Прежде всего, обозначим, что собой представляет подобная форма возведения жилых сооружений. Покупатель (дольщик) дает компании (застройщику) деньги, получая взамен гарантии на приобретение квартиры, параметры и местоположение которой четко зафиксированы в соглашении. Там значится конкретное местоположение здания, на каком этаже располагается жилье, численность комнат, метраж. Закон о долевом участии в строительстве регулирует отношения сторон. Устанавливает правила, опираясь на которые идет задействование средств от отдельных граждан и компаний. Гарантирует защищенность имущественных прав и соблюдение законных интересов относительно всех участников, задействованных в процессе предоставления жилья по долевой форме.
Общие сведения
Датирование Федерального закона N 214-ФЗ приходится на 30 декабря 2004 г. После того, как он был опубликован официально, через три месяца он стал работать в полную силу. Исходя из основного установленного положения, главными участниками договора о долевом строительстве считаются компании-застройщики и граждане - дольщики, отдельно приобретающие квартиры в новых строящихся объектах.
В качестве исполнителя работ может выступать только организация. Она считается юридическим лицом и обязана соответствовать установленным для всех застройщиков требованиям. При этом приобретение жилой площади по ДДУ может происходить только тогда, когда организация обладает правом брать и использовать средства от граждан, выступающих дольщиками, для использования их в монтажном процессе.
Коснемся также непосредственно самого договора, основного документа, на чьем основании приобретаются квадратные метры жилого помещения в возводящемся доме. Отличительным фактором, если для сравнения взять соглашение по купле-продаже, где рассматривается уже готовый объект, на момент подписания сторонами участниками ДДУ юридически квартира еще не существует. Однако ее характеристики договор уже содержит.
Средства приобретателей отдельных жилых площадей вкладываются в монтаж многоэтажной новостройки. Впоследствии им предоставляют квартиры, каждая из которых уже предварительно оговорена и прописана в индивидуальном договоре. Каждый квартировладелец считается полноправным собственником. Именно в этом заключается сущность федерального закона о долевом строительстве 214 ФЗ.
Главной преимущественной стороной, когда жилье закрепляется за владельцем еще в период стройки, является возможность купить современное жилье, выплатив за него заниженную цену.
Какие изменения в законе о долевом строительстве произошли с момента его официального действия
14 декабря 2018 года профильный комитет Думы одобрил внесение новых измененных положений в закон. Были внесены изменения, позволившие иначе проводить финансирование строительства.
Далее в 2019 году уже с 1 июля начали действовать новые правила. С этого момента воспользоваться прямым привлечением денег от дольщика исполнителю работ разрешалось лишь в том случае, когда дом уже находился на завершающей строительной стадии. Готовность новостройки определялась по критериям.
- Должна была присутствовать высокая степень сдачи объекта.
- Необходимо было иметь значительное число заключенных ДДУ.
Теперь компании - застройщику запрещалось использование средств дольщика в период строительства. Средства ложатся на специальный банковский счет (эскроу-счет) и находятся на нем до завершения стройки. Финансирование возведения дома проводит банк. Строительной компании финансовые вливания от дольщиков переводятся лишь на стадии полного завершения стройки, при переводе здания в статус эксплуатируемого.
Ранее дольщику приходилось вкладывать деньги, в еще только возводимый дом и если складывалась ситуация, что компания застройщик банкротилась, он рисковал потерять свои вложенные средства. Внесение изменений в закон 214 фз о долевом строительстве зафиксировало правовую защиту людей в ряде механизмов:
- Введение специальных эскроу-счетов, куда заранее поступают средства от граждан за приобретаемое ими жилье, внесло корректировки в финансовые вопросы. Даже после подписания соглашения, данный факт не дает стороне, выступающей в качестве застройщика, возможности воспользоваться деньгами пока идет строительство. Только после его завершения и подписания всех документов, фиксирующих ввод в эксплуатацию. Однако преимущество эскроу-счета не ограничивается только этим фактом
Одновременно стал невозможным отзыв денег с эскроу-счета в любое время, если вдруг покупателю пришла идея забрать их обратно. Исключением становится момент, когда застройщик признается банкротом. В это случае, дольщик может воспользоваться правом расторжения договора и ему возвращается вся внесенная сумма. Кроме того, по закону о долевом строительстве 214 ФЗ неустойка, которую придется выплатить строительной компании, составит 1/300 части от стоимости долевого соглашения за ежедневную просрочку.
В итоге если компании – застройщику не удается сдать в срок дом в эксплуатацию, деньги дольщиков возвращаются им со счета автоматом.
- Страхование ДДУ. На сумму за приобретаемую квартиру, чьи данные зафиксированы договором, налагается страховка. Заниматься этим поручается сотрудникам агентства по страхованию вкладов. Размер застрахованной суммы должен доходить максимум до десяти миллионов рублей, аналогично схожей операции, проводимой с депозитами, оформляемых на частных лиц.
- Согласно новым положениям закона о долевом участии в строительстве жилья 214 фз изменения в частности коснулись исполнителя работ. На застройщика отныне налагали персональную ответственность за распределение финансов. Раньше за убыточность, недостроенность сооружения ответ приходилось держать юридическому лицу - строительной компании. Теперь же ее распространение идет на руководителя организации и на бенефициара.
- Установилась возможность расторжения договора с застройщиком. При задержке сдачи в эксплуатацию больше 2-х месяцев, дольщику позволяется расторгнуть соглашение ДДУ и провести возврат деньги
- Смягчились требования к застройщику касательно сданных ранее площадей. Если сначала отсчет начинался с 10 000 кв. м, то теперь стало достаточно 5 000 кв. м. То есть уже вдвое меньше сданного метража доказывали опытность застройщика.
Изменения в 214 федеральном законе о долевом строительстве 2023 года действия, согласно правительственному постановлению, будут действовать до 30 июня.
О современных рисках покупки квартиры в новостройке
Банк, куда дольщиком вносятся деньги на эскроу-счет, может обанкротиться. И в этом содержится основной риск. Закон позволяет перевести деньги в другой банк, который считается действующим и принявшим права обанкротившейся финансовой организации. Однако застрахованной будет считаться лишь сумма до 10 млн. рублей. Если стоимость жилья была выше, дольщик рискует лишиться разницы в цене квартиры.
Здесь же важно уточнить – застройщику разрешено заниматься привлечением денег дольщиков в обход эскроу-счетов. Происходит это в том случае, когда жилой дом уже достраивается, а само строительство начиналось непосредственно, когда действовали старые правила законодательства. Конкретно, когда средства привлекались до 1 июля 2019 года.
Подобное положение касалось не всех домов. Лишь подходящих под соответствующие критерии:
- монтаж дома должен был быть выполнен минимум на 30%;
- дольщики должны были уже приобрести не менее 10% от общих параметров жилья плюс машино-места.
Здесь же следует упомянуть о некоторых запретах для застройщиков, невзирая на дату выдачи разрешения на строительство (РС):
- нельзя заниматься привлечением нецелевых займов;
- запрещается использование имущества, чтобы обеспечить обязательства третьих лиц;
- нельзя проводить выпуск и выдачу ценных бумаг;
- застройщик не может взять на себя обязательства третьего лица для их выполнения;
- запрещается формирование, открытие коммерческих и некоммерческих компаний;
- нельзя проводить осуществление наличных расчетов.
Уполномоченные финансовые организации владеют правом на запрос дополнительных документов, чтобы выполнять операции по счету. Это относится ко всем объектам. Не играет роли, когда было выдано РС.
Кому поручено следить за соблюдением закона о долевом участии в жилищном строительстве
Отслеживание проводится несколькими структурами:
- Региональными властями. Любой российский регион наделен исполнительными органами. Они ведут проверку строительных организаций и следят за ходом возведения жилых сооружений. Информация о выявленных региональными властями нарушениях передается в Рос реестр. Далее в Едином государственном реестре прав на недвижимость идет фиксирование информации по застройщику. В частности, в отношении дольщиков, что он не может пользоваться их деньгами неопределенное время. Данные передаются на протяжении 10 дней, не выходя за рамки установленного срока, с учетом важности сведений.
- Фондом развития территорий. Данная структура занимается минимизированием покупательских рисков, когда идет приобретение квартир. Одновременно с этим фонд защищает и права застройщиков. Создание подобной структуры прошло в рамках компании ДОМ.РФ. В структуру идут финансовые вливания от девелоперов. Процентная ставка составляет 1,2% исходя из цены договора, заключенного в рамках долевого участия. Средства идут на создание компенсационного фонда. Он выручает, когда нужно продолжить стройку объекта, а компания застройщик находится в статусе банкрота. Или же фонд возвращает средства гражданам.
- ЕИСЖС. На базе фонда ДОМ.РФ проводится работа онлайн-платформы «Наш.дом.рф». Желающие могут ознакомиться на ресурсе с самой актуальной информацией по жилищному строительству, узнать про ипотечное кредитование в каждом регионе страны. Платформа дает сведения по застройщику:
- раскрывает ход монтажа объектов;
- проверяет, идут ли от застройщика финансовые поступления в Фонд по развитию территорий, как оговорено в договоре долевого участия.
Преимущество системы в предоставлении гражданам возможности стать более информированными в различных направлениях. Быть в курсе того, как продвигается строительство дома, в котором приобретается квартира. Иметь сведения об инфраструктуре в выбранном районе. А так же быть информированными в других вещах, способных помочь провести оценку надежности девелопера и соответственно прийти к окончательному решению купить или нет недвижимость.
Заключение
Новые законы о долевом строительстве дают больше правовой защищенности обеим сторонам при заключении договора. Однако учитывая, что в скором времени действие новых положений истекает, застройщикам и новоиспеченным дольщикам следует внимательно отслеживать информацию по данному вопросу.
3
