Строительство промышленного или коммерческого объекта, многоквартирного жилого дома предполагает обязательное получение градостроительного плана ЗУ. Но многие собственники не знают, кто делает и выдает ГПЗУ, для чего вообще нужен этот документ применительно к земельному участку.
Если вести строительные работы без учета его положений, нарушителя могут заставить снести возведенный объект вне зависимости от типа и назначения.
Какая информация содержится в ГПЗУ
Непосредственно ГПЗУ ничего не запрещает и не разрешает. Он состоит из планов, схем конкретного участка и пояснений к ним. Их нужно учитывать в процессе проектирования зданий и сооружений, их последующего строительства или возможной реконструкции.
В соответствии со ст. 57.3 ГрК РФ ГЗПУ включает следующие сведения:
- Адрес и площадь земельного участка, координаты поворотных точек и границ.
- Есть ли на данной территории объекты капстроительства. Для каждого (при наличии) необходимо обозначить границы, назначение, площадь, этажность и прочие характеристики.
- Где проходят инженерные коммуникации, в том числе подземные.
- Какая площадь (минимальная и максимальная) считается приемлемой для объектов капстроительства.
- На каком расстоянии друг от друга и от границ ЗУ могут находиться здания и сооружения.
- Какой процент от общей площади участка можно застраивать.
- Какие ВРИ (основные, вспомогательные и дополнительные) установлены для конкретного ЗУ.
- Проходят ли через объект красные линии.
Дополнительно составитель ГПЗУ обязан учитывать наличие зон: водоохранных, природоохранных, с особыми условиями хозяйствования. Если участок находится под арестом, на него наложены обременения (сервитуты), эти данные также наносят на план.
Если ЗУ располагается на территории комплексного развития, из плана можно дополнительно получить сведения о минимальной необходимой обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, транспортными линиями и собственно транспортом.
Документы-основания для подготовки ГПЗУ
В соответствии с ч. 2 ст. 57.3 ГрК РФ лица, ответственные за подготовку градостроительных планов, в своей работе обязаны учитывать:
- Правила землепользования и застройки. ПЗЗ разрабатывают отдельно для каждой территориальной зоны на уровне муниципалитетов, регионов, городов федерального значения. Начиная с 2018 года, градостроительные планы являются одним из разделов ПЗЗ;
- нормативы и иные документы, регламентирующие планировку территорий;
- данные из ЕГРН о ранее поставленных на кадастровый учет объектах капитального строительства;
- условия технологического присоединения зданий после строительства или реставрации с имеющимся водопроводным, канализационным, электрическим, газовым сетям.
Что собой представляет , как выглядит ГПЗУ земельного участка
В составе ГЗПУ можно выделить части:
- графическую;
- текстовую.
Графическая составляющая — это план (чертеж), подготовленный на основе топографической съемки территории. На него в обязательном порядке наносятся поворотные точки и границы нужного участка. Если на ЗУ уже расположены объекты капстроительства, их отображают на чертеже. Также составитель обязан выделить зоны, в которых можно возводить новые здания и сооружения. Конкретное место под строительство при этом выбирает собственник участка.
Текстовая часть плана дополняет графическую. Именно в ней приводятся все данные, предусмотренные ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ (площадь, границы, сервитуты и т. д.).
В целом составители градостроительного плана при подготовке документа обязаны соблюдать положения Приказа Минстроя РФ от 25.04.2017 года № 741/пр.
Назначение ГПЗУ
Если обобщить требования законов, подзаконных актов, ГрК РФ, ГПЗУ:
- Является источником информации для проектировщиков и архитекторов (основание — п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ). Минимизируется вероятность ошибок и претензий со стороны контролирующих инстанций из-за того, что объект не соответствует хотя бы одному из правил: строительных, санитарных, техники безопасности.
- «Разъясняет», как можно использовать земельный участок, какие объекты можно возводить на нем.
- Информирует о нахождении на данной территории объектов культурного и/или исторического наследия.
- Необходим для получения разрешения на строительство (основание — п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ) и при вводе объекта в эксплуатацию (основание — п. 2 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ).
- Однозначно идентифицирует конкретный участок, предоставляет информацию о наличии в непосредственной близости ОКС, линейных объектов, приаэродромных территорий и иных зон с особыми условиями использования.
Здесь нужно выделить один существенный момент. Формально частный (загородный, дачный, фермерский) дом можно возвести и без предварительной подготовки и согласования проектной документации. Основание — ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Не придется и обращаться в профильный комитет при администрации, чтобы ввести объект в эксплуатацию. Основание — пп. 1, 1.1 ч. 17 ст. 51 и ч. 15 ст. 55 ГрК РФ.
Но специалисты рекомендуют все же даже при строительстве частного дома предварительно запросить и получить план ГПЗУ земельного участка. Во-первых, это позволит избежать проблем в дальнейшем, например, из-за несоблюдения рекомендованных расстояний до границ участка или в случае масштабного строительства на прилегающих территориях. Во-вторых, собственник обязан подать в архитектурное управление при муниципалитете уведомление о начале строительства. ГПЗУ и пригодится при заполнении этого документа.
Градостроительный план не требуется только при прокладке инженерных коммуникаций или строительстве линейных объектов: автомобильных и железных дорог, ЛЭП, магистральных трубопроводов и т. д. В подобных ситуациях компания-застройщик ориентируется на проекты планировки и межевания территорий.
Как получить ГПЗУ
Полностью подготовленный градостроительный план актуален в течение 3-х лет. Именно столько дается заказчику на завершение этапов проектирования и получение разрешения на строительство. Если не выполнить это условие, придется заново запрашивать план и вносить коррективы в проект с учетом обновленных данных. Основание — ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ.
Для получения ГПЗУ в установленные законом сроки нужно обратиться в профильный комитет при органе местного самоуправления. Для этого можно использовать следующие способы:
- личное посещение приемной палаты;
- подача заявления через центры «Мои документы»;
- получение ГПЗУ через портал Госуслуги.
Нужно также отметить, что регионы и даже отдельные муниципалитеты вправе вводить свои правила в части выдачи градостроительных планов. Это относится и к формату заявлений, и к порядку их подачи. Например, не везде можно воспользоваться сервисом «Госуслуги».
В стандартном варианте заявитель для получения ГПЗУ обязан передать в архитектурное управление или иную ответственную структуру:
- Заявление. Запросить план могут не только собственники, но и лица, пользующиеся землей на правах аренды/субаренды, получившие ее в пожизненное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение.
- Доверенность, составленную в присутствии нотариуса. Она необходима, если заявление подает не собственник/арендатор/законный пользователь, а его представитель.
- Правоустанавливающие документы не только на земельный участок, но и на здания и сооружения, расположенные на нем. Это пункт можно пропустить, если все объекты поставлены на кадастровый учет, и право собственности на них зарегистрировано должным образом. Либо, как вариант, владелец вообще не обязан его регистрирован.
Плата за выдачу градостроительных планов не берется. Срок подготовки и выдачи ГПЗУ составляет 20 рабочих дней с даты подачи заявки. Предоставляют его как в бумажном, так и в электронном формате. Конкретный вариант выбирает обратившийся.
Причины отказа в выдаче градостроительного плана
В определенных ситуациях уполномоченный орган может отказать в выдаче ГПЗУ. Основные причины для этого:
- Заявление заполнено некорректно. Нет ясности, какой документ хочет получить заказчик.
- Участок предназначен для ведения ЛПХ, ИЖС, относится к землям СНТ.
- Объект только сформирован и еще не поставлен на кадастровый учет.
- Заявление поступило от лица, не имеющего на то должных полномочий.
- Участок вообще не предназначен под строительство.
- В документах заявителя значатся противоречивые данные.
Еще одна причина для отказа заключается в том, что применительно к данной территории не разработана и не утверждена должным образом планировочная документация. Это актуально, если застройка участка невозможна без таких документов. Основание — ч. 3 ст. 41, ч, 5 ст. 57.3 ГрК РФ.
Если правообладатель участка считает, что ему отказали в выдаче ГПЗУ неправомерно, он может обратиться в суд для обжалования данного решения.
Чем ГПЗУ отличается от ППТ
Проект планировки территорий в большинстве случаев составляют на базе генерального плана всего города, поселка или отдельного района. ППТ можно подготовить и применительно к конкретному микрорайону.
Проект планировки не содержит данные о конкретных объектах. Он позволяет в целом оценить инвестиционную привлекательность района, квартала, микрорайона, узнать:
- Сколько человек проживает на конкретной территории.
- Сколько квадратных метров жилья, промышленных, коммерческих, социально-культурных объектов можно или необходимо здесь построить.
Проект в основном разрабатывают по распоряжению органов местного самоуправления. Руководитель администрации ее потом и утверждает. Публичные слушания в данном случае не предусмотрены. А далее уже на основе ППТ, в том числе, готовят ГПЗУ.
Возможно ли внесение изменений в ГПЗУ
Собственника земельного участка могут не устраивать текущие параметры объекта, например:
- Виды разрешенного использования.
- Минимально допустимые расстояния между межой и постройками.
- Наличие красных линий или общественных сервитутов.
Здесь нужно отметить, что изменить собственно ГПЗУ не удастся. Коррективы нужно вносить в план застройки земель. Например, для смены ВРИ нужно получить данные о том, какие виды значатся в списке основных или вспомогательных. Далее остается обратиться в местную администрацию с заявлением о смене ВРИ.
Может оказаться, что собственника (иного законного пользователя) не устраивает ни один из имеющихся видов разрешенного использования. В этом случае ему придется обратиться к кадастровому инженеру и обосновать необходимость смены ВРИ в ходе публичных слушаний.
Как показывает практика, внесение изменений в правила землепользования возможно. Но только в том случае, если собственник сможет доказать, что при текущем положении дел нарушаются его законные права, а эффективность использования земельного участка невелика.
В перечисленных ниже ситуациях пользователь ЗУ может настаивать на переносе красных линий:
- КЛ расположены так, что на участке вообще невозможно что-либо построить.
- Красные линии установлены десятилетия назад. И их расположение на текущий момент времени противоречит положениям ППТ.
- На участке уже есть здания и сооружения. И при их возведении нарушены требования в части отступов от КЛ.
Собственник или пользователь ЗУ не может самостоятельно перенести красные линии. На объект выезжает кадастровый инженер. Его задача — изучение ситуации по документам (генплан, ПЗЗ, ПТТ, ГПЗУ) и на практике. Далее инженер делает выводы о возможности переноса или полного удаления красных линий.
По итогам всех действий собственнику остается подавать заявление в уполномоченный орган. Если удаление или изменений конфигураций красных линий невозможно, пользователь может настаивать на том, чтобы ему разрешили отступить от заданных параметров.
Заключение
ГПЗУ — это такой документ, который в проектировании, строительстве определяет, параметры будущего объекта. В градостроительном плане обязательно указывают, на каком расстоянии от границ может находиться жилой дом, коммерческий или производственный объект, какую площадь он может иметь.
Выдают документы данного типа в архитектурном управлении или ином органе при местной администрации с аналогичными полномочиями. Подать заявку и получить ГПЗУ земельного участка можно разными способами, например, при личном посещении, через МФЦ или портал «Госуслуги». Если план запрашивает не собственник (иной законный представитель), а третье лицо, у него должна быть доверенность, заверенная нотариусом.
Срок действия ГПЗУ, выданного в отношении земельного участка, не превышает 3 года. Если за это время собственник не приступит к строительству или, как минимум, к проектированию, ему придется запрашивать новый документ.
Читайте также:
