или микрорайон. Например, такая реконструкция направлена на улучшение условий проживания, обустройство инфраструктурных объектов и повышение качества жизни населения.
Малая реконструкция
Она отличается более ограниченным объемом работ. Например, в промышленности это может быть модернизация или переоснащение отдельных цехов, в гражданском строительстве - замена инженерных коммуникаций или изменение планировки отдельных помещений в многоквартирных домах.
Для обоих типов реконструкции, заказчик и исполнитель выбирают подходящий алгоритм действий, учитывая поставленные задачи и состояние объекта:
- Сохранение прежних проектных решений с акцентом на усиление несущих конструкций.
- Изменение прежних решений, включая перепланировку помещений при сохранении общей площади.
- Внесение изменений в типовые решения, включая изменение площади этажей, добавление пристроек и другие модификации.
Процесс реконструкции включает не только рассмотренные аспекты, но также может включать инновационные технологии и подходы, обеспечивая оптимизацию работ и соответствие будущим стандартам и требованиям.
Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства
Для проведения реконструкции объектов капитального строительства следуйте следующему алгоритму:
- Геологические изыскания и обследование объекта. Это важно для анализа текущего состояния и определения необходимых изменений.
- Подготовка проектной документации и экспертиза. Разработать и отправить документы на экспертизу, чтобы убедиться в ее соответствии требованиям и стандартам.
- Получение разрешения на реконструкцию. Этот документ подтверждает соответствие проектной документации действующим нормативам и требованиям. В случае несоответствия, вы можете столкнуться с штрафами и проблемами в будущем.
- Выполнение работ на объекте. После получения разрешения приступайте к непосредственным работам на объекте. Обеспечьте выполнение всех этапов реконструкции согласно проекту, соблюдая строительные нормы и стандарты безопасности.
- Ввод объекта в эксплуатацию и регистрация изменений. При необходимости, зарегистрируйте все изменения в Росреестре, чтобы обновленная информация была правомерно учтена.
Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства
Ни собственник объекта, ни нанятый застройщик не имеют право приступать к реконструкции без соответствующего разрешения. Этот документ подтверждает, что проект соответствует следующим требованиям:
- Градостроительному регламенту, действующему на территории.
- Проектам планировки и межевания территории.
Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства предоставляется органом местного муниципалитета, ответственным за строительный надзор. Этот процесс регулируется Градостроительным кодексом РФ (ст. 51).
Документ разрешения содержит следующую информацию:
- ФИО физического лица или наименование юридического лица, подавшего заявление.
- Дата выдачи разрешения и его номер.
- Наименование и адрес объекта, который будет подвергнут реконструкции.
- Данные градостроительного плана территории: номер, дата выдачи, орган, выдавший документ.
- Срок действия разрешения.
- Подпись уполномоченного представителя и печать органа, выдавшего разрешение.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных реквизитов может сделать разрешение недействительным или спорным.
Важно заметить, что разрешение на реконструкцию можно не запрашивать, если это перестройка частного дома или постройка, не попадающая под определение капитального строительства. В случае нежилых объектов, выполнение работ может быть проведено без предварительного согласования, если не предполагается внесение конструктивных изменений.
Необходимые документы для получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства
Для получения разрешения необходимо предоставить следующие документы лично или через представителя:
- Заявление. В случае предоставления документов в электронном формате, требуется электронная подпись.
- Паспорт заявителя. Если заявку подает представитель, доверенность с нотариальным заверением также требуется.
- Уставные Документы. В случае, если объект принадлежит юридическому лицу.
- Правоустанавливающие Документы. Необходимы для земельного участка и самого объекта, подлежащего реконструкции.
- Градостроительный План, выданный не более 3 лет назад.
Помимо перечисленных обязательных документов, в зависимости от конкретной ситуации, также предоставляются:
- Пояснительная Записка.
- Схемы Планировочных Решений для территории и архитектурные схемы для объектов.
- Схемы Размещения Инженерного Оборудования и Сетей, с обозначением точек подключения объекта.
- Проекты реконструкции, сноса или демонтажа частей объектов.
- Согласие Всех Совладельцев Объекта на проведение реконструкции.
- Положительное Заключение Госэкспертизы по проектной документации, с включением копии аккредитационного удостоверения организации, проводившей экспертизу.
- Положительное Заключение о безопасности объекта с экологической точки зрения.
- Оригинал Исходного Разрешения на Строительство для объекта, подлежащего реконструкции.
Важно отметить, что если объект относится к социальной инфраструктуре и имеет особое назначение (социальное, финансовое, религиозное, культурное), заявитель обязан обеспечить доступ к нему для лиц с ограниченными возможностями. Перечень мероприятий включается также в пакет документов.
Основания для отказа в выдаче разрешения на реконструкцию
Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на реконструкцию по следующим основаниям:
- Заявка содержит неполную или неверную информацию.
- Качество сканированных документов не позволяет их прочитать.
- Электронная подпись в заявлении принадлежит третьему лицу, а не заявителю.
- Есть исправления в справках и планах, не подтвержденные заявителем.
- Отсутствуют обязательные документы, включая градостроительный план, который утратил срок действия.
- Заявитель ранее подавал заявление с отказом по нарушениям, но предоставляет тот же пакет документов.
- Повторное обращение с заявлением, пока по первому заявлению не вынесено решение.
Отказ должен быть обоснованным и мотивированным. Например, причины могут быть связаны с недостаточной информацией, несоответствием представленных документов законодательству, отсутствием необходимых разрешений или нарушениями требований кодексов. Контролирующему органу предоставляется 3 дня на вынесение решения.
Дополнительные аспекты реконструкции объектов капитального строительства
Важно знать следующие дополнительные аспекты, связанные с реконструкцией объектов капитального строительства:
- Подрядчик (ООО или ИП), осуществляющий работы по реконструкции, должен быть членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО) в сфере реконструкции. В случае отсутствия членства, контракт с подрядчиком не должен превышать 3 млн. рублей.
- Объем работ определяется на основе задания застройщика, утвержденной проектной документацией и действующими строительными нормами.
- Работы по реконструкции не должны причинять вред окружающей среде и третьим лицам. Соблюдение санитарных норм обязательно.
- Подрядчик обязан использовать только качественные строительные и отделочные материалы.
- Если реконструируемое здание имеет более 2 этажей и общая площадь более 1500 кв. метров, работы на объекте обязаны контролировать представители государственных структур. Проектная документация также должна быть подвергнута экспертизе.
- Если в ходе реконструкции заказчик решает изменить проект, все этапы согласования необходимо проходить заново в соответствии с действующим порядком.
- Застройщик должен уведомить контролирующие инстанции о намерении начать работы на объекте не менее чем за 7 дней до начала работ. К уведомлению прилагаются копии разрешения на реконструкцию, проекта объекта, журналы для регистрации работ и заключение экспертизы.
Формально застройщик может опустить копии разрешения и экспертного заключения из уведомления, однако отсутствие этих документов может привести к задержкам в начале работ, так как контролирующие органы могут запросить их для межведомственного взаимодействия.
Заключение
Реконструкция, проводимая с соблюдением действующего порядка, позволяет изменить технико-экономические характеристики объекта капитального строительства (площадь, этажность, назначение).
Основное условие начала работ — получение разрешения, выдаваемого уполномоченным органом местного муниципалитета. Перед этим проектную документацию необходимо отправить на экспертизу, включая экологическую оценку.
В случае изменения проекта в ходе реконструкции, требуется новое согласование всех этапов.
Читайте также:
