Значительная часть территории России — земли сельхозназначения. И при наличии такого желания любой человек может приобрести участок для ведения личного приусадебного хозяйства (ЛПХ), выращивания сельхозкультур, разведения скота. На участках ЛПХ разрешено и строительство жилых домов и иных построек с учетом действующих правил и ограничений.
Вопросы застройки земель сельскохозяйственного назначения регулируются сразу несколькими нормативными актами. И их обязательно нужно учитывать, чтобы дом не снесли по решению суда.
Что нужно знать о строительстве домов на землях ЛПХ и прописке: законодательное регулирование
Каждый, кто планирует построить жилой дом или иной объект на землях сельхозназначения, обязан учитывать положения:
- Гражданского, Градостроительного, Земельного кодексов РФ;
- Федеральные законы от 15.04.1998 года № 66-ФЗ, от 11.06.2003 года № 74-ФЗ, от 24.07.2002 года № 101-ФЗ.
Отдельного внимания применительно к строительству домов на землях ЛПХ заслуживает Федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2021 года. Данный законодательный акт вносит изменения в ст. 77 Земельного кодекса РФ и Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». И основные коррективы затрагивают именно вопросы строительства домов на землях ЛПХ.
Разновидности земельных участков сельхозназначения
В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О личном приусадебном хозяйстве» все участки делятся на следующие категории:
- в пределах населенных пунктов;
- полевые.
На наделах первого типа разрешено строительство жилых домов, построек хозяйственного назначения и т. д. Собственник участка обязан соблюдать общие требования: в части застройки, санитарно-гигиенические, противопожарные и т. д. Непосредственно дом должен соответствовать положениям п. 39 ст. 1 ГрК РФ.
Полевые участки предназначаются только для сельхоздеятельности. Капитальное строительство на данных землях не предусмотрено. Основание — ст. 4 Федерального закона № 112-ФЗ от 07.07.2003 года в редакции от 28.06.2021 года.
Что изменилось в 2022 году
Начиная с 01.03.2022 года, фермеры получили возможность строить дома за пределами населенных пунктов. Соответствующие изменения внесены в Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Ранее подобные действия были запрещены. Законодатели объясняли свою позицию необходимостью сохранить невосполнимый ресурс — плодородные земли сельхозназначения. Высказывались обоснованные опасения, что, если разрешить строительство на полевых участках, то они за очень короткое время будут заняты коттеджными поселками.
Сами же фермеры сталкивались с множеством проблем из-за того, что обрабатываемые наделы находятся в десятках километров от жилья. Возникают проблемы со вспашкой земель, посевом или посадкой, охраной и сбором урожая.
Ситуация изменилась с принятием закона № 299-ФЗ. Нормативный акт одновременно и позволяет строить на фермерской земле, и предусматривает меры, позволяющие защитить поля от непрофильной и несанкционированной застройки.
Строительство домов на участке ЛПХ вне населенных пунктов: правила и ограничения
Обязательное требование — наличие утвержденных правил землепользования и застройки (ППЗ). Если на уровне муниципалитета (района, иного субъекта) этот документ по каким-либо причинам не разработан и не введен в действие, согласовать строительство не удастся по одной из двух причин:
- отсутствует градостроительное зонирование;
- невозможно сформулировать требования к использованию земельных участков.
Второе обязательное требование заключается в том, что владелец участка, планирующий постройку дома, должен заниматься фермерским хозяйством: в составе объединения граждан (не только по родственному признаку) или единолично. Основание — ст. 1 Федерального закона № 74-ФЗ от 11.06.2003 года.
Вид разрешенного использования (ВРИ) при этом не имеет значения. Он может быть и старым (исключенным из действующего Классификатора видов использования земельным участком), и актуальным на текущий момент времени. Фермер может содержать пасеку или разводить свиней, кур, уток, КРС, заниматься выращиванием пшеницы или организовать тепличное хозяйство и т. д.
Приводить ВРИ в соответствие требованиям действующего Классификатора, чтобы возвести фермерский дом, не нужно. Но собственнику могут и не разрешить строительство, если угодья относятся к высокопродуктивным или ценным.
Возможность массового строительства домов на участках ЛПХ: что сказано в законах
Закон № 299-ФЗ от 02.07.2021 года не только разрешает строительство фермерских домов, но и устанавливает ограничения, чтобы поля и огороды через короткое время не стали территорией коттеджных поселков.
В частности, законодатели предусмотрели следующие нормы:
- Если на сельхозугодьях уже выстроен дом фермера, на данный участок все равно распространяются положения закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве. На практике это означает, что данные земли можно использовать только для растениеводства, животноводства и иных аналогичных видов деятельности. И дом будет неотъемлемой частью именно крестьянского или фермерского хозяйства.
- Сказанное выше в полной мере относится и к тем домам, которые только будут построены на землях сельхозназначения. Они тоже останутся частью КФХ.
Формально закон позволяет перевести ЛПХ в дачный участок или отведенный для ИЖС, чтобы вести строительство жилых домов. Но для этого придется сначала поменять категорию: с сельхозназначения на земли населенных пунктов. Процедура затратная по времени и силам. И не всегда собственник получает желаемое.
Что нужно знать о застройке сельхоз земель: требования к домам
В соответствии с п. 4 ст. 11 Закона «О фермерском (крестьянском) хозяйстве» (введены Законом № 299-ФЗ от 02.07.2021 года) на участке сельскохозяйственного назначения можно построить только один дом при соблюдении следующих условий:
- общая площадь — до 500 кв. метров;
- количество этажей — не более 3-х при суммарной высоте до 20 метров;
- под строительство отведено не более 0,25% от площади всего участка;
- здание не может быть разделено на отдельные объекты недвижимости;
- учтены общие строительные правила СП 55.13330.2016, санитарно-гигиенические и противопожарные требования;
- коттедж включает комнаты и иные помещения, необходимые для проживания фермера и членов его семьи;
- не нарушены права третьих лиц, учтены установленные ранее обременения, сервитуты, ограничения;
- соблюдены требования градостроительного регламента и ВРИ.
Если при строительстве нарушить действующие градостроительные и строительные нормы, объект в соответствии со ст. 222 ГК РФ может быть признан самостроем.
Нужно ли брать разрешение на строительство дома на землях ЛПХ по нормам 2023 года
Начало строительства любого частного дома, в том числе на участках ЛПХ, предполагает уведомление специализированного органа того муниципалитета, к которому относится участок. Основание — ст. 51.1 ГрК РФ.
В заявлении необходимо указать:
- Данные застройщика: ФИО и реквизиты паспорта для физического лица и полное наименование, ИНН, ОРГН для юридического.
- Кадастровый номер объекта недвижимости. Если данные об участке не значатся в Росреестре, потребуется его адрес.
- Данные о правах застройщика в отношении земельного участка. Если объект находится в совместной собственности с третьими лицами, потребуются сведения о них.
- Сведения о ВРИ непосредственно сельхозугодий и запланированного дома.
- Данные о размерах, этажности, иные параметры здания. Обязательный пункт — планируемое расстояние до границ ЗУ.
- Подтверждение, что собственник не планирует делить построенный дом на отдельные объекты.
- Способ связи с подателем заявления, в том числе для отправки ему уведомлений, предусмотренных п. 2 ч. 7 и п. 3 ч. 8 ст. 51.1 ГрК РФ.
К заявлению прикладывают правоустанавливающие документы на земельный участок, если собственник не зарегистрировал свои права в Росреестре.
Уполномоченный орган в течение 7 рабочих дней обязан рассмотреть уведомление от застройщика и дать ответ о том, что запланированный к постройке дом соответствует действующим градостроительным нормам.
Но возможны и запреты на строительство на участках ЛПХ следующих случаях:
- Планируемое здание не соответствует ВРИ ЗУ.
- Уведомление поступило от лица, не имеющего прав на земельный участок.
- Параметры запланированного дома не соответствуют предельным значениям, разрешенным на уровне законодательства.
Пока застройщик не получит положительное уведомление о возможности строительства, он не может приступать к работе. Если от уполномоченного органа поступит отказ, построенное здание будет признан самостроем.
Регистрация построенного фермерского дома
Объект, построенный на сельхозугодьях, необходимо зарегистрировать надлежащим образом. Для этого в Росреестр необходимо предоставить:
- технический план, подготовленный кадастровым инженером;
- уведомление о строительстве, поданное в уполномоченный орган, и ответное уведомление о том, что запланированный объект соответствует ППЗ и предельно допустимым параметрам для ОКС выбранного типа;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- декларацию об объекте недвижимости с указанием основных параметров дома.
Заявление на регистрацию дома после завершения строительства на землях ЛПХ можно заполнить непосредственно в подразделении Росреестра, МФЦ или на официальном сайте регистратора. Предварительно необходимо заплатить госпошлину за постановку на кадастровый учет.
Документы на регистрацию фермерских домов, построенных с учетом положений Закона № 299-ФЗ от 02.07.2021 года, Росреестр будет принимать до 01.03.2026 года в рамках программы «дачной амнистии». Будет ли продлено действие закона потом, пока неизвестно.
Запрет на раздел земельных участков с фермерскими домами
В Федеральном законе № 299-ФЗ от 02.07.2021 года подчеркивается, что земельный участок, на котором выстроен фермерский дом, нельзя разделить на отдельные объекты. Площадь исходного ЗУ уменьшать нельзя. Исключение делается только для ситуаций, когда часть земельного участка изымается для нужд государства или муниципалитета. Важно отметить, что аналогичные положения содержатся в ст. 6 и 13 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Ст. 13 Федерального закона предусматривает возможность выдела участков в счет земельных долей. Но раздел в натуре с последующей регистрацией самостоятельных объектов в Росреестре при этом не производится. В ЕГРН вносятся только сведения о долях сособственников.
Заключение
Начиная с 01.03.2022 года, фермеры получили право строить дома не только в пределах населенных пунктов, но и на своих так называемых полевых участках. Основание — Федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2021 года.
Разрешение на строительство домов на участке ЛПХ не нужно. В данном случае действует уведомительный порядок. Застройщик заполняет специальное заявление и сообщает основные данные о запланированном объекте. Уведомление надлежит любым удобным способом передать в орган при местном муниципалитете, ответственный за застройку.
Приступать собственно к строительству можно только получения положительного заключения от контролирующей инстанции. После завершения работ застройщик приглашает кадастрового инженера для подготовки техплана. Его вместе с правоустанавливающими документами на участок и декларацией об объекте недвижимости необходимо предоставить в Росреестр.
Читайте также:
