Судам России все чаще приходится рассматривать иски от обманутых покупателей недвижимости. Продавцы действуют по подложным документам, заявляют о своей недееспособности, предлагают квартиры и участки с обременениями. Полностью исключить вероятность обмана со стороны владельца сложно. Но некоторые меры безопасности покупатель может предпринять, например, проверить объект недвижимости (жилье, участки) на наличие обременений.
Сделать это просто. На формирование запросов и просмотр всей необходимой информации потребуется всего несколько минут. Но это позволит избежать судебных разбирательств или отказа в государственной регистрации сделки купли-продажи.
Что такое обременение: основные виды
Право гражданина на владение некоторым объектом недвижимости может быть небезусловным. С одной стороны, он является собственником квартиры, дачи или земельного участка. Но с другой стороны, он не может продать его, подарить, обменять на другую вещь или объект.
Причина — наличие обременения в силу закона или силу договора. В первом случае все возможные ограничения оговариваются в федеральных законах или подзаконных актах. Стороны по сделке не могут на свое усмотрение отменять их или видоизменять.
Если же обременение устанавливается договором, его участники могут самостоятельно регулировать порядок его установления и снятия. Но при этом важно учитывать и нормы закона.
При покупке квартиры или земельного участка необходимо проверить их на наличие следующих видов обременений:
- Ипотека. Если недвижимость куплена с использованием заемных денег и находится в залоге у банка, владелец не вправе совершать с ней какие-либо юридически значимые действия. Если заемщик решит продать квартиру, например, из-за переезда в другой регион страны, он обязан получить разрешение кредитующего банка. Основание — ФЗ «Об ипотеке».
- Арест. Этот вид ограничений часто следует за предыдущим. Если заемщик не может своевременно расплатиться с кредитором, у последнего есть право обратиться в суд с требованием о принудительном взыскании задолженности. Судебные приставы-исполнители в качестве одной из мер воздействия на неплательщика используют наложение обременений на принадлежащие ему объекты недвижимости. Арест может затрагивать даже единственное жилье должника или долю в квартире. Основание — ФЗ «Об исполнительном производстве». Срок действия ограничений — 6 месяцев. Далее, если задолженность не погашена, пристав имеет право пролонгировать арест. Проверить, снято ли обременение с квартиры в конкретный момент времени, можно при помощи выписки из ЕГРН.
- Рента. Данным термином называют сделки типа «квартира в обмен на содержание». Собственник недвижимости передает родственнику или постороннему лицу свое жилье, а взамен новый собственник пожизненно его содержит и при этом не имеет права выселить из квартиры. Снять обременение можно только после смерти получателя ренты.
- Аренда. Собственник объекта недвижимости вправе сдавать его в аренду для получения дополнительной прибыли. Если договор заключается на год и более, его надлежит зарегистрировать в Росреестре. Формально после этого собственник имеет право продать свое имущество. Но при этом ни он, ни покупатель не могут заявить о досрочном расторжении договора аренды на этом основании. Это же требование распространяется и на ситуации, когда собственник умирает, объект недвижимости переходит к наследникам. И им придется ждать, когда истечет срок действия договора аренды. Основание — ст. 617 ГК РФ.
- Сервитут. Формально его наличие не мешает собственнику продать объект недвижимости, сдать его в аренду или подарить. Но любой из владельцев или арендаторов обязан соблюдать установленные ограничения. Например, он не может сажать деревья в пределах охранной зоны вокруг трубопровода, проложенного через участок. Не сможет он и закрыть дорогу даже в ситуации, если она проходит через его владения и ведет к иным объектам. Сервитут сохраняется при смене собственника участка. Снять его в большинстве случаев можно только в судебном порядке.
Данные обо всех перечисленных выше обременениях обязательно вносятся в ЕГРН. И любой желающий может узнать об их наличии, запросив выписку, например на сайте ru.reestrgos.com.
Что еще нужно знать об ограничениях
При получении выписки нужно обратить внимание на то, кто является владельцем недвижимости. Если собственнику еще не исполнилось 18 лет, совершать любые юридически значимые действия с квартирой (иным объектом) без разрешения опеки нельзя. Основание — Закон № 48-ФЗ от 24.04.2008 года.
Потенциальному покупателю перед заключением договора купли-продажи важно проверить не только сняли ли обременение с квартиры, но и следующие моменты:
- Не состоит ли собственник на учете в ПНД. В соответствии с законом сделки с недееспособными гражданами запрещены. Если гражданин является частично недееспособным, на сделку потребуется разрешение опекуна.
- Не проживали ли ранее в квартире лица, сейчас находящиеся в колонии, тюрьме или детдоме. Они имеют право вернуться по месту прежней прописки.
- Нет ли среди прописанных лиц, отказавшихся от приватизации. Выселить такого гражданина из квартиры не поможет даже суд.
Подобные моменты никак не регистрируются в Росреестре. Узнать о наличии проблемных жильцов можно только в паспортном столе, запросив справки по форме 9 и 12. Но их выдают только собственнику объекта недвижимости.
Основные причины проверить, есть ли обременение на недвижимость
Стоимость недвижимости (даже самых скромных квартир) измеряется миллионами рублей, Чтобы не потерять свои деньги, покупателю не следует доверять словам продавца о том, что объект свободен от обременений.
Должная осмотрительность — это возможность:
- Сохранить свои деньги. Мошенник может знать, что переход права собственности не зарегистрируется. Но его планы могут ограничиваться только сбором авансов с потенциальных покупателей.
- Не участвовать в судебных разбирательствах в качестве ответчика или третьего лица, если вдруг окажется, что продавец вообще никакого отношения к квартире не имеет, действует по подложным документам.
- Не доказывать свое право на владение объектом недвижимости, если собственник не получил согласие на сделку у супруги/супруга. Если на стороне продавца окажется ребенок или лицо с психическим заболеванием, сделку в любом случае признают ничтожной.
- Не ждать, когда истечет срок действия договора аренды, заключенного предыдущим владельцем.
- Не соблюдать условия сервитута, часто очень существенные.
- Не ждать, что в любой момент о своих претензиях заявит кто-либо из обманутых сонаследников или сособственников.
Чтобы проверить снятие обременения (его отсутствие) с квартиры или иного объекта недвижимости, не нужно даже обращаться к юристам. Основную информацию можно получить самостоятельно.
Где и как проверить, есть ли обременение на недвижимость: квартиру, дом, земельный участок.
Информация об обременениях (ипотека, рента, аресты, сервитуты, аренда) содержится в Едином госреестре. Получить базовые данные может любой желающий. Для этого нужно только оплатить госпошлину. Важно: плата за документы в электронном формате и на бумаге отличается. Второй вариант дороже.
Проверить квартиру на обременение самостоятельно можно одним из следующих способов:
- Посещение подразделения Росреестра или МФЦ в своем городе.
- Отправка заявки при помощи Почты России. Данный метод не будет действовать, начиная с 2023 года.
Для получения информации о выбранном объекте необходимо заполнить заявление установленной формы и предъявить общегражданский паспорт. Также потребуется оригинал квитанции об оплате госпошлины. Если отправлять заявку по почте, правильность заполнения документа и проверять личность отправителя будет сотрудник отделения.
Как проверить квартиру, иную недвижимость на наличие обременения онлайн
Чтобы узнать, свободен ли выбранный для покупки объект от притязаний третьих лиц, можно воспользоваться интернет-ресурсом ru.reestrgos.com. На получение срочной стандартной выписки из ЕГРН потребуется не более часа. На формирование расширенного варианта нужно до 72 часов.
Проверить участок или квартиру на обременение можно по кадастровому номеру или адресу объекта. Достаточно заполнить короткую анкету, чтобы получить все необходимые данные. Непосредственно на сайте можно проверить, на каком этапе рассмотрения находится заявка.
Из выписки из ЕГРН можно узнать:
- Кто является владельцем объекта на текущий момент времени.
- Наложены ли на недвижимость обременения. Если да, то в пользу кого: банка, иного кредитора, частного лица. Обязательно должна быть информация о том, когда арест надлежит снять. Эти данные отображаются в разделе 2 в пункте «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости».
- Какие параметры у квартиры: площадь, этаж и т. д. Применительно к земельному участку в выписке содержатся данные о координатах поворотных точек, площади.
Стандартную выписку целесообразно запрашивать в отношении новостроек, если у объекта был только один собственник. Это же относится к только созданным участкам. Если же объект находится в эксплуатации несколько десятилетий, потребуется выписка с информацией обо всех переходах права собственности (начиная с 1998 года).
Еще о мерах предосторожности при покупке недвижимости
Выписки из ЕГРН имеют ограниченный срок действия. Например, ни один банк не примет к рассмотрению документ, полученный более месяца назад.
Сотрудники Росреестра не обрабатывают поступающие документы мгновенно. Это относится и к заявлениям на регистрацию права собственности, и к ипотечным залогам, и к требованиям от ФССП о наложении ареста на некоторый объект.
На практике это означает, что ситуация с наличием обременений может меняться ежедневно. Потенциальный покупатель может запросить выписку и увидеть, что объект свободен от притязаний третьих лиц. А через неделю-две, когда подпишет договор купли-продажи, узнает, что предмет соглашения арестован. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо еще раз проверить, есть ли обременение на квартиру, но непосредственно перед сделкой.
Дополнительно потенциальный покупатель может провести ряд проверок, но в отношении не непосредственно объекта недвижимости, а его собственника:
- На сайте ФССП можно узнать, открывались ли в отношении продавца исполнительные производства. Если да, то с большой долей вероятности пристав наложит арест на принадлежащее ему имущество;
- На сайте арбитражного суда необходимо проверить, не подавал ли кто в отношении продавца заявление о признании его неплатежеспособным. Если да, то арбитражный управляющий будет настаивать на отмене всех сделок, совершенных должником в течение последних 3-х лет.
Заключение
В силу разных причин на объект недвижимости может быть наложено обременение. Если речь идет об ипотеке, аресте, ренте, собственник не может полноценно распоряжаться своим имуществом до выплаты задолженности или смерти рентополучателя соответственно.
Еще один вид обременения — аренда. При наличии такого договора квартиру или иной объект можно продать или подарить. Но новый собственник не может настаивать на досрочном расторжении соглашения.
Обременением также является сервитут. Но его снять можно только через суд.
Проверить, есть ли на участке земли, квартире, иной недвижимости обременение, можно по кадастровому номеру на сайте ru.reestrgos.com. Выписка может быть простой или расширенной. Последний вариант дополнительно позволяет отследить все переходы права собственности за последние годы.
Проверить участок или квартиру одновременно и на обременения, и на задолженность не удастся. В Росреестре не содержится информация об обязательствах владельца. Единственное исключение — арест наложен сотрудником ФССП на основании судебного решения о взыскании задолженности или требования ФНС.
Читайте также:
