Данные обо всех земельных участках и иных объектах недвижимости в России вносят в Единый госреестр (ЕГРН). Но его ведут, начиная с 2007 года. На первых этапах сведения о недвижимости зачастую ограничивались только адресом. Так как межевание проводилось далеко не всегда, у многих земельных участков и на текущий момент времени нет установленных границ.
Формально это не мешает владеть объектом, разбивать грядки и сажать деревья. Но в ряде ситуаций могут возникнуть проблемы, например, разногласия с соседями в части расположения межи или принадлежности того или иного объекта. Чтобы их избежать, Росреестр рекомендует владельцам уточнить и установить на местности границы земельных участков.
Процедура аналогична межеванию, проводится в том же порядке и по тем же алгоритмам. Но уточнение возможно только в отношении участков, ранее поставленных на кадастровый учет. Данные о них (пусть и в неполном объеме) уже есть в ЕГРН.
Заказчик обращается к кадастровому инженеру. Специалист на основании имеющейся информации определяет, где должны располагаться границы объекта. По итогам исследований он составляет межевой план.
Когда требуется уточнение местоположения границ и площади земельного участка
Причин для обращения к кадастровому инженеру несколько:
- Для участка не определены точные границы и площадь. Нельзя однозначно сказать, какой он конфигурации. Так как до недавнего времени межевание проводилось только по желанию собственников, это приводило к спорам между соседями и/или неверному начислению налогов.
- Точность определения границ не соответствует нормам. До 2013 года проводить установку границ земельного участка, например, в дачных товариществах можно было с погрешностью до 0,3 метра. Начиная с 2017 года, погрешность не должна превышать 0,2 метра. Основание — Приказ Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016 года.
- В ЕГРН отсутствуют координаты одной или нескольких поворотных точек. Либо, наоборот, есть избыточные данные. Например, для точки указано несколько комплектов координат, в том числе противоречащих друг другу.
- Есть основания полагать, что ранее процедура проведена с ошибками. Например, кадастровый инженер использовал устаревшее оборудование, либо выполнил привязку поворотных точек к неверной системе координат.
Если не установить точные границы земельного участка, его невозможно объединить с иным объектом, либо выделить из него долю. Проблемы могут возникнуть и при строительстве дома на даче или наделе, предназначенном под ИЖС. Уже после сдачи здания в эксплуатацию может оказаться, что оно выстроено на меже, либо расстояние до границы участка меньше нормативного. Соседи в подобной ситуации могут обратиться в суд и настоять на сносе здания.
Основания для уточнения границ и площади ранее учтенного земельного участка
Кадастровый инженер может действовать на основании следующих документов:
- Заявление собственника объекта.
- Требование со стороны муниципалитета, иных государственных структур или собственно Росреестра.
- Решение судьи о необходимости установления границ земельного участка в ходе рассмотрения спора между владельцами смежных территорий.
В любом случае инженер в соответствии с Письмом Росреестра № 19-00221/16 в своей работе обязан учитывать:
- Сведения, имеющиеся в ЕГРН на момент проведения уточнения.
- Характеристики объектов, содержащиеся в свидетельствах, постановлениях, составленных, например, при выделении участков, передаче в собственность и т. д.
- Данные генеральных, ситуационных планов, землеустроительных дел, в том числе уже переданных на хранение в архив.
- Информацию из иных документов, относящихся к межеванию конкретной территории, выделению участков. Важное условие — данные документы должны быть составлены более 15 лет назад. Именно столько в России составляет срок приобретательной давности.
Если участок граничит с водоемами, иными объектами природного или искусственного происхождения, инженер обязан принять во внимание и границы, существующие по факту в течение 15 и более лет.
Порядок уточнения и установления границ земельного участка на местности
Начинать необходимо с получения выписки из ЕГРН. Оформить заявку можно здесь. Если в ней в отношении земельного участка значится запись «границы не установлены», уточнение необходимо.
Процедура предполагает прохождение нескольких этапов:
Подготовка
Одна из самых важных задач на данном этапе — заключение договора со специальной кадастровой службой или индивидуальным предпринимателем, предоставляющим подобные услуги. Обязательные условия:
- наличие лицензии на право заниматься кадастровой деятельностью;
- членство в СРО.
Документы, относящиеся к уточнению границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, составленные лицом, не соответствующим этим условиям, не примут к сведению ни Росреестр, ни суд, если придется обращаться с иском. После заключения договора инженер обязательно изучит:
- свидетельство о праве собственности и/или выписку из ЕГРН;
- кадастровые планы при наличии;
- документы, в соответствии с которыми выставлялись поворотные точки;
- данные, относящиеся к смежным участкам. Необходимо проверить, проводилось ли по ним уточнение границ.
Также о проведении процедуры необходимо уведомить владельцев соседних участков, так как это может затронуть их интересы. Если смежные территории принадлежат государству или муниципалитету, уведомление (заказное письмо, телеграмму и т. д.) следует отправить на адрес администрации того населенного пункта или района, в котором находится объект недвижимости.
Полевые работы
В назначенный день инженер выезжает на объект для замеров и установки межевых знаков. Все координаты поворотных точек вносятся в предварительный межевой план. Здесь же указываются номера установленных знаков и их тип.
Еще один обязательный документ — акт согласования границ. Его составляют в произвольной форме. В акте все заинтересованные лица, включая собственников смежных участков, отмечают, что согласны с теми границами, что вынесены кадастровым инженером на местность.
Камеральная обработка результатов
Полученные в ходе полевых работ результаты необходимо обработать с применением специализированного ПО. Результат — межевой план, соответствующий требованиям Приказа Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015 года. В нем обязательно нужно указать, на основании каких документов проводилось установление границ. Достаточно обозначить номера и даты без приведения полного текста и приложения копий.
Заказчик может получить план как в бумажном, так и в электронном варианте. В последнем случае инженер обязан заверить его усиленной ЭЦП.
Подача документов в Росреестр
Недостаточно просто обозначить границу непосредственно на объекте и внести данные о поворотных точках в межевой план. Полученные от инженера документы нужно предоставить в Росреестр. Для этого можно:
- посетить лично городское или районное подразделение регистрационной палаты;
- передать межевой план и акт согласования через МФЦ;
- снять со всех необходимых документов, включая паспорт заявителя, скан-копии и переслать их в Росреестр в электронном формате.
В последнем случае необходимо предварительно обратиться в удостоверяющий центр и оформить ЭЦП.
Госпошлина за уточнение границ не предусмотрена. По нормативам на внесение изменений в ЕГРН Росреестру дается дней.
Что делать, если приходится переставлять заборы
Часто тот, кто желает уточнить границы земельного участка, сталкивается с тем, что приходится менять конфигурацию владений, расположение оград. Если это затрагивает интересы соседей, неизбежны конфликты и споры.
Вариантов решения проблемы установления и уточнения границ земельных участков два:
- Урегулирование в досудебном порядке. Если собственник смежного надела сомневается в результатах работы геодезистов, можно предложить ему совместно заказать землеустроительную экспертизу. Эта процедура гарантировано позволит определить, где должна находиться межа.
- Установление границ земельного участка в судебном порядке. Этот вариант необходим, если соседи категорически отказываются переставлять заборы или вообще обсуждать этот вопрос. Важно понимать, что в данном случае все равно придется заказывать землеустроительную экспертизу. Оплачивать ее и иные судебные издержки будет проигравшая сторона.
Суд может исходить и из результатов ранее проведенного уточнения, рассмотрит предоставленные межевые планы. Но при наличии малейших сомнений эти данные будут направлены на перепроверку.
Например, если точность применяемого оборудования не соответствует нормативному. В судебной практике были ситуации, когда проведенное ранее установление границ земельного участка отменяли из-за того, что инженер использовал не спутниковые приборы, а иные с большей погрешностью. Либо инженер исходил не из данных землеустроительных документов, а из имеющихся на местности деталей заборов или иных ограничений.
Возможно ли изменение площади участка после уточнения его площади
Целью уточнения является определение реальных границ объекта недвижимости. Инженер не выезжает на местность, чтобы подтвердить правильность установленных заборов.
На практике это означает, что по результатам процедуры ограду возможно придется переносить в любую из двух сторон:
- В соответствии с пп. 30 п. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ площадь участка может быть уменьшена, но максимум на 10% от значения, приведенного в землеустроительных документах.
- В соответствии с пп. 32 п. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ возможно уточнение границ земельного участка с увеличением площади, но не более чем на одну минимальную единицу, установленную для земель этой категории. Данные берутся для того региона, в котором расположены спорные территории. Если в местных законах нет упоминания о минимальной площади, то возможное увеличение при пересмотре границ также не должно превышать 10% от первоначальной площади участка.
Заключение
Если в Едином госреестре применительно к конкретному земельному участку нет данных о его границах, либо сведения противоречивы, владельцу приходится изучать, как они уточняются и устанавливаются. Помогут в этом геодезисты. Они проведут процедуру, аналогичную межеванию.
По итогам измерений и выноса в натуру новых (обновленных) границ инженер обязан составить акт согласования. Если соседи не согласны с полученными результатами, решать проблему придется в судебном порядке.
По итогам уточнения площадь участка может быть как увеличена (максимум на 10%), так и уменьшена на единицу минимальной площади, установленную в регионе для данной категории земель. Основание — п. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.
Установление границ земельного участка по фактическому пользованию практически не производится. Это возможно в очень редких случаях, когда ни в ЕГРН, ни в архивах нет данных о поворотных точках, площади объекта, образованного до 1998 года.
Читайте также:
Как подарить квартиру родственнику - пошаговая инструкция
