Заключенный договор купли-продажи, акт приема-передачи юридически не переводят покупателя в статус владельца недвижимости. А в случае с новостройками, оформление вызывает множество вопросов. Как происходит регистрация права собственности на квартиру в новостройке, а также все законодательные нюансы и необходимая документация.
Условия для регистрации
Зарегистрироваться можно в удобное время, но только после выполнения ряда требований. Во-первых, необходимо, чтобы постройка была сдана в эксплуатацию. Но после этого момента есть еще этап приемки. То есть, покупатель должен подписать акт приема-передачи, убедиться, что у него нет никаких претензий к застройщику. Также нужно собрать перечень документов, которые понадобятся для процедуры.
В принципе, ограничений по срокам не предусматривается, кроме некоторых случаев исключений, которые мы еще озвучим в статье – приобретение квартиры с использованием материнского капитала (вне зависимости от конкретного процента), а также при покупке с ипотечным кредитованием. Но затягивать с процедурой все равно не стоит. Ведь без нее вы фактически не являетесь владельцем. Да, отобрать жилплощадь не могут, ведь никто не претендует на нее юридически (опять же, кроме случаев ипотеки). Но вы не сможете продать, передать недвижимость, подарить ее или указать в завещании.
Поэтому мы рекомендуем, как только появляется возможность получения права собственности на квартиру в новостройке – тут же его использовать.
Акт приема-передачи
Масса граждан «подмахивает» этот акт буквально не глядя. Считают его некой условностью, формальностью, которая не имеет серьезного значения. Мол, застройщик все равно дорожит своей репутацией, а значит дом построен корректно, все квартиры перед сдачей в эксплуатацию проверены.
Но в реальности недоделки, брак и откровенный строительные ошибки – не редкость. Причем ошибки могут касаться не только отделки, но и даже квадратуры помещения, что нанесет финансовый урон (вы же платили за большую площадь). И если проблема с квадратурой решаема – дом на гарантии, то доказать другие недоделки и брак будет сложно. Соответственно, подписывать акт лучше всего после непосредственного начала проживания, ремонта. Конечно, понятно, что хочется побыстрее стать полноценным владельцем, но лучше набраться терпения и тщательно проверить всю жилплощадь на дефекты.
Также существует аспект, касающийся непосредственно дольщиков. Дело в том, что каждому из них нужен свой оригинал акта приема-передачи. Соответственно, при получении актов должно быть на один больше, чем количество дольщиков. Ведь один из экземпляров уйдет на регистрацию. Отсюда можно сделать вывод, что для регистрации нужны все участники/дольщики. При этом вне зависимости от их количества государственная пошлина оплачивается лишь один раз.
Итак, порядок регистрации квартиры в собственность в новостройке звучит так:
- сдача дома в эксплуатацию;
- заселение/ремонт;
- проверка всех дефектов;
- в случае их наличия – устранение застройщиком;
- ваша подпись в акте приема-передачи;
- сбор документации;
- передача документов в регистрирующий орган.
Уточним, что этап сбора документации – довольно длительный. Например, придется собирать свидетельства о браке, если дольщики состоят в нем. А также нотариально согласие на сделку. Поэтому лучше начинать сбор параллельно с проверкой квартиры, подписанием акта, чтобы зря не терять время.
Сама процедура может быть проведена 3 различными способами. Это МФЦ, Росреестр и Госуслуги. Самый простой и популярный – первый вариант, но мы затронем в обзоре все. А также отдельно разберем ситуацию с обычной процедурой и в случае ипотечного кредитования.
Оформление права собственности на квартиру в новостройке, документы для регистрации и пошаговая инструкция
Первоначально сам дом ставится на учет. Кстати, в определенных случаях, если есть какие-то нарушения, этот процесс может затягиваться вплоть до полугода. Но в большинстве случаев укладывается в срок – 1 месяц.
Набор необходимой документации:
- Договор, являющийся основанием для возникновения прав требования. В случае новостройки, используется договор долевого участия (ДДУ) или уступки прав требования.
- Дополнительные соглашения. В части случаев покупатели претендуют на какие-то дополнительные площади, например, подсобки, склады, парковочные места. Зачастую подобные моменты юридически оформляются в качестве дополнительных соглашений, приложений к договору.
- Оригинал акта-приема передачи. Как мы уже уточнили, один из актов уходит в регистрирующий орган. Поэтому их и должно быть больше, чем количество дольщиков на одну единицу.
- Документы удостоверяющие личность всех участников ДДУ или договора уступки прав.
- Свидетельства о браке, если имущество оформляется в общую собственность супругов.
- Согласие супруга на сделку, заверенное нотариально, если не предусматривается общего оформления.
- Договор доверенности, если документация подается официальным представителем, к примеру, агентством по продаже недвижимости.
- Оригинал квитанции об оплате государственной пошлины и ее копия в одном экземпляре.
Сроки оформления после подачи тоже строго регламентированы. Максимальное значение ограничивается 9 днями, если подача происходит через МФЦ. А в случае с Росреестром – 7 дней. Хотя, процедура зачастую проходит быстрее. В случае электронной формы обращения, общий срок для любого способа приравнивается к 7 дням. Но при нотариальной сделке – всего 1 день. Правда, как вы понимаете, это дополнительные расходы, в зависимости от стоимости услуг нотариуса.
Рассмотрим, как зарегистрировать квартиру в новостройке в собственность через МФЦ, оформление таким путем по праву считается самым простым и распространенным способом.
МФЦ
Общие траты при таком методе составят только 2 тысячи рублей. И они будут направлены сугубо на оплату государственной пошлины. Кстати, если вы проводите процедуру с помощью агентства недвижимости, она берет на себя затраты по оплате в большинстве случаев.
Вам необходимо лично посетить отделение, дождаться своей очереди – передать пакет документов сотруднику. В ответ вы получите специальный талон с номером вашего заявления. С его помощью вы потом сможете получить готовые документы. Количество талонов равно количеству участников.
Документы могут быть готовы раньше срока, чтобы узнать о готовности, возьмите номер телефона отделения на ресепшне. После в обмен на талон вы получаете выписку из ЕГРН. Ранее, выдавалось свидетельство – в качестве основного документа, подтверждающего право собственности. Но сейчас органы выдают именно выписку, и с ее помощью вы официально можете подтвердить факт владения.
Госуслуги
Уточним, что сама платформа не проводит регистрацию. Через нее вы можете либо передать бумаги в МФЦ, либо просто записаться на прием к определенному времени. Но в случае электронной сделки без Госуслуг не обойтись. Иначе вы не сможете оформить новостройку в собственность в МФЦ, подача документов электронной формы там не предусмотрена. Нужно подтвердить их с помощью усиленной цифровой подписи в кабинете Госуслуг.
Росреестр
Еще одна форма работы с электронной формой документов. Опять же, вам необходимо через кабинет Госуслуг подтвердить оригиналы. А после зарегистрироваться на сайте Росреестра, загрузить электронные формы документов, подать заявку на регистрацию. В течение 7 дней регистрация будет завершена. Но, получение физического оригинала выписки из ЕГРН не предусматривается. За документом все равно нужно будет обращаться в отделение МФЦ.
Регистрация при наличии ипотечного кредитования
Ипотека, как и материнский капитал налагает несколько новых условий на регистрационный процесс. Ведь фактически мы регистрируем ограниченное право собственности. Квартира является залоговым имуществом, на нее накладывается обременение. Владелец имеет право в ней жить, даже сдавать в аренду. Но продать, подарить или передать – не имеет права. Ведь она обеспечивает сделку с банком, является гарантом.
Данные ограничения в первую очередь затрагивают срок, за который владелец обязан обратиться в МФЦ или иной орган. Если без ипотечного кредитования срок в принципе не ограничен, мы можем оформить недвижимость хоть через 10 лет, то в этом случае у нас есть всего 6 месяцев. Отсчет начинается с момента подписания акта приема-передачи. Учтите, что данная информация актуально для ипотечных договоров, заключенных после 2023 года. Если до, то срок – 3 года.
Дальнейший порядок оформление в собственность ипотечной квартиры в новостройке такой. Мы также собираем пакет документов, обращаемся в МФЦ или Росреестр. Но набор документации будет иной. Помимо всего перечисленного выше добавляется.
- договор ипотечного кредитования;
- договор залогового имущества, подтверждающий, что квартира является гарантом;
- согласие банка на использование квартиры заемщиком.
Все эти бумаги выдаются в самом банке по первому требованию. Поэтому проблем со сбором не будет. После оформления вы становитесь собственником без права распоряжения. Чтобы вся полнота прав перешла в ваши руки, понадобится полностью выплатить ипотечную задолженность. И только после этого обратиться в банк, где вам выдадут подтверждающие документы. Вместе с ними вы снова отправляетесь в МФЦ, теперь с таким набором:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- заявление на снятие залога;
- кредитное соглашение;
- справку из банка, где отмечено погашение долга в полном объеме.
Сам же срок оформления в собственность квартиры в новостройке по ипотеке или без нее – не отличается.
Что делать, если застройщик отказывается выдавать документы
Такие ситуации, увы, нередки. В первую очередь нужно разобраться в причинах. Уточните, был ли сдан дом в эксплуатацию. Возможно, вас просто дезинформировали. А если дом сдан, подписан ли акт приема-передачи.
В большинстве случаев застройщики отказываются передавать вам документы на вашу собственность, потому что требуют оплаты каких-либо взносов. За уборку территории, например. Да, это официально неправомерное требование. Даже если вы обязаны оплатить взнос, это не дает застройщику права нарушать существенные условия договора. Но обычно дольщики просто не спорят с такими требованиями, хотя, вы вполне можете обращаться в суд.
Через него же решаются серьезные споры, когда застройщик срывает сроки, отказывается сдавать дом в эксплуатацию либо удерживает документы с ключами. Правда, тут к вопросу лучше подходить коллегиально, тем более, среди будущих жильцов найдется множество недовольных таким поворотом событий.
Соответственно, обычно у вас два варианта, как получить собственность на квартиру в новостройке если застройщик отказывается сотрудничать. Первый – просто оплатить все взносы, они, как правило, небольшие. Второй – обращаться в суд с исковым заявлением о несоблюдении условий договора ДДУ или уступки прав требования. Но это довольно длительная и муторная процедура.
Причины отказа или приостановки регистрации
Напоследок рассмотрим основные проблемы, которые могут возникнуть в процессе:
- отсутствие одного или нескольких обязательных документов;
- недостоверная документация (подлог, фальсификация);
- сделка признана несостоятельной;
- не оплачена госпошлина.
Но наиболее вероятный вариант всегда – недостаток бумаг. Поэтому тщательно проверяйте пакет перед подачей.
Заключение
Затягивать с оформлением прав собственности не стоит. Ведь без проведения процедуры вы ограничены в своих возможностях, фактически, даже не являетесь владельцем. Плюс, чем раньше вы это сделаете, тем быстрее оформите налоговый вычет, который вернет значительную часть затраченных финансовых средств.
Чек-лист
Как оформить собственность на квартиру в новостройке?
Вам необходимо подать пакет документов в МФЦ или Росреестр.
Сколько занимает процедура?
9 дней максимальный срок при работе через МФЦ, 7 дней – через Росреестр.
Когда можно провести регистрацию?
После сдачи дома в эксплуатацию и подписании акта приема-передачи.
Когда необходимо проводить регистрацию?
При ипотечном кредитовании не позднее 6 месяцев с момента подписания акта, либо не позднее 3 лет, если сделка оформлена до 2023 года. Без кредитного обременения сроков не устанавливается.
Читайте также:
