Количество обманутых дольщиков в России растет в геометрической прогрессии. Ежегодно в разных регионах замораживается строительство сотен жилых домов и комплексов. Правительство и законодатели предлагают самые разные решения для данной проблемы. Так, после 01.07.2019 года дольщикам необходимо изучить, что такое эскроу-счета, как их использовать для покупки квартир или иного жилья.
Новая система финансирования строительства имеет и преимущества, и недостатки. И они напрямую влияют на взаимоотношения между застройщиками и покупателями квартир.
Эксперты, например, полагают, что недвижимость после введения эскроу-счетов дорожать еще больше. А покупателей интересует, не приведет ли использование подобного средства оплату к дополнительным расходам на обслуживание ипотечного кредита.
Что значит эскроу-счет, как он работает, зачем его открывают при покупке квартиры по ДДУ
Начиная с 01.07.2019 года, застройщики больше не могут получать нужные им для работы деньги напрямую от будущих собственников квартир. Оплата проводится с использованием эскроу-счетов. По принципу действия их можно сравнить с депозитными ячейками или аккредитивами.
На эскроу-счет надлежит внести все деньги за приобретаемую жилплощадь:
- Личные накопления или заемные, включая первоначальный взнос.
- Сразу всю сумму или частями, если это предусмотрено соглашением с застройщиком.
Далее покупатель уже не может распоряжаться этими деньгами. Банк их «замораживает» или депонирует. Но и застройщик эти средства сразу не получит. Он обязан предварительно сдать дом в эксплуатацию. И сделать это нужно без задержек. Если от квартала, обозначенного в проектной декларации, прошло более 6-ти месяцев, средства с эскроу-счета возвращаются покупателю. Он может перенаправить их на покупку иной недвижимости.
Для участников долевого строительства переход на работу в подобных условиях — дополнительная гарантия получения оплаченной квартиры либо сохранения денег. Он может быть уверен в том, что застройщик не сможет перечислить деньги с эскроу-счета, например, в офшоры, а действительно вложит в строительство. Но непосредственно девелоперам приходится искать новые способы финансирования проектов.
В каком банке оформлять ипотечный кредит и открывать эскроу-счет
Формально это может быть и одна финансовая организация, и разные. Покупатель может воспользоваться одной из льготных программ, выбрать минимальную ставку, обратить внимание на требования по страховкам и т. д.
И эта же кредитная организация являться кредитором непосредственно для девелопера. Она выделяет деньги на строительство одного дома или застройку сразу всего квартала. Тогда эскроу-счет открывается здесь же. Но застройщик может сотрудничать и с любым другим банком. И покупателю квартиры по ДДУ придется обращаться в эту организацию для открытия счета. Плата за услугу не предусмотрена. Но и проценты на депонированную сумму на эскроу-счете не начисляются. Например, компенсировать хотя бы частично расходы на обслуживание кредита не удастся.
Крупные компании-застройщики могут иметь собственные средства в достаточных объемах для финансирования проектов. И им не нужны заемные деньги. В этом случае для открытия эскроу-счетов девелопер может выбрать абсолютно любой банк, но из числа тех, что получили специальную аккредитацию Центробанка.
Как купить квартиру в ипотеку с открытием эскроу-счета
Процедура для покупателя практически не меняется. Добавляется несколько этапов, но на общую продолжительность процесса это влияет незначительно:
- Покупатель выбирает жилой комплекс для покупки квартиры и выясняет, с какими банками сотрудничает девелопер. Далее нужно подать заявку в финансовую организацию для оформления кредита. Как вариант, заемщик может сначала обратиться в банк, получить одобрение и только потом решать, что конкретно покупать. Но кредитор может и отказать в финансировании выбранной квартиры. Например, застройщик не прошел аккредитацию.
- Покупатель и представитель девелопера (у него должна быть доверенность на проведение подобных сделок) ставят подписи под договором долевого участия. Обязательное условие — в текст документа вносится пункт о том, на кого и в каком банке открывается эскроу-счет, когда и при каких обстоятельствах деньги списываются уже непосредственно застройщику.
- Росреестр вносит данные о заключенном договоре в ЕГРН.
- После внесения данных о ДДУ в ЕГРН покупатель открывает эскроу-счет в банке, обслуживающем девелопера. Далее кредитор покупателя должен перечислить на него деньги в безналичном варианте. При необходимости на этот же счет зачисляют средства материнского капитала, различных субсидий (например, по программе «Молодая семья» и т. д.).
Кредитная организация в подобной ситуации становится гарантом для обеих сторон по сделке. Он не позволит застройщику получить деньги до завершения работ на объекте. Но и покупатель не сможет изъять перечисленные суммы без веских на то оснований.
Некоторые банки позволяют проводить все необходимые процедуры без посещения офиса и встреч с кредитными менеджерами. Достаточно иметь цифровую подпись и доступ к сайту кредитной организации, в том числе со смартфона.
Какие документы нужны от покупателя для открытия эскроу-счета
Дольщику при обращении в банк нужно иметь при себе:
- Общегражданский паспорт.
- Оригинал договора долевого участия.
Если покупатель не может самостоятельно посетить банк для открытия эскроу-счета, он может оформить доверенность на кого-либо из родственников или знакомых по официальному образцу. Подписывать документ нужно в присутствии нотариуса. В доверенности необходимо перечислить все полномочия исполнителя.
Эскроу счета и аккредитивы: чем они отличаются друг от друга
И тот, и другой способ можно использовать для проведения расчетов при покупке недвижимости. При открытии и аккредитива, и эскроу-счета в договоре прописываются условия, без соблюдения которых продавец или застройщик не смогут получить деньги.
На этом сходство между двумя способами оплаты заканчивается. Далее начинаются отличия:
- Закрыть аккредитив может даже один из участников договора. Таким правом располагает и обслуживающий банк.
- Для закрытия эскроу-счета и перечисления средств застройщику требуется присутствие и покупателя, и продавца (застройщика), и представителя обслуживающего банка.
- При использовании аккредитива кредитор не контролирует ход сделки.
Ему отводится только роль посредника при передаче денег. Если же использовать именно эскроу-счет, банк, предоставивший кредит, проверит, выполнены ли условия по договору, действительно ли объект введен в эксплуатацию.
Некоторые отличия касаются и срока действия счета в каждом случае. Если по каким-то причинам работы на объекте не завершены своевременно, аккредитив можно пролонгировать на такое же время, что изначально указано в договоре с банком. Продлить срок действия эскроу счета можно, но в качестве исключительной меры и максимум на 2 года. Соответствующее заявление может подать только покупатель квартиры. В стандартном же варианте девелопер может задержать ввод объекта в эксплуатацию только на 6 месяцев. Если этого времени ему не хватает, чтобы выправить ситуацию, счет будет закрыт.
Можно ли и при каких обстоятельствах снять деньги с эскроу-счета
Застройщик в любом случае получает доступ к средствам только после выполнения своих обязательств по сдаче дома приемной комиссии. И деньги ему будут перечислены в безналичном варианте.
Покупатель не может сегодня открыть эскроу счет, зачислить на него деньги, а завтра изменить свои планы. Ему сначала придется урегулировать взаимоотношения с застройщиком, расторгнуть с ним ДДУ. Закон разрешает покупателю снять деньги только, если:
- В отношении девелопера открыто дело о банкротстве.
- После договорной даты сдачи дома в эксплуатацию прошло уже 6 месяцев, а работы на объекте не завершены.
Ситуация немного усложняется, если на эскроу-счет зачислены заемные средства. Покупателю придется не просто выбрать новый объект для покупки, но и согласовать его с кредитором.
Банк, открывающий эскроу-счета, объявлен банкротом: что будет с деньгами
Если у финансовой организации отзывают лицензию, решением вопросов с возвратом денег покупателям будет заниматься Агентством по страхованию вкладов. Но в соответствии со ст. 12.1 ст. 177-ФЗ для подобного рода счетов установлен лимит возмещения на уровне 10 млн. рублей. И это положение распространяется даже на ситуации, когда деньги размещены сразу на нескольких счетах.
Если покупатель решил приобрести сразу несколько квартир или одну, но достаточно дорогую, он может потерять значительную сумму денег.
Выгодно ли дольщику оплачивать покупку квартиры через эскроу-счет
У работы с эскроу-счетами есть определенные преимущества:
- Покупателям гарантирована безопасность в расчетах с продавцом. Можно не беспокоиться, что девелопер потратит деньги дольщиков, но так и не передаст им ключи от квартир.
- Плата за открытие счетов и их ведение в дальнейшем не берется.
- Если банк, обслуживающий эскроу-счета, является участником системы страхования вкладов, то при отзыве лицензии дольщик может обращаться в
Агентство по страхованию вкладов и подавать заявку на возврат средств, пусть и в ограниченном объеме.
Далее стоит рассмотреть некоторые недостатки данного варианта финансирования объектов долевого строительства:
- Есть все основания считать, что недвижимость вырастет в цене. Девелоперам приходится брать кредиты в банках и самостоятельно оплачивать проценты. И, конечно, все свои расходы они компенсируют, подняв стоимость квадратного метра.
- Дольщик может вернуть деньги в случае банкротства банка, открывающего эскроу-счета, но в пределах 10 млн. рублей. Если учесть, что за последнее десятилетие лицензии отозвали у сотен кредитных организаций, покупатели дорогой недвижимости могут потерять значительные суммы денег.
- Даже выплата денег от Агентства страхования вкладов не позволит вернуть проценты, уплаченные банку по ипотечному договору.
Есть ли у застройщиков право работать без открытия эскроу-счетов
В определенных ситуациях девелоперы могут продавать квартиры, коммерческие помещения, машино-места напрямую, без открытия эскроу-счета. Но для этого нужно выполнить требования, обозначенные ниже:
- Застройщик уже продал не менее 10% запланированных квартир, объектов коммерческого назначения и т. д. Расчет ведется, исходя из площади, обозначенной во всех ДДУ, зарегистрированных официально.
- Объект готов на 6, 15 или 30%. Но конкретный процент устанавливает не девелопер. Если например, в работе у застройщика находится одновременно не менее 4 млн. кв. метров площадей, ему достаточно продать всего 6% квартир, чтобы далее работать без эскроу-счетов. Если же девелопер возводит вполне рядовые жилые дома, степень готовности должна составлять 30% и более.
Подтвердить последний факт призвана специальная экспертиза. Ее заказывает застройщик. А результаты нужно опубликовать на портале Наш дом.РФ.
Заключение
В 2019 году правительство РФ, обеспокоенное ростом числа обманутых дольщиков, решило изменить систему оплаты недвижимости. После 01.07.2019 года застройщики больше не могут принимать деньги у покупателей по ДДУ напрямую. Средства (заемные или личные) зачисляются на специальный счет в банке. Эскроу счет раскрывается, а застройщик получает размещенные на нем деньги, только когда завершит работы на объекте, специальная комиссия сможет проверить это и подписать акт о приеме его в эксплуатацию. До этого момента у девелопера нет доступа к средствам дольщиков.
Эскроу-счет открывает не застройщик, а дольщик или его доверенное лицо, но в том банке, который финансирует работу на проекте. Деньги можно внести наличными или перечислить по безналу.
Покупатель в дальнейшем сможет снять средства только в том случае, если девелопер не выполнит свои обязательства и не построит дом вовремя. Либо его признают банкротом.
Читайте также:
