Для любой недвижимости выделяют несколько видов стоимости. Каждая из них отражается на налоговых суммах, цене продажи объекта и прочих нюансах. Многие задумываются, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной земельного участка или квартиры. Разбор в нюансах данного вопроса позволит избежать сложностей при использовании недвижимости или ее продажи.
Что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры
Чтобы понять разницу между этими понятиями, необходимо разобраться в их особенностях. Одна из них важна, если имущество решено продать. Другая же напрямую влияет на размер налога, ежегодно уплачиваемого владельцем объекта. Именно из-за разного предназначения будет отличаться и сумма по каждому из понятий.
Рыночная стоимость: что это и особенности
Это сумма, за которую продается или приобретается имущество. Ее указывают в объявления о реализации объекта, проставляют в договоре купли-продажи при заключении сделки.
Рыночная стоимость складывается из множества факторов. Ее величина зависит от города, района нахождения недвижимости, уровня инфраструктуры, состояния объекта и дома, где он располагается, вид из окна, наличия ремонта и прочего. Дополнительно учитывается текущая ситуация на рынке недвижимости.
Это не фиксированное значение, справедливое для всех жилищ с одинаковыми параметрами. Цена определяется продавцом, риелтором или оценщиком. Дополнительно при расчете этого вида стоимости учитываются расходы при заключении сделки купли-продажи, налоги.
По кадастровому номеру рыночную стоимость квартиры выяснить нельзя. Однако, можно выяснить различные особенности конкретного имущества, включая площадь, число комнат и прочее, и на основе этих данных выяснить примерную цену. Чтобы это сделать, достаточно воспользоваться онлайн-сервисом.
Особенности расчета
Отмечалось, что на определение данной цены влияют многие факторы. Их можно подразделить на несколько видов. Среди них:
- Общие критерии. К ним относится конъюнктура рынка недвижимости, уровень спроса и предложения. Является ли жилье типовым или уникальным, какая экологическая ситуация в населенном пункте, инфраструктура, включая социальную, транспортную.
- Существенные. Это характеристики самого объекта. Сюда относится площадь недвижимости, этаж, на котором она располагается, наличие лифта, особенности планировки, техническое состояние имущества внутри, размер каждой комнаты отдельно и прочее.
- Второстепенные. К ним относится высота потолков, наличие балкона и его площадь, стороны, на которые выходят окна, вид из них.
Стоит помнить, что некоторые их перечисленных критериев могут менять свое значение. Все зависит от индивидуальных предпочтений покупателя. Так, некоторым важно наличие балкона, а на то, разделен ли санузел внимания не обращают.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости в том, что последняя не должна в обязательном порядке записываться на отдельном документе. Ее, как правило, указывают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях возникает необходимость получить подобную информацию о цене на отдельном бланке. Тогда необходимо обращаться к оценщику.
Оценка рыночной стоимости: этапы
Процедура включает следующие шаги:
- Выбор компании, которая будет проводить оценку, и заключение с ней соответствующего договора.
- Подбор подходящего метода для проведения процедуры.
- Получение данных, выполнение нужных расчетов.
- Определение цены.
- Составление отчета о выполненной работе.
Существует несколько подходов, которые применяются для оценки стоимости недвижимости. Среди них:
- Сравнительный. Заключается в том, что объект сравнивают с аналогичным вариантом. Метод используется в случае наличия большого выбора среди похожих объектов.
- Доходный. Оценивается доход, который можно получить от сделки, а также все необходимые расходы, возникающие при заключении договора.
- Затратный. Сумма устанавливается исходя из стоимости участка и затратности возведения самого объекта, из которых вычитается накопленный износ. Метод предполагает, что покупатель не переплатит за имущество.
Особенности кадастровой стоимости
Данный показатель определяют госорганы. Он является основой при проведении налоговых расчетов, затрагивающих имущество, при продаже недвижимости или его дарения. Важно, что кадастровая стоимость может быть выше рыночной или ниже ее. Указанные показатели не равны.
Данный показатель определяется без осмотра объекта. При расчете учитывается район расположения имущества, возраст дома, площадь жилья. Не имеет значение престижность месторасположения, уровень инфраструктуры, вид из окна, ремонт.
У квартир с одинаковой планировкой, расположенных в одном доме, кадастровая цена примерно одинаковая, даже если в одно из них выполнена дорогостоящая отделка. А вот рыночная будет у них отличаться.
Этот показатель проходит перерасчет раз в 3-5 лет, но в некоторых городах процедура проводится каждые 2 года.
На величину кадастровой цены влияют следующие параметры:
- Площадь объекта;
- Целевое назначение;
- Материал, из которого возведен дом;
- Когда был построен объект и сдан в эксплуатацию.
- Ситуация с экономикой в данном населенном пункте.
Процедурой оценки занимается Росреестр. В этот же отдел необходимо обращаться, чтобы выяснить размер кадастровой стоимости в данный момент. Также можно воспользоваться онлайн-сервисом. Потребуется указать лишь кадастровый номер или адрес. Стоит помнить, что указанную информацию получают бесплатно.
Зачем нужен
Расчет производится для следующих целей:
- Определение величины налога на имущество.
- Вычисление размера налога при необходимости продать объект, сдать его в аренду или обменять.
- Оформление передачи жилья в наследство.
- При передаче недвижимости в дар.
В результате данный показатель влияет на определенные особенности разных процедур. Среди них:
- Имущественный налог владелец выплачивает ежегодно. На размер ставки влияет населенный пункт и стоимость самого объекта. От кадастровой цены учитывают до 0.3%.
- Налог при дарении имущества рассчитывает в зависимости от кадастрового показателя, при условии, что в договоре не обозначена рыночная цена. Для граждан РФ ставка составляет 13%. Можно избежать уплаты указанного налога, если сделка проводится между близкими родственниками.
- Налог на прибыль при продаже недвижимости рассчитывается в зависимости от большей суммы. Если рыночная ниже кадастровой, то учитывают 70% от последней. Когда же цена по договору больше 70% от кадастра, то именно она становится основной при расчете. Размер налога составляет 13%. Прибылью считается разница между суммой приобретения и продажи объекта. Исключением составляют сделки, в которых участвует имущество, находящееся в собственности 3-5 лет. В этом случае налог не оплачивается.
Кадастровая стоимость и рыночная стоимость: отличия
Отмечалось, что указанные понятия не равны. Они отличаются в ту или иную сторону. Кадастровой считается общая цена объекта, без привязки к более мелким деталям. Рыночная же величина берет в расчет все нюансы недвижимости, как внутренние, так и внешние. Она получается более широкой, всеобъемлющей. Это и есть одно из отличий кадастровой стоимости квартиры и рыночной.
Также стоит отметить следующую разницу:
- Одна из цен устанавливается государством, другая – самостоятельно собственником или оценщиком. Первая дополнительно влияет на размер налога. Рыночная же к этому имеет мало отношения и может быть учтена в данном вопросе только в исключительных случаях.
- Кадастровая стоимость ниже, а не выше рыночной в большинстве случаев. Иногда результаты оценки практически равны, как правило, это справедливо для объектов, расположенных в сталинках, хрущевках.
- Кадастровая цена считается менее объективной. Ее оценка отличается массовостью, без осмотра объекта. Рыночная же более объективная благодаря учету множества разных нюансов имущества.
Кадастровая стоимость от рыночной отличается, в большинстве случаев в 1.5-3 раза. Разница варьируется в разные стороны, не только в большую, но и меньшую.
Какая стоимость больше кадастровая или рыночная: разные случаи
Отмечалось, что на данные показатели влияют многие факторы. Поэтому единой картины о величине конкретной суммы нет. В зависимости от ситуации выше будет частная цена или государственная.
Рыночная стоимость может быть ниже кадастровой в ситуациях:
- Были допущены ошибки при проведении госоценки.
- Неточности в документах, которые взяты за основу при определении кадастровой величины.
- Ввиду различных причин резко и сильно снизились цены на рынке недвижимости.
- Наблюдается серьезный отток жителей из населенного пункта, что приводит к обесцениванию жилья.
- Когда недвижимость продается в срочном порядке.
Необходимо понимать, что при обнаружении разницы между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры в пользу первой, можно обратиться в госорганы, чтобы оспорить эту сумму. Подобная возможность есть при условии допущения ошибок в расчетах. Стоит помнить, что именно на основе этой цены формируется размер налога. И перерасчет может уменьшить его величину.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли должно быть в пользу последней. Это более привычная и законная ситуация. Разница между величинами может достигать 20-30%.
Дополнительно данные показатели учитываются, когда стороны начинают делить имущество. Все зависит от ситуации, то есть развод это, вступление в наследство и прочнее. Происходит раздел квартиры по рыночной, а не кадастровой стоимости. Это связано с тем, что в большинстве случаев стороны стремятся самостоятельно договориться о стоимости объекта и поделить его поровну. Если сделать это не удается, привлекают независимого оценщика. Однако, стоит помнить, что при расчете налога и оплаты нотариуса при вступлении в наследство, учитывается именно кадастровая цена.
Почему кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной
Подобная ситуация возникает практически всегда. Причиной тому то, что государство не берет в расчет ситуацию на рынке недвижимости, уровень спроса, рост цен и прочее. Дополнительно переоценка происходит раз в несколько лет. А вот рыночные показатели меняются достаточно часто и быстро.
Иногда рыночная стоимость квартиры больше кадастровой в несколько раз. Так, значение имеет месторасположение объекта. Аналогичные по площади, планировке и ремонту жилища будут иметь разную цену, если одно находится в центре, а другое на окраине. Получается, что рыночный показатель у них будет отличаться, а вот кадастровая сумма практически одинаковая.
Когда кадастровая стоимость приравнивается к рыночной: закон и особенности
На законном уровне процедура претерпела некоторые изменения. Теперь можно в административном порядке установить кадастровую стоимость аналогично рыночному показателю.
Чтобы инициировать процесс, владельцу необходимо оформить и подать заявление. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной должно производиться в течение полугода с момента проведения рыночной оценки объекта. Именно за этот период собственник должен обратиться с заявкой.
Необходимо предоставить следующие бумаги:
- Правильно оформленное заявление.
- Отчет, подтверждающий оценку рыночной цены имущества. Он обязательно должен содержать выписку из ЕГРН с данными о недвижимости и собственниках.
- Доверенность с нотариальной доверенностью, если от имени владельца действует его представитель.
Обращаться следует в учреждение, занимающееся определением кадастровой цены. Заявление с документами можно направить лично, по почте или в электронном виде. На рассмотрение заявки отводится месяц. По истечению этого времени заявитель получает ответ.
Кадастровая стоимость выше рыночной: что делать
Превышение значения кадастровой цены может быть связано с нарушением, а именно, с ошибками, допущенными при оценке. Собственник имеет право оспорить данный показатель. Для этого ему сначала рекомендуется обратиться к независимому оценщику. Затем можно приступить к оспариванию. У процедуры следующие особенности:
- Сначала вопрос решается в досудебном порядке. Необходимо обратиться в учреждение с заявлением о перерасчете стоимости.
- Между получением отчета оценщика и обращением для оспаривания должно пройти максимум 6 месяцев.
- В случае получения отказа в пересмотре суммы, собственник может обратиться в суд. Оспаривать в данном случае нужно именно решение в отказе от перерасчета.
Заключение
Соотношение кадастровой стоимости и рыночной стоимости всегда разное. Как правило, цена на рынке выше, нежели та, что установлена государства. Но оба показателя важны. Они участвуют в различных процедурах. Кадастровая помогает определить величину налоги на имущество и при прочих манипуляциях. Рыночная же необходима при продаже недвижимости.
Чтобы сократить вероятность путаницы и появление проблем, необходимо запомнить следующие нюансы:
- Кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной тем, что устанавливается государством. При ее расчете учитываются более общие факторы, вроде материала, из которого выполнен дом, населенный пункт, где располагается объект, его площадь. На размер не влияет ремонт, инфраструктура и прочие моменты.
- Рыночная стоимость земельного участка по кадастровому номеру не определяется. Эту информацию можно использовать только, чтобы выяснить цену, установленную государством. Чтобы выявить примерную сумму на рынке, необходимо найти несколько вариантов в продаже, которые совпадают с объектом по характеристикам. Но лучше обратиться к профессиональному оценщику.
- Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной может быть из-за нарушений, допущенных в процессе ее установления. Если были допущены ошибки при оценке, собственник вправе оспорить стоимость. Для этого он подает соответствующее заявление в госорганы.
Читайте также:
