Долевая собственность сопряжена с определенными ограничениями и сложностями для владельцев. Попытки распорядиться частью по своему усмотрению могут быть негативно встречены вторым собственником. Сделки с таким имуществом также имеют некоторые особенности. Рассмотрим, как продать ½ или иную долю в доме с землей.
Понятие и причины возникновения долей
В российском законодательстве есть несколько определений для ситуаций, когда частями имущества владеет сразу несколько лиц. Если собственников несколько, но количество принадлежащих им квадратных метров не определено, то речь идет о совместном владении. Последнее актуально для супругов, приобретающих квартиру или дом в браке. Под долевой собственностью понимают владение объектом с четким выделением долей для каждого собственника. Отношения возникают, если:
- Имущество было получено в качестве наследства. В этом случае площадь будет разделена поровну, если иное не определено в тексте завещания.
- Жилье было передано по договору дарения. Если бабушка передала дом двум внукам, то у каждого будет свидетельство на ½ часть.
- Объект был разделен между супругами в ходе бракоразводного процесса. Если муж и жена не пришли к общим договоренностям, то суд разделит все имеющееся имущество пополам.
Можно ли продать долю в доме
Долевая собственность может сказаться на ценообразовании объекта. Не все покупатели готовы связываться с подобным жильем. Однако по закону владелец имеет право как продать долю в частном доме, так и распределиться ей иным образом: обменять или подарить. Следует знать, что:
- Нужно оповестить всех владельцев. Перед тем, как продать долю дома с земельным участком или без такового, нужно отправить извещение каждому из собственников. Даже в случаях, когда они проживают по одному адресу, изменения должны быть посланы всем поименно. Передать документ можно лично в руки, оставив у себя копию с подписью получившего. Также можно послать извещение заказным письмом с описью вложений.
- У остальных хозяев есть приоритетное право на покупку. По закону в первую очередь выкуп доли нужно предложить остальным владельцам. Если такое право не будет реализовано, то пострадавшие лица могут обжаловать сделку в суде.
- Потребуется нотариальное сопровождение. Все сделки, связанные с долевой собственностью, проходят только в присутствии нотариуса.
Доли несовершеннолетних
Долевая собственность у детей возникает в нескольких случаях, например:
- При покупке жилья с участием материнского капитала. По закону родители обязаны выделить часть площади каждому из детей, не достигших совершеннолетия.
- При получении наследства. Здесь ситуация аналогична описанной ранее. Наследополучателем могут быть и ребенок, и взрослый.
- Дарение. Ребенку могут подарить часть недвижимости – это тоже не запрещено законом.
- Приобретение имущества в рамках государственных проектов. К таковым относится Молодая семья и Многодетная семья.
- Приватизация. Ребенок участвует в процессе приватизации наравне с другими членами семьи. Отказаться от выделения доли несовершеннолетний может только по согласованию с органами опеки и попечительства.
Продать долю в частном доме с землей могут законные представители ребенка: родители или попечители. За детей младше 6 лет представители принимают решение самостоятельно. От ребенка старше 6 лет может потребоваться присутствие на сделке купли-продажи. Подростки от 14 до 18 лет участвуют в процессе, но решение также остается за родителями.
Как продать дом с долями несовершеннолетних детей
Только желания родителей недостаточно для выхода на сделку. Перед тем, как продать дом с долями несовершеннолетних детей, придется обратиться в органы опеки. Они согласуют процедуру, если:
- В результате жилищные условия детей улучшатся. В оценке будет учтена площадь нового жилья, а также его рыночная стоимость. Если после покупки другой недвижимости права будут ущемлены, то опека не даст согласия.
- Средства будут перечислены на банковский счет, открытый на имя несовершеннолетнего. Перед тем, как продать дом с детскими долями, нужно открыть специальный вклад. Распоряжаться средствами на счете смогут представители с согласования опеки или сам ребенок, но после достижения им 18 лет. С 14 лет подросток имеет право получать проценты по вкладу без участия родителей.
Не стоит пытаться продать долю в доме без выделения части несовершеннолетним, если имущество полагалось детям по закону. В этом случае родители могут столкнуться с ограничительными мерами. Так Пенсионный Фонд РФ имеет полное право затребовать материнский капитал или ссуду назад. Кроме того, сделка может быть признана недействительной. В сложных ситуациях попытку продажи могут признать мошенничеством, что рассматривается в рамках Уголовного Кодекса.
Можно ли продать невыделенную долю в доме
По закону существует понятие невыделенной доли. Она подразумевает случаи, когда часть принадлежащей собственности определена процентами, а не натурой. Так поступают, когда равноценно разделить недвижимость по помещениям невозможно: нет изолированных территорий для проживания каждого хозяина. Собственник имеет полномочия как продать долю в доме родственнику-владельцу, так и привлечь в сделку третьих лиц. Важно:
- Нужно также известить всех хозяев недвижимости в письменном виде. В этом плане нет никаких отличий от выделенных долей.
- Запрет на продажу может быть наложен судебными приставами. Если на недвижимость наложен арест, от выйти на сделку не получится до урегулирования вопросов с ФССП.
Препятствия со стороны совладельцев
Иногда совладельцы всячески мешают законному праву. Обычно достаточно обратиться в суд для урегулирования вопроса. В некоторых случаях собственники имеют полное право оспаривать договор, так:
- В извещении была указана завышенная сумма. В тексте прописали одну стоимость части, а по факту продали третьему лицу дешевле.
- Срок, определенный на ответ по оповещению, не был соблюден. У совладельцев есть месяц на принятие решения в рамках приоритетного права приобретения. Продать долю дома без земли можно только после установленного периода.
- Другой владелец заявил о намерении выкупа. Однако его право не было соблюдено, и часть ушла иному покупателю.
Суд рассмотрит обращение и определит, как продать долю в 1/3 в доме. Вероятны следующие выходы из ситуации:
- наложение запрета на препятствие сделки со стороны остальных хозяев;
- принуждение к выкупу части жилья в судебном порядке;
- перевод права выкупа на другого совладельца (если инстанция обнаружит состав нарушения).
Составление договора
Перед тем, как продать долю в доме без земли или участком, нужно составить договор. Его можно сформулировать самостоятельно или с помощью юриста. Документ обязательно должен включать:
- Информацию о предмете договора. Здесь нужно указать, что владелец планирует продать ½ или иную долю в частном доме. Следует указать все характеристики объекта: адрес, площадь, кадастровый номер, год постройки, состояние.
- Стоимость. Цена может устанавливается за квадратный метр или сразу за всю часть жилья.
- Список совладельцев. Потребуется указать ФИО заинтересованных лиц. Если таковые неизвестны, то перечень можно найти в выписке ЕГРН.
- Имеющиеся обременения. Это договора, в которых объект выступает в качестве залога (ипотека, залоговый кредит, микрозайм).
- Данные о покупателе. Нужно вписать ФИО, паспортные данные, контактные сведения.
- Дополнительные обязательства. Содержат информацию о сроках передачи ключей, денег и периоде, отведенном на переезд.
- Подписи сторон. Также нужно указать дату составления договора.
Как правильно продать долю в жилом доме через нотариуса
Затем следует обратиться в нотариальную контору для заверения сделки. Есть только один случай, когда можно продать долю в частном доме без нотариуса. Это ситуации, когда родственники продают свои доли сразу новому собственнику. За услуги нотариуса нужно заплатить 0,5 процентов от стоимости сделки (минимум 300, максимум 20 тысяч рублей). Для заверения нужно предоставить пакет документов, состоящий из:
- Договор купли продажи. Предоставляется в одном экземпляре вместе с актом приема-передачи.
- Паспорта. Потребуются документы всех участников, включая детей старше 14 лет.
- Данные об отправке извещения. Нужно передать подписанные копии или сведения с почты о пересылке заказных писем с описью.
- Согласие органов опеки. Актуально, если сделка проходит с детскими долями.
- Доверенность. Потребуется, если в процессе участвует доверенное лицо, а не сам совладелец.
В зависимости от ситуации список может быть расширен. Получить полный перечень можно у нотариуса по месту прописки. При желании можно выбрать любого специалиста для заверения.
Заключение
Перед заключением договора купли-продажи стоит внимательно изучить аспекты процедур с долями. Важно известить совладельцев в установленном порядке, а при необходимости обратиться в органы опеки. Сделки с собственностью могут заключаться только через нотариуса, если родственники не продают имущество совместно третьим лицам. Несоблюдение закона при взаимодействии с долями чревато наказанием от признания продажи ничтожной до уголовной ответственности.
Читайте также:
