Можно жить в Воркуте, а недвижимость покупать в Ейске. Или, находясь большую часть года во Владивостоке, приобрести земли под строительство в западных регионах страны. Самостоятельно приехать на подписание документов не всегда есть возможность. В этом случае полномочия можно делегировать родственнику, юристу, просто знакомому. Для этого можно посетить любого нотариуса и оформить доверенность на покупку земельного участка или совершение иных юридически значимых действий.
Это же правило распространяется на ситуации, когда владелец хочет продать свое недвижимое имущество. Требования к доверенности остаются прежними. И их нужно соблюдать, чтобы в дальнейшем не сталкиваться с проблемами самого разного характера.
Что такое доверенность
Точное определение, что собой представляет доверенность, приведено в ст. 185 ГК РФ. Здесь же обозначены общие требования к данному документу:
- Письменная форма. Поручения на словах недостаточно, чтобы некий гражданин мог подписывать договоры купли-продажи в интересах иного физического или юридического лица.
- Сделка — односторонняя. Доверитель поручает что-либо, но поверенный может и отказаться от выполнения того, что от него ожидают.
- Доверитель и поверенный — совершеннолетние и дееспособные граждане. Если сделка совершается в интересах или по поручению ребенка, поверенными становятся его родители (иные законные представители). Владельцем земельного участка или покупателем может быть и недееспособный гражданин (частично лишенный дееспособности). В этом случае заключать сделки от его имени будет опекун. Особая доверенность для подобных ситуаций не требуется.
Если отойти от формального определения, то под доверенностью понимается документ, позволяющий гражданину действовать от имени и по поручению иного лица, в том числе юридического.
Виды доверенностей по объему полномочий
Приведенная ниже классификация доверенностей является общей для всех действий и ситуаций. Ее же нужно учитывать при наделении полномочиями поверенного при покупке или продаже земельного участка.
Выделяют следующие виды доверенностей:
- Разовая.
- Специальная.
- Генеральная.
Разовая доверенность предполагает, что доверенное лицо имеет право совершить одно и вполне конкретное действие, например, передать документы на регистрацию или подписать непосредственно договор купли или продажи земельного участка. В этом случае доверенность выписывают на небольшой срок.
Специальную доверенность можно оформить на месяц, год и более. Например, гражданин может доверить третьему лицу совершать, некоторые, в том числе однотипные действия в течение некоторого времени.
Если речь идет именно о покупке или продаже земельного участка, в специальной доверенности можно обозначить следующие полномочия:
- Выбор объекта, ведение переговоров с риэлторами или непосредственно с владельцами или потенциальными покупателями объектов.
- Обсуждение цены.
Но, например, подписание договора и обращение в Росреестр для регистрации перехода права собственности собственник (при продаже) или покупатель может оставить за собой.
Оформление генеральной доверенности предполагает, что доверенное лицо наделяют максимально возможными полномочиями. Применительно к сделкам с недвижимостью это может означать, что поверенный может не только выбирать участок на свое усмотрение, но и договариваться об условиях сделки, подписывать договор и подавать документы в Росреестр.
Типы полномочий
Отдельного внимания заслуживает вопрос с полномочиями доверенного лица при покупке/продаже недвижимости. Они могут быть:
- Общими. Это означает, что поверенный может решать только «нейтральные» вопросы. Например, в рамках доверенности можно осматривать участки и собирать о них необходимую информацию, встречаться с покупателями или продавцами. Формально эти действия не сопряжены с какими-либо рисками для доверителя.
- Специальными. В этом случае в доверенности важно точно обозначить, что может и обязан делать поверенный. В большинстве случаев такой документ позволяет уже непосредственно заключать сделку от имени клиента.
Приведенная выше классификация доверенностей и полномочий является неофициальной. В ГК РФ или иных нормативных актах она не предусмотрена. Но такая градация позволяет лучше понять, какие пункты стоит внести в документ, какими полномочиями наделять доверенное лицо.
Срок действия доверенности
Доверитель может самостоятельно решить, в течение какого времени поверенный будет представлять его интересы. Например, земельный участок предстоит продать или купить в течение 6 месяцев.
В соответствии со ст. 186 ГК РФ доверенность можно оформить максимум на 3 года. Если в документе не обозначить срок его действия, он будет актуален 1 год. Но, если не указать дату оформления, доверенность считается ничтожной. Ее получатель не сможет совершать никакие юридически значимые действия от имени доверителя.
Как подготовить доверенность на покупку/продажу земельного участка с домом или без
В основном граждане для подготовки доверенности подобного характера обращаются к нотариусу. Но собственно документ можно распечатать или написать самостоятельно. А к нотариусу обратиться уже для удостоверения подписей.
Правила заполнения доверенностей обозначены в ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате. Например:
- Текст можно напечатать на печатной машинке или принтере. Как вариант, можно даже написать от руки. Но в этом случае важно обеспечить читаемость абсолютно всех пунктов. Поэтому писать придется печатными буквами.
- В тексте не должно быть никаких дополнительных пометок и исправлений. Нельзя перечеркивать, пытаться что-либо стереть ластиком или замазать корректором.
Образец доверенности на покупку земельного участка с последующим оформлением в собственность в Росреестре можно скачать здесь.
Если нет уверенности в том, что в таком документе будут все необходимые пункты, техническую работу лучше все же доверить сотрудникам нотариуса.
Нотариальную доверенность легко отследить по номеру и серии. Данные о ней обязательно вносятся в единую базу нотариата. Любой желающий может узнать, какими конкретно полномочиями обладает предъявитель доверенности, когда она оформлена, сколько будет действовать.
Нотариальная доверенность на оформление земельного участка: обязательные пункты
Вне зависимости от того, кто заполняет доверенность — нотариус или собственно доверитель — в документе должны содержаться следующие данные:
- Дата составления. Как уже сказано ранее, если этот реквизит отсутствует, доверенность не имеет юридической силы.
- Данные доверителя. Если им является физическое лицо, потребуются ФИО, номер, серия и дата выдачи паспорта. Если доверителем становится организация, нужно указать полное наименование, адрес и ИНН. Также важно обозначить, кто будет подписывать доверенность, и каким документом определяются его полномочия. Например, «генеральный директор, действующий на основании Устава».
- Данные доверенного лица: ФИО, адрес проживания, номер и серия паспорта.
- Объем полномочий поверенного. При заполнении этого пункта важно учитывать, что же хочет получить доверитель: купить или продать участок с оформлением всех необходимых документов, только подобрать объект и т. д.
Особо внимательным нужно быть, если планируется продажа имеющегося ЗУ. В этом случае необходимо указать максимально подробные сведения об имуществе: площадь, адрес, кадастровый номер, кто является собственником и на каком основании (договор купли-продажи, дарения, свидетельство наследника и т. д).
Также необходимо обозначить, какими полномочиями обладает поверенный, может ли он подписывать договоры купли-продажи, получать деньги от покупателя и т. д. Если предстоит обращаться в официальные инстанции (например, в Росреестр, органы местного самоуправления или БТИ), необходимо обозначить в какие конкретно и с какой целью.
Если не уделить должного внимания этому пункту, можно столкнуться с фактами мошенничества со стороны доверенного лица. Либо, например, Госкадастр не примет документы на регистрацию из-за того, что податель не располагает необходимыми полномочиями.
- Срок действия. Доверитель в данном вопросе может исходить из сути решаемой проблемы. Например, если от доверенного лица требуется только подписать договор купли-продажи и передать его на регистрацию в Росреестр, достаточно 10-15 дней. Если же предстоит подобрать участок в соответствии с определенными требованиями, договориться о цене и т. д., потребуются месяцы.
- Подписи сторон. Доверитель и доверенное лицо ставят их в присутствии нотариуса. Последний проверяет удостоверения личности сторон, убеждается в их адекватности, объясняет каждому последствия его действий. Только после этого нотариус делает на доверенности удостоверительную надпись.
Основания для отзыва доверенности или прекращения срока ее действия
В доверенности можно обозначить срок ее действия — не более 3-х лет. Как только этот период истекает или наступает конкретная указанная дата, доверенное лицо теряет свои полномочия.
Но в определенных ситуациях документ можно признать недействительным и раньше. Основные причины для этого:
- Доверитель отозвал доверенность. Например, решена поставленная задача. Либо доверителя не устраивает качество работы поверенного, стоимость его услуг.
- Скончался доверитель или доверенное лицо. Либо кто-либо из них полностью или частично утратил дееспособность, и этот факт установлен судом.
- Поверенный не хочет или не может решить поставленную перед ним задачу. Например, может оказаться, что поиски покупателя на объект или, наоборот, земельного участка, соответствующего требованиям доверителя, занимают много времени.
- Компания, выдавшая доверенность, ликвидирована. Как вариант в отношении нее подано заявление о признании банкротом. Доверенность отзывают и в случае, если дело о неплатежеспособности рассматривают в отношении доверителя — физического лица.
- Документ изначально составлен с ошибками. Например, неверно указаны реквизиты сторон, отсутствует дата составления.
Риски для собственника при продаже участка по доверенности
Владелец объекта недвижимости не всегда имеет возможность самостоятельно заниматься его реализацией. Например, у него нет времени ездить на показы, он не хочет встречаться с каждым потенциальным покупателем и договариваться о цене.
Но передача своих полномочий поверенному часто сопряжена с рисками следующего характера:
- Доверенное лицо халатно относится к своим обязанностям. Например, соглашается на минимальную цену, предложенную первым же возможным покупателем.
- Поверенный указывает в договоре купли-продажи не всю сумму по сделке. Часть денег ему передают наличными. И эти средства доверенное лицо утаивает от собственника участка. Либо вообще получает оплату, но присваивает ее себе.
Важно также отметить, что претензии (при их наличии) покупатель в любом случае будет предъявлять именно собственнику земельного участка, а не представителю. И ответчиком в суде будет владелец, даже если договор купли-продажи подписывал не он.
Риски покупателя при покупке участка по доверенности от собственника
Покупатель также рискует потерять свои деньги, если второй стороной по сделке становится не владелец, а его представитель по доверенности. Основная причина заключается в том, что на современном этапе развития печатной техники можно подделать практически любой документ, в том числе с водяными знаками.
Нередки ситуации, когда собственник действительно выписывал доверенность, но поверенный должен был не продать участок, а, например, сдать его в аренду. А уже доверенное лицо самостоятельно, «расширило» перечень своих полномочий, подделав документ. Либо доверитель скончался, а поверенный продолжает пользоваться доверенностью.
Чтобы не сталкиваться с подобными ситуациями, покупателю необходимо:
- Настоять на личной встрече с продавцом, если, конечно, нет преград территориального характера.
- Проверить данные доверенности по Единой базе нотариата.
Заключение
Если гражданин не хочет лично заниматься покупкой нового или продажей имеющегося у него земельного участка, он может оформить доверенность на третье лицо. Подписывают ее в присутствии нотариуса.
Обязательные требования к доверенности:
- Наличие письменной, бумажной формы. В документе не должно быть исправлений, зачеркнутых даже отдельных букв.
- Составитель указывает дату и место (город, населенный пункт) составления доверенности.
- Доверитель перечисляет полномочия поверенного лица.
- Срок действия доверенности можно не указывать. В этом случае по закону документ будет действителен год.
В 2023 году образец доверенности на покупку или продажу земельного участка можно скачать в интернете. Нотариус перед подписанием обязательно проверит ее на соответствие требованиям закона.
Доверитель вправе отозвать доверенность в любое время. Также документ теряет законную силу в случае смерти или признания недееспособным одного из лиц, подписавших его.
Договор купли-продажи земельного участка, если один из участников действует по доверенности, ничем не отличается от стандартного, как в приведенном образце. Также указываются характеристики объекта, стоимость, порядок расчетов. Необходимо только после ФИО представителя добавить текст «действующий по доверенности № … от ...».
Читайте также:
