Сведения о любом земельном участке, если он находится в России, вносят в Единый госреестр. Запросив выписку, можно получить актуальные данные о собственниках, площади и прочих параметрах объекта. Значительную часть данных в ЕГРН переносят с исходных документов в автоматическом режиме. Но даже в такой ситуации различные виды реестровых ошибок встречаются регулярно.
И владельцам объектов недвижимости необходимо знать, как их можно исправить. Иногда для этого достаточно обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Но бывают случаи, когда для устранения реестровой ошибки приходится подавать иск в суд.
Выявить недочеты в Госреестре можно в любой из следующих ситуаций:
- Владелец хочет разделить один большой участок на несколько меньших для продажи. Либо планирует увеличить имеющийся за счет урезания прилегающей бесхозяйной территории.
- Покупатель объекта подает документы в Росреестр для регистрации смены собственника.
- Налоговая инспекция присылает требование об уплате земельного налога с неверно указанной площадью и т. д.
Виды реестровых ошибок
Все ошибки, встречающиеся в ЕГРН, можно разделить на собственно реестровые и технические. Отличия затрагивают и природу их возникновения, и способы устранения.
На данный момент времени нет разницы между кадастровыми и реестровыми ошибками. Это — одно и то же. Кадастровые ошибки перестали существовать вместе с собственно Кадастром. В официальных документах речь может идти только о реестровых.
Технические ошибки
Технические ошибки — это следствие невнимательности, опечаток персонала Росреестра. Сотрудники могут ошибиться при внесении данных с первичных документов: межевых планов, договоров купли-продажи, постановлений о приватизации и т. д.
Чаще всего встречаются ошибки следующего типа:
- Перепутаны координаты поворотных точек.
- Неверно указана площадь участка.
- Не внесены данные о дате образования объекта, его собственнике и т. д.
Техническая ошибка может появиться и при переносе данных в электронном виде с носителя заявителя в базу Росреестра. Из-за разницы в форматах возможно искажение информации. И сотрудники регистрационного органа обязаны обращать внимание на подобные ситуации.
На исправление технической ошибки дается всего 3 (три) рабочих дня. Инициатива может исходить от любого заинтересованного лица, персонала непосредственно Росреестра или иных государственных структур в рамках межведомственного обмена информацией.
Об исправлении технических ошибок орган регистрации обязан уведомить всех заинтересованных лиц. Если по каким-то причинам выносится отказ в устранении недочетов, он должен быть мотивированным.
Реестровые ошибки в определении местоположения границ земельного участка
В ЕГРН содержатся и более серьезные ошибки — реестровые. В данном случае неверно составлены именно исходные документы: межевые, технические, ситуационные планы и т. д.
К появлению реестровых ошибок в кадастровом учете приводят следующие ситуации:
- Кадастровый инженер неправильно выбрал оси координат. Как следствие, участок неверно ориентирован по сторонам света, относительно иных объектов.
- Не согласовано использование геодезических сетей. Это особенно актуально, если замеры проводят разные специалисты.
- Данные получали в одной системе координат, а для камеральной обработки использовали другую.
- Измерения на объекте проведены с погрешностью, превышающей допустимую.
- Инженер предпочел сдвинуть контактную черту, но не исправлять допущенные им или ранее ошибки. Если таким же образом процедура будет проводиться для всех соседних участков, и далее будет проходить наложение границ. И исправлять ошибку придется впоследствии для всех объектов.
- Инженер вообще не выезжал на местность. Он опирался на данные ранее составленных документов, публичных кадастровых карт и т. д.
Следствием подобных действий может быть чересполосица либо наложение участков. С учетом того, что объекты могут иметь разную площадь, нередко оказывается, что один из них полностью «находится» на территории другого.
Как доказать, что кадастровый инженер допустил ошибки
Только уверенности собственника участка или иных заинтересованных лиц в наличии реестровых ошибок недостаточно для внесения исправлений в ЕГРН. Чтобы убедиться в этом, необходимо заказать землеустроительную экспертизу.
В ходе данной процедуры эксперты изучают самые разные документы, в том числе:
- Картографические материалы, созданные за все время существования участка в его нынешних границах.
- Генпланы местности.
- Межевые планы, составленные при первоначальной регистрации участка в Госкадастре.
- Имеющиеся у владельца правоутверждающие и правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
- Данные аэрофотосъемки и т. д.
Землеустроители могут принять к сведению и сведения о текущих границах участка, но в редких случаях. Обязательное условие — они не должны меняться в течение последних лет. Не должно быть зарегистрировано процедур слияния или раздела и т. д.
Землеустроительную процедуру рекомендуется заказать вне зависимости от выбранного на будущее способа исправления реестровой ошибки: через Росреестр или с обращением в суд. Она позволяет доказать, что кадастровые работы проведены с нарушениями, межевой план содержит недостоверные данные. Выводы экспертов можно предоставить непосредственно в Росреестр и потребовать, чтобы в ЕГРН внесли необходимые исправления.
Провести землеустроительную экспертизу может специализированная компания, оказывающая услуги в сфере кадастра. Она обязательно должна состоять в соответствующей СРО и иметь лицензию на право работы. В противном случае подготовленные документы не будут иметь юридической силы.
Как исправить реестровую ошибку через Росреестр
Если в ранее составленных документах есть неточности, касающиеся участка, его границ и площади, для их удаления из Госреестра сначала обращаются к кадастровому инженеру. У собственника на руках должны быть правоустанавливающие документы, составленные при выделении участка или покупке.
Кадастровый инженер обязан изучить имеющиеся данные и повторно обследовать территорию. По итогам своей работы он передает заказчику:
- Межевой и технические планы.
- Акты обследования участка.
- Акт согласования границ с владельцами смежных участков.
С этими документами собственник (иное заинтересованное лицо) обращается в Росреестр. Дополнительно он должен предоставить:
- Паспорт.
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи или дарения, постановление о приватизации или выделения земельного участка.
- Свидетельство о праве собственности (при наличии) или выписку из ЕГРН.
Документы можно передать на рассмотрение непосредственно в регистрационную палату Росреестра или в МФЦ. На исправление реестровой ошибки в соответствии со ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сотрудникам Кадастра дается срок в 5 (пять) рабочих дней.
Росреестр имеет право вынести постановление об отказе в устранении недочетов, если в предоставленных на рассмотрение документах и в ЕГРН у участка значатся разные владельцы, если предполагается появление новых собственников и прекращение полномочий ранее зарегистрированных. На этом основании могут отказать в исправлении не только реестровой, но и технической ошибки. Решать проблему придется через суд.
Росреестр имеет право и самостоятельно устранять погрешности в данных, но при условии, что в ЕГРН неверно указана площадь или местоположение участка. Во всех иных ситуациях регистратор обязан только проинформировать заинтересованных лиц о сложившейся ситуации.
Как исправить реестровую ошибку в ЕГРН через суд
Росреестр чаще всего отказывает в исправлении реестровой или технической ошибки в ЕГРН, если это затрагивает интересы третьих лиц, при условии, что те полагались на официальные данные. Например, может оказаться, что участок соседей значительно имеет меньшую площадь, чем считал собственник. В этом случае доказать наличие недочетов и обязать Росреестр исправить их можно только в судебном порядке.
Подать иск об исправлении реестровой ошибки может:
- Непосредственно владелец участка или арендатор, например, если объект принадлежит муниципалитету.
- Собственники смежных наделов, если из-за исправления ошибки нарушаются их законные права.
- Росреестр, если исковое заявление об исправлении реестровой ошибки не подал никто иной из заинтересованных лиц.
Скачать исковое заявление об исправлении реестровой ошибки
К ходатайству необходимо приложить:
- Межевые планы: с ошибкой и новый.
- Акты согласования с соседями и перечень их возражений при наличии.
- Выписку из ЕГРН.
- Заключение, подготовленное кадастровым инженером и касающееся исправления выявленной реестровой ошибки.
- Документ, подтверждающий обращение в Росреестр ранее и получение отказа.
- Правоустанавливающие документы на объект.
Если у заявителя есть, например, выкопировки из генплана местности, данные аэрофотосъемки и т. д, подтверждающие наличие ошибки, их также можно предоставить на рассмотрение для усиления своей позиции.
Как показывает судебная практика, судьи не выносят решения об исправлении реестровой ошибки только на основании документов, имеющихся у заявителя. Для разрешения спора назначается независимая землеустроительная экспертиза. Но за сторонами конфликта остается право не согласиться с ее выводами и заказать свою. В результате судебные заседания длятся годами, а собственники проблемных участков не могут все это время полноценно ими распоряжаться.
Вынесенное решение пересылается в Росреестр по каналам межведомственного взаимодействия. У регистратора есть ровно 5 (пять) рабочих дней на внесение измерений в Госреестр.
Нередки ситуации, когда суд отказывает в удовлетворении исковых требований в исправлении технической или реестровой ошибки. Владельцу или иному заинтересованному лицу придется обращаться в вышестоящую инстанцию. В этом случае ждать разрешения спора придется еще дольше.
Заключение
Собственники земельных участков нередко сталкиваются с тем, что данные об объекте в ЕГРН не соответствуют реальности. В соответствии с законом все ошибки в Госреестре делятся на технические и реестровые.
Первые исправить достаточно просто. Они появляются по разным причинам: невнимательность персонала, перенос данных с одного носителя на другой и т. д. Перед исправлением такой ошибки сверяют сведения в ЕГРН и правоустанавливающих документах. Регистратору на это дается 5 (пять) рабочих дней.
Реестровые ошибки от технических отличаются тем, что появляются на этапе составления правоустанавливающих документов, межевых и технических планов.
Основных способов устранения недочетов два: через обращение собственно в Росреестр или подачу искового заявления в суд. В обоих случаях придется заново проводить межевание и согласовывать границы с владельцами смежных объектов недвижимости.
Обращение в суд неизбежно, если ошибка касается сразу нескольких участков, затрагивает интересы их собственников.
Читайте также:
