В любом садоводческом товариществе найдется несколько участков, которыми никто не занимается. Вместо цветов и овощей на сотках растет бурьян. Дом либо отсутствует полностью, либо полуразрушен. И, как получить в собственность заброшенный земельный участок, например, расположенный рядом с уже имеющимся.
Ведь тогда можно расширить или обустроить зону отдыха, установить бассейн, несколько шезлонгов и с комфортом отдыхать по выходным. Но не все так просто. Председатель СНТ не может ни при каких обстоятельствах продавать заброшенные участки. Это — не его имущество, и он не имеет никакого права им распоряжаться. По закону он может только искать собственников, подавать на них в суд с целью взыскания взносов.
Но несколько законных способов получить в собственность заброшенный земельный участок в садовом товариществе, в том числе бесплатно, есть. Некоторые из них требуют времени на реализацию. Другие сопряжены с расходами. Но в любом случае важно знать детали, чтобы в итоге достичь желаемой цели.
Приобретательная давность
В ст. 234 ГК РФ речь идет о приобретательной давности. Применительно к земельным участкам это означает следующее. Абсолютно любой гражданин, не являющийся владельцем объекта недвижимости, в течение 15 лет открыто пользуется им, занимается благоустройством. Впоследствии он через суд может потребовать, чтобы за ним признали право собственности на участок и дом (при наличии). Основной плюс способа — отсутствие необходимости выкупать имущество.
Но здесь есть множество «подводных камней», о которых нужно знать:
- Пользоваться недвижимостью нужно не только открыто, но и непрерывно. Нельзя приезжать раз в 3-5 лет на прополку. Территорию нужно облагородить и следить за ее состоянием.
- Если в течение срока «приобретательной давности» появится реальный собственник участка (или его преемники), он имеет право получить свое имущество обратно. И вместо благодарности, что за его собственностью следили, может заявить о самозахвате. Найти собственников заброшенных участков в СНТ могут, например, «добрые» соседи, которые также хотят купить данный объект.
- Для признания права собственности по истечении 15 лет придется обращаться в суд. Практика по таким делам достаточно спорная. К тому же придется доказывать, что участок приведен в порядок усилиями именно пользователя, а не хозяина.
Важно учитывать еще один момент. Срок давности по вынесенным судебным решениям составляет 3 года. В течение этого времени владелец (наследники) могут опротестовать принятый вердикт. Это означает, что ждать вступления в права собственности придется 18 лет. И в любой момент тот, кто решит воспользоваться ст. 234 ГК РФ, может лишиться имущества, в которое вложено много сил и средств.
Выкуп участка у собственника
Если есть желание приобрести заброшенный участок в СНТ, начать нужно с поиска владельца. Для получения информации о нем можно обратиться к председателю товарищества. Но он может либо не располагать нужными сведениями (например, если его недавно выбрали), либо отказать в их предоставлении.
В этом случае можно запросить выписку из ЕГРН. В ней будут данные о текущем собственнике. Далее остается обратиться к нему и предложить заключить договор купли-продажи.
Если найти хозяина заброшенного участка в СНТ не удается, например, по месту его жительства сообщают, что он умер, можно попробовать связаться с наследниками. Узнать, кто является преемником, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Здесь представлена информация обо всех открытых наследственных делах. При наличии необходимых сведений также можно попытаться выкупить заброшенный участок в СНТ, у наследников прежнего хозяина.
Если они не занимаются своим имуществом, скорее всего оно им не нужно. Ситуация несколько усложняется, если преемников несколько. Продажа возможна только при наличии согласия каждого из них. И в большинстве случаев именно покупателю придется оплачивать межевание и оформление всех необходимых документов, погашать долги перед товариществом. Ведь, если собственники до этого ничего не сделали для приведения имущества в порядок и продажи, то и сейчас не захотят тратить деньги.
Выкуп участка у местного муниципалитета
Ситуация несколько усложняется, если в выписке из ЕГРН отсутствуют данные о владельце. В этом случае необходимо на первом этапе обратиться в местный муниципалитет (точнее, специальный комитет, занимающийся собственностью города, района или округа) и настоять на том, чтобы в Росреестр внесли запись о том, что данный конкретный объект недвижимости является бесхозяйным на основании п. 1 ст. 225 ГК РФ. Без этого забрать заброшенный участок в СНТ не получится.
Если в течение следующего года никто не заявит о своих правах на недвижимость, в соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ комитет, занимающийся управлением имуществом, имеет право обратиться в суд и оформить заброшенный участок в садовом товариществе собственность муниципалитета. Далее его можно продавать или сдавать в аренду.
Но здесь также возможны проблемы. В соответствии с действующим законодательством участок должны выставить на торги. Исключение возможно только в одном случае:
- Претендент на покупку является членом того СНТ, на территории которого находится спорный участок.
- На общем собрании членов товарищества принято решение о распределении объекта в пользу заявителя.
Еще одно обязательное условие — территории не должны относиться к землям общего пользования СНТ. Если перечисленные требования соблюдаются, лицо, желающее приобрести ранее бесхозный дачный участок в садовом товариществе, может обращаться в муниципалитет с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды. К нему нужно приложить выписку из протокола общего собрания, подтверждающую членство в СНТ и выделение участка конкретному гражданину.
Если прежний собственник умер, никто не заявил о вступлении в наследство и не принял его по факту, имущество признается выморочным и переходит в ведение Российской Федерации в лице конкретного муниципалитета. В этом случае нет необходимости признавать участок бесхозяйным. Он сразу переходит в муниципальную собственность. Основание — п. 1 ст. 1151 ГК РФ. Его можно продавать или сдавать в аренду на общих основаниях.
Как приобрести или выкупить заброшенный участок в деревне
Если необрабатываемый объект находится не в садоводческом товариществе, а в населенном пункте, алгоритм действий в принципе остается прежним. Также нужно попробовать найти владельца и выкупить объект.
Если в ЕГРН нет данных о владельцах, придется обращаться в муниципалитет и настаивать на том, чтобы рассматриваемый надел либо перевели в разряд бесхозяйных, либо признали выморочным имуществом. Далее заброшенный участок, находящийся в деревне, селе можно купить в собственность на торгах. Согласие всех жителей населенного пункта не требуется. Не нужно проводить их собрание и готовить протоколы.
Как купить заброшенный участок, отнесенный к землям общего пользования садоводства
СНТ — это не только непосредственно личные участки граждан, но и дороги, территории, отведенные под сбор и складирование мусора, размещение резервуаров для воды, автостоянки или, например, детской площадки.
И может оказаться, что неиспользуемые территории на самом деле являются частью общего имущества. Но и в этом случае заброшенный земельный участок в СНТ можно, если не оформить в собственность, то получить в долгосрочную аренду. Вопрос придется решать на общем собрании членов товарищества. В зависимости от того, что прописано в уставе СНТ, возможна как продажа участка, так и заключение договора аренды.
Но формально члены товарищества могут и отказать в изъятии участка из земель общего пользования. В этом случае лицо, желавшее стать собственником, может потребовать, чтобы за данной территорией следили, косили сорняки, убирали поросли деревьев и т. д.
Оформление права собственности
Вне зависимости от того, какой способ выбрал претендент для приобретения брошенного участка, ему необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре. Помимо паспорта и заявления ему потребуется один из следующих документов:
- Решение суда, если речь идет о «приобретательной давности».
- Договор купли-продажи, если участок куплен непосредственно у собственника или муниципалитета.
- Договор купли-продажи и выписка из решения общего собрания, если участок ранее относился к землям общего назначения СНТ.
Дополнительно нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности. В стандартном варианте она составляет 350 рублей, но так как в последнем случае одной из сторон будет юридическое лицо, то в бюджет придется перечислить уже 22 000 рублей.
Заключение
Если соседний участок заброшен, есть несколько способов, как присоединить его к своему:
- Приобретательная давность. Если любой желающий в течение 15 лет (18 на практике) открыто обрабатывает и благоустраивает никем не используемый объект, он имеет право обратиться в суд и закрепить за собой право собственности. Но, если за эти годы появится настоящий владелец, он может забрать участок себе.
- Поиски владельца и выкуп объекта недвижимости. Нужно заказать выписку из ЕГРН и найти собственника или его наследников. Далее остается уговорить их и заключить договор купли-продажи.
- Признание объекта бесхозяйным или выморочным имуществом, если не удается найти собственника заброшенного участка. Чтобы его приобрести, придется участвовать в торгах, организованных местным муниципалитетом. Исключение делается только для участников того СНТ, на территории которого расположен брошенный участок. Дополнительно нужно позаботиться о том, чтобы общее собрание членов товарищества приняло решение о распределении объекта в пользу заявителя. Тогда недвижимость можно выкупить напрямую у администрации, не участвуя в торгах. Как вариант, ее можно взять в аренду, а потом приватизировать ранее заброшенный участок в СНТ и перевести в частную собственность.
- Надел относится к землям общего пользования товарищества. В этом случае на общем собрании придется ставить вопрос о том, чтобы объект передали претенденту в аренду или продали (если это предусмотрено уставом общества).
Вне зависимости от выбранного способа действия желающий купить заброшенный садовый участок обязан потом зарегистрировать в Росреестре право собственности на него.
Председатель товарищества садоводов не имеет права продавать объекты, находящиеся на подведомственной ему территории. Не имеет значения, сколько лет владелец не появлялся на участке, какие долги по взносам у него накопились. Исключение делается только для ситуации, когда собственник сам выдал члену правления доверенность на право продажи.
В соответствии с новыми изменениями в Федеральный закон «Об СНТ» от 2022 года председатели товариществ обязаны предпринимать усилия по розыску владельцев заброшенных участков. Если найти не удается, территория остается бесхозной, правление может ходатайствовать о ее переводе в муниципальную собственность или в земли общего назначения СНТ.
Если руководство садоводческого товарищества занимается решением подобных вопросов, желающий может обратиться к нему для получения информации о бывших (или текущих) собственниках и помощи в переоформлении объекта. На практике же председатели сами часто не знают, что делать с заброшенными участками в СНТ и устраняются от этой деятельности, так как на преодоление бюрократических проблем могут потребоваться годы.
Читайте также:
Как объединить два земельных участка в один кадастровый номер
