Во время пандемии 2020-2021 годов проявился тренд на загородную жизнь. Многие предпочли продать городские квартиры и переехать в коттеджные поселки, СНТ, пригородные поселки или деревни. И для того, кто планирует не покупку готового дома, а самостоятельное строительство, важно знать, как правильно выбирать земельный участок.
Есть несколько важных моментов, которые обязательно нужно учитывать:
- Расположение, удаление от городской черты и инфраструктурных объектов.
- Близость к транспортным развязкам.
- Размеры и геометрия участка.
- Наличие необходимых инженерных коммуникаций или возможности их подвести.
- Рельеф.
- Уровень грунтовых вод, тип почв.
- Виды разрешенного использования.
- Юридическая чистота объекта, наличие у владельца всех необходимых документов.
- Дополнительные вопросы.
Расположение, близость к инфраструктуре
Вокруг практически всех крупных городов «теснятся» дачные массивы или коттеджные поселки. Некоторые из них располагаются в непосредственной близости от шоссе, проехать к другим достаточно сложно из-за отсутствия дорог с твердым покрытием.
Отличаться могут и предпочтения потенциальных владельцев. Кто-то хочет просыпаться под крики петухов, а кому-то важно наличие автобусной остановки или станции электрички (метро) в пешей доступности.
В любом случае до начала планирования участка под строительство дома необходимо проверить:
- Как далеко находятся магазины: продуктовые, промтоварные и т. д. Не всегда есть возможность закупаться на неделю вперед. Нельзя забывать и про экстренные ситуации, например, в виде перегоревших лампочек или потекшего крана.
- Сколько придется тратить на поездки на работу или учебу. Желательно, чтобы путь в одну сторону на собственной машине или общественном транспорте не занимал более 1,5 часов. А поездки в детский сад или секции (кружки) дополнительного образования для дошкольников и младших школьников должны быть еще короче — не более 30-40 минут.
- Где и насколько далеко находятся медицинские учреждения, сколько будет ехать скорая по неотложному вызову. Это особенно важно, если в доме будут жить маленькие дети или пожилые родственники.
- Насколько близко располагаются крупные промышленные предприятия, очистные сооружения и иные объекты подобного типа. От них желательно жить подальше (даже в том случае, если на одном из заводов приходится трудиться).
Нельзя забывать и о том, что человек не только работает и сидит дома перед телевизором. Ему необходимо хотя бы время от времени ходить в кино, посещать кафе и рестораны, встречаться с друзьями. И мало кто захочет проезжать по 100 км и более в одну сторону, чтобы посетить театральную премьеру или посидеть в кафе за чашкой кофе.
Чем ближе участок находится к городу, тем дороже он будет стоить.
Исключения есть, но скорее всего они связаны с наличием неблагоприятных факторов. Например, отсутствует удобная дорога, поблизости находится птицеферма или мусорный полигон. Можно, конечно, выбрать коттеджный поселок со всей необходимой инфраструктурой, но и стоимость сотки здесь будет соответствующей.
Близость к транспортным развязкам
Этот пункт тесно связан с предыдущим. Особенно это актуально, если в семье нет машины. Или старшим школьникам, студентам приходится самостоятельно добираться до учебного заведения.
Потенциальному покупателю участка необходимо уточнить:
- где находятся ближайшие остановки;
- с какой периодичностью и какой транспорт ходит;
- во сколько начинается и завершается движение.
Иначе может оказаться, что выбранный участок находится непосредственно за городской чертой, но доехать до него можно только на такси. Либо придется идти 30-40 минут по пересеченной, неосвещенной местности до остановки автобуса или электрички.
Размеры и геометрия участка
В России действуют определенные стандарты, касающиеся расстояний между строениями, уличными туалетами (септиками) и источниками питьевой воды. И их нужно учитывать при планировке участка под строительство дома:
- жилое здание не может находиться ближе 3 метров от забора;
- расстояние между кирпичными или каменными домами — не менее 6 метров. Деревянные постройки разделяет уже не менее 15 метров;
- септик и колодец (скважина) не должны находиться ближе 30 метров друг от друга;
- баню и гараж строят не ближе 1 метра от межи.
Все эти нормы существенно ограничивают владельца в реализации своих желаний. К тому же есть негласное правило о том, что отношении площадей коттеджа и непосредственно участка должна соблюдаться пропорция 1:10. Соответственно, на наделе в 600 кв. метров (6 соток) строить дом в 200 кв. метров нецелесообразно. Можно получить претензии от соседей из-за затенения их территорий. К тому не просто негде будет размещать подсобные строения, если они необходимы.
Альтернативой может стать коттедж в 2-3 этажа. Но нужно быть готовым к существенному удорожанию строительства. Потребуются плиты перекрытия и лестничные марши, усложняется система отопления.
Стандартно в России участки нарезаются квадратной или прямоугольной формы. Возможны и исключения, если, например, земли примыкают водоемам, иным объектам естественного или искусственного происхождения. Здесь нужно помнить, что вынести в натуру границы прямоугольного стандартного участка проще, распланировать его под строительство дома проще, чем многоконтурного. Да и расходы на ограду будут существенно ниже.
Наличие необходимых коммуникаций
Выбранный для покупки участок может быть подходящих размеров, находиться вблизи от городской инфраструктуры. Но, если, как минимум, по границе не проходят коммуникации (вода, свет, газ), от покупки лучше отказаться.
Расходы на получение необходимых технических заключений и разрешений, прокладку труб или кабеля могут превысить общие затраты на строительство дома. Особенно это актуально, если в поселке (деревне, СНТ) отсутствует водопровод.
Придется планировать участок под строительство дома с учетом собственной скважины и действующих ограничений в части расстояний. Нельзя исключать вероятность того, что вода окажется непригодной для бытового применения, либо придется устанавливать дорогостоящие фильтры.
Если нет возможности подключиться к газовой магистрали, возникнут проблемы с обустройством системы отопления в построенном доме:
- электрические котлы стоят дешевле, но счета за э/энергию в зимнее время будут измеряться десятками тысяч рублей;
- под мазутный или твердотопливный котел требуется отдельное помещение. Размещать подобное оборудование на кухне и т. д. запрещено. В случае с мазутным котлом дополнительно придется обустраивать хранилище для топлива с соблюдением требований безопасности.
Теоретически можно использовать сжиженный баллонный газ. Но менять резервуары придется каждый день. Соответственно, нужно где-то хранить запас баллонов, как минимум, на неделю.
Рельеф, как фактор влияющий на выбор участка под строительство дома
В идеальном варианте участок под строительство дома находится на равнине. Допускается наличие небольшого уклона для стока грунтовых вод, но он не должен быть более 1-20.
Если участок располагается на подошве холма, можно столкнуться с существенной проблемой. После обильных дождей или в период снеготаяния возможны заболачивания территории. Особенно это актуально для скалистых и глинистых грунтов, плохо впитывающих воду.
Участок может находиться и на склоне пологого холма. Но в этом случае усложняются процессы проектирования и строительства. Да и на прилегающей территории придется обустраивать своеобразные террасы. А это — дополнительные расходы.
Уровень грунтовых вод и тип почв
При выборе земли под индивидуальное строительство домов многие не обращают внимания на геологию участка. И зря.
Ближе к горам преобладают почвы скалистого типа. Они практически не подвержены зимнему пучению. Для строительства частных домов подходят практически идеально. Во многих случаях не требуется даже фундамент. Но обустроить подвал (нулевой этаж) на участке с подобными грунтами сложно.
В европейской части России в зависимости от региона преобладают супеси и суглинки. Если есть возможность выбора, предпочтение стоит отдать первому варианту. Песок быстрее пропускает воду. После дождя во дворе не будет луж. К тому же можно ограничиться ленточным фундаментом.
Строить на глинистых почвах сложнее. Потребуется монолитный фундамент, устойчивый к зимним пучениям грунта. Еще хуже, если почвы с большим содержанием ила или торфа. И там, и там велика вероятность заболачивания участка. Торфяники еще и периодически горят, выдавая в атмосферу облака удушливого газа.
Чтобы правильно выбрать участок под строительство дома, необходимо уделить внимание грунтовым водам. Их делят на глубинные и поверхностные. Первые располагаются на расстоянии 2-3 метра и более от почвенного покрова. Вторые могут подступать к поверхности на глубину штыка лопаты.
Во втором случае существенно усложняется процесс обустройства локальной канализации, если невозможно подключиться к магистральной. Еще до начала строительства дома на участке необходимо проложить дренажную систему для сброса ливневой воды в специальные каналы или колодца. Также придется проработать вопросы усиления фундамента, защиты его от почвенной влаги. А это сопряжено со значительными расходами. Их необходимо сразу закладывать в смету строительства.
Категории земель и виды разрешенного использования
В оптимальном варианте участок, выбранный под строительство, относится к землям городского (муниципального) поселения и предназначен для ИЖС, СНТ или ЛПХ. Если в Росреестре зарегистрирован иной вид разрешенного использования, необходимо выяснить, возможно ли изменение ВРИ и/или категории.
Здесь могут возникнуть проблемы, например:
- любое строительство в лесных угодьях запрещено. Если кто-либо и купит такой участок, от мысли об уютном коттедже придется отказаться;
- на землях сельхозугодий еще недавно тоже были запрещены любые виды деятельности кроме собственно выращивания растений. Сейчас здесь можно получить земельный участок под СНТ или строительство дома. Но желательно, чтобы продавец участка заранее прошел через все бюрократические процедуры, связанные с переоформлением, чтобы покупатель не столкнулся с проблемами при регистрации построенного дома.
Уточнить категорию земель и вид разрешенного использования можно в «Правилах землепользования и застройки». Важно отметить, что этот документ утверждают в каждый конкретном муниципалитете, но с учетом федерального законодательства.
Земельные участки на территории СНТ традиционно дешевле, чем в коттеджных поселках. Но нельзя забывать, что могут возникнуть проблемы с регистрацией в построенном доме. К тому же в дачных товариществах могут быть свои ограничения. Например, между участками нельзя строить сплошные заборы. А высота сетчатого не должна превышать 1,5 метра.
Юридическая чистота объекта, наличие у владельца всех необходимых документов
Участок под строительство частного дома выбран. Но не стоит спешить с подписанием договора. Необходимо проверить:
- юридическую чистоту объекта. Он не должен находиться в залоге у банка или под арестом ФССП. Еще один значимый момент — сервитуты. Если они установлены, снять их можно только через суд. А в арбитражном суде и на Федресурсе не должно быть информации об открытии дела о банкротстве в отношении продавца;
- наличие договоров аренды с третьими лицами. Покупатель не имеет права расторгать соглашения, заключенные предыдущим собственником. Придется ждать окончания срока действия договора;
- согласны ли все собственники на продажу. Покупателю должны предоставить соглашение, подписанное в присутствии нотариуса;
- нет ли в числе собственников несовершеннолетних или недееспособных лиц. В первом случае потребуется согласие органов опеки, во втором — официального опекуна;
- есть ли у продавца на руках необходимые правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Если действует представитель, реквизиты доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Все необходимые данные можно получить из выписки из ЕГРН. Запросить ее можно на Публичной кадастровой карте. Но здесь нужно помнить, что после 01.03.2023 года третьи лица не смогут получить в Росреестре информацию о собственниках.
Дополнительные вопросы
При покупке участка в СНТ или коттеджном поселке не будет лишним уточнить:
- кто живет рядом;
- есть ли управляющая компания;
- предусмотрены ли дополнительные взносы, в каком размере и за какие услуги, например: расчистку улиц (аллей), освещение общественных территорий и т. д.
Профессиональные риэлторы рекомендуют не покупать участки зимой, когда все укрыто снегом. Иначе весной, когда он сойдет можно увидеть ямы, поросли дикорастущих или плодовых деревьев, столкнуться с иными проблемами.
Заключение
Желающим взять участок под строительство частного дома необходимо учитывать:
- как далеко участок находится от города, есть ли в «шаговой» доступности необходимая инфраструктура, остановки общественного транспорта;
- какую площадь занимает участок, какую он имеет форму;
- какие почвы на участке. На глинистых, торфяных, заиленных строить очень сложно;
- подведены ли к участку коммуникации: вода, свет, газ, канализация;
- какие ВРИ значатся в Росреестре;
- не наложены ли на объект обременения, не находится ли он в залоге у банка, не заключал ли владелец договоры аренды с третьими лицами.
Читайте также:
