Действительно, уточнение границ и площади земельных участков важно для предотвращения возможных конфликтов и проблем. Данные обо всех земельных участках и других объектах недвижимости в России заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с 2007 года.
На ранних этапах информация о недвижимости в ЕГРН часто ограничивалась только адресом, поскольку проведение межевания не всегда осуществлялось. В результате у многих земельных участков по-прежнему отсутствуют установленные границы.
Формально это не помешает владению объектом, выращиванию садовых участков и сажанию деревьев. Однако в некоторых ситуациях могут возникнуть проблемы, такие как разногласия с соседями относительно расположения границ или принадлежности определенного объекта. Чтобы избежать таких проблем, Росреестр рекомендует владельцам уточнить и установить границы земельных участков на местности.
Процедура уточнения границ аналогична межеванию и проводится в соответствии с теми же правилами и алгоритмами. Однако уточнение возможно только для участков, которые уже были зарегистрированы в кадастровом учете, и данные о них (хоть и не в полном объеме) уже присутствуют в ЕГРН.
Заказчик обращается к кадастровому инженеру, который, основываясь на имеющейся информации, определяет местоположение границ объекта. После проведения исследований специалист составляет межевой план.
Причины для обращения к кадастровому инженеру
Когда требуется уточнение местоположения границ и площади земельного участка:
- Отсутствие точных границ и площади участка: Если для земельного участка не определены точные границы и площадь, возникают споры между соседями и могут возникать проблемы с начислением налогов. Установление точных границ помогает избежать таких проблем.
- Несоответствие точности границ нормам: Если точность определения границ участка не соответствует установленным нормам, необходимо провести уточнение. До 2013 года погрешность установки границ в дачных товариществах могла составлять до 0,3 метра, но начиная с 2017 года, погрешность не должна превышать 0,2 метра.
- Отсутствие или избыток данных в ЕГРН: Если в ЕГРН отсутствуют координаты поворотных точек или есть избыточные данные, необходимо провести уточнение границ участка. Например, может быть указано несколько комплектов координат для одной точки, противоречащих друг другу.
- Ошибки при проведении процедуры ранее: Если есть основания полагать, что процедура установки границ была выполнена с ошибками, например, из-за использования устаревшего оборудования или неверной привязки точек к системе координат, необходимо провести уточнение.
Уточнение границ и площади участка необходимо для предотвращения проблем, таких как невозможность объединения или выделения доли участка, а также для предотвращения споров при строительстве на участке. Если здание было построено на меже или расстояние до границы участка меньше нормативного, соседи могут обратиться в суд и требовать снос здания.
Основания для уточнения границ и площади ранее учтенного земельного участка
Перед тем как кадастровому инженеру приступить к работе, ему должны предоставить следующие документы:
- Заявление собственника. Собственник объекта имеет право подать заявление на уточнение границ и площади участка. Кадастровый инженер может приступить к работе на основании этого заявления.
- Требование со стороны государственных структур: Муниципалитеты, другие государственные структуры или сам Росреестр могут предъявить требование о необходимости установления границ земельного участка. Кадастровый инженер будет работать в соответствии с этим требованием.
- Решение судьи: В случае рассмотрения спора между владельцами смежных территорий судья может принять решение о необходимости установления границ земельного участка. Кадастровый инженер будет действовать на основании этого решения.
При выполнении работы специалист обязан учитывать следующие документы в соответствии с Письмом Росреестра № 19-00221/16:
- Сведения, имеющиеся в ЕГРН на момент проведения уточнения.
- Характеристики объектов, содержащиеся в свидетельствах, постановлениях, составленных при выделении участков или передаче их в собственность и т.д.
- Данные генеральных, ситуационных планов, землеустроительных дел, включая архивные документы.
- Информацию из других документов, относящихся к межеванию конкретной территории и выделению участков. Важным условием является то, что эти документы должны быть составлены более 15 лет назад, так как в России этот срок соответствует сроку приобретательной давности.
Если земельный участок граничит с водоемами или другими объектами природного или искусственного происхождения, кадастровый инженер обязан учитывать существующие границы, установленные фактически в течение 15 и более лет.
Порядок уточнения и установления границ земельного участка на местности
Начните с получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого можно подать заявку на официальном портале. Обратите внимание на наличие записи «границы не установлены» в отношении земельного участка в полученной выписке.
Далее процесс состоит из следующих этапов.
Подготовка
На этом этапе важно заключить договор с кадастровой службой или индивидуальным предпринимателем, имеющим соответствующую лицензию на кадастровую деятельность и членство в саморегулируемой организации (СРО). Эти условия являются обязательными. Документы, подготовленные лицом, не отвечающим этим требованиям, не будут приняты к рассмотрению Росреестром или судом, если понадобится подача иска.
После заключения договора кадастровый инженер обязательно изучит следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности и/или выписку из ЕГРН, которые подтверждают права собственника на земельный участок.
- Кадастровые планы, если они имеются, которые содержат информацию о границах и характеристиках смежных участков.
- Документы, по которым были установлены поворотные точки, которые могут быть связаны с границами земельного участка.
- Данные, относящиеся к смежным участкам, чтобы проверить, было ли на них проведено уточнение границ.
Также необходимо уведомить владельцев соседних участков о проведении процедуры уточнения границ. В случае, если смежные участки принадлежат государству или муниципалитету, уведомление должно быть направлено по адресу администрации населенного пункта или района, где находится объект недвижимости. Уведомление может быть отправлено заказным письмом, телеграммой и т.д.
Все эти подготовительные меры помогут обеспечить правильное и точное проведение процедуры уточнения и установления границ земельного участка.
Полевые работы
В назначенный день кадастровый инженер выезжает на земельный участок для проведения измерений и установки межевых знаков. В ходе работ все координаты поворотных точек записываются в предварительный межевой план, в котором также указываются номера и типы установленных знаков.
Еще одним важным документом является акт согласования границ. Этот акт составляется в произвольной форме. В нем участвуют все заинтересованные стороны, включая собственников смежных участков, которые подтверждают свое согласие с границами, установленными кадастровым инженером на местности.
Проведение полевых работ и составление акта согласования границ являются важными шагами в процедуре уточнения и установления границ земельного участка.
Камеральная обработка результатов
Полученные результаты, полученные в результате полевых работ, должны быть обработаны с использованием специализированного программного обеспечения. В результате обработки получается межевой план, который соответствует требованиям Приказа Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015 года. В межевом плане обязательно указывается основание, на котором было проведено установление границ. Достаточно указать номера и даты документов без приложения полного текста и копий.
Заказчик имеет возможность получить межевой план в печатном или электронном формате. В случае электронного формата кадастровый инженер обязан заверить его с использованием усиленной электронной цифровой подписи (ЭЦП).
Камеральная обработка результатов является важным этапом в процессе уточнения и установления границ земельного участка.
Передача документов в Росреестр
После получения документов от кадастрового инженера, которые содержат информацию о границах земельного участка, необходимо представить их в Росреестр. Существуют несколько способов сделать это:
- Личное посещение городского или районного подразделения регистрационной палаты, где можно сдать документы лично.
- Передача межевого плана и акта согласования через МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).
- Снятие скан-копий всех необходимых документов, включая паспорт заявителя, и их пересылка в электронном формате в Росреестр.
При выборе последнего варианта необходимо предварительно обратиться в удостоверяющий центр для оформления усиленной электронной цифровой подписи (ЭЦП).
Стоимость государственной пошлины за уточнение границы не предусмотрена. Согласно нормативам, на внесение изменений в ЕГРН Росреестру предоставляется определенное количество дней для обработки документов и внесения соответствующих изменений.
Что делать, если приходится переставлять заборы
Часто люди, которые стремятся уточнить границы своего земельного участка, сталкиваются с необходимостью перемещения заборов и изменения расположения оград. При этом возникают конфликты и споры, особенно если это затрагивает интересы соседей.
Существует два варианта решения проблемы установления и уточнения границ земельных участков:
- Урегулирование в досудебном порядке: Если собственник смежного участка сомневается в результатах работы геодезистов, можно предложить совместно заказать землеустроительную экспертизу. Эта процедура позволит определить местоположение границ с достоверностью.
- Установление границ земельного участка в судебном порядке: Этот вариант необходим, если соседи категорически отказываются переставлять заборы или даже обсуждать этот вопрос. В таком случае необходимо заказать землеустроительную экспертизу. Стоимость экспертизы и другие судебные издержки будут покрываться проигравшей стороной.
Суд может учитывать результаты предыдущего уточнения и рассмотреть предоставленные межевые планы. Однако, если возникают малейшие сомнения, эти данные будут направлены на перепроверку.
Например, если точность использованного оборудования не соответствует нормативам. В судебной практике были случаи, когда ранее проведенное установление границ земельного участка было отменено из-за использования инженером оборудования с большей погрешностью, не являющегося спутниковым, или из-за того, что инженер не учитывал землеустроительные документы, а опирался только на детали заборов или другие ограничения на местности.
Может ли измениться площадь участка после уточнения его границ
Да, возможно изменение площади участка после уточнения его границ. Однако есть определенные ограничения, которые устанавливаются законодательством:
- Уменьшение площади: В соответствии с пунктом 30 пункта 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, площадь участка может быть уменьшена, но не более чем на 10% от значения, указанного в землеустроительных документах.
- Увеличение площади: В соответствии с пунктом 32 пункта 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ возможно уточнение границ земельного участка с увеличением площади, но не более чем на одну минимальную единицу, установленную для земель этой категории. Минимальная единица площади определяется для каждого региона отдельно. Если местные законы не устанавливают конкретную минимальную площадь, то возможное увеличение при пересмотре границ также не должно превышать 10% от первоначальной площади участка.
В любом случае, изменение площади участка должно быть согласовано и оформлено в соответствующих документах при уточнении границ земельного участка.
Заключение
При отсутствии или противоречивых данных о границах земельного участка в Едином государственном реестре, владельцу необходимо обратиться к геодезистам, чтобы уточнить и установить границы. Геодезисты проведут процедуру, аналогичную межеванию, путем измерений и выноса новых границ на местности.
По окончании измерений и установления новых границ инженер составит акт согласования. Если соседи не согласны с результатами, спор может быть разрешен только в судебном порядке.
В результате уточнения границ площадь участка может быть увеличена (но не более чем на 10%) или уменьшена на одну минимальную единицу площади, установленную для данной категории земель в регионе. Это основано на положениях пункта 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ.
В практике установление границ земельного участка на основе фактического пользования практически не используется, за исключением редких случаев, когда нет данных о поворотных точках и площади объекта, сформированного до 1998 года, ни в ЕГРН, ни в архивах.
Читайте также:
