В выписке из ЕГРН можно увидеть запись, что в отношении земельного участка действует право сервитута. Что это означает для собственника объекта? Может ли он распоряжаться своим имуществом в полном объеме? Однозначного ответа на эти вопросы нет. Нужно учитывать правовой характер установленных ограничений.
Что такое сервитут и его виды
Под сервитутом понимается право конкретного лица, в том числе организации, или неограниченной группы лиц на использование чужого земельного участка в своих целях, но в ограниченных объемах. В данном случае объект не изымается полностью в пользу государства или муниципалитета, а остается у правообладателя. Собственно же сервитут относится к вещным правам, и сведения о его наличии вносятся в ЕГРН. Снять его зачастую можно только в судебном порядке.
Если говорить простыми словами о том, что такое сервитут земельного участка, необходимо выделить две его разновидности:
- Публичный. В его наличии может быть заинтересовано государство, конкретный муниципалитет. Ограничения могут быть наложены и в пользу неограниченного круга лиц. Например, пройти к общественному пляжу можно только через частные владения. И собственнику придется мириться с тем, что по его двору будут ходить сотни и тысячи человек.
- Сервитут. Этот вариант предполагает установление ограничений в пользу конкретного физического или юридического лица. Например, кто-либо хочет подвести к своему дому магистральную канализацию. Но труба будет проходить по участку соседа. Просто пригнать на его территорию экскаватор и выкопать траншею нельзя. Придется договариваться об установлении сервитута.
Здесь нужно сразу сделать небольшие дополнения. Так как сервитут является вещным правом, предполагает установление некоторых ограничений, их необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимого имущества» сведения о наличии подобных обременений обязательно вносятся в ЕГРН.
Теперь нужно рассмотреть вопрос с установлением публичного сервитута. Его наличие, как в примере выше, не означает, что посторонние могут пользоваться всем участком владельца. Необходимо установить границы действия публичного сервитута на земельные участки. Если в эту зону (полностью или частично) попали территории частных лиц, для них нужно обозначить ограничения по использованию.
Информацию о границах сервитута, целях и сроке его действия, ограничениях для владельца также вносят в Единый госреестр прав на недвижимое имущество.
Публичный сервитут на земельный участок и порядок его оформления
Публичный сервитут не означает, что любой желающий может открыть ворота понравившегося участка и проложить через него дорогу. Требуется решение органа власти: федерального, регионального или муниципального. В этом документе необходимо обозначить, какие задачи решают установлением сервитута, какие нужды государства, муниципалитета или неограниченного круга лиц надлежит удовлетворить. Собственно земельный участок у собственника при этом не изымают.
Важно отметить, что наложение подобных обременений оговаривается во многих нормативных актах, в том числе статьях Земельного кодекса. Но не всегда на уровне государства определен именно порядок установления сервитута. В частности, это относится к целям, обозначенным в п.4 ст. 23 ЗК РФ и не указанным в ст. 39.37 ЗК РФ. Органы местной власти в подобных ситуациях вправе предлагать свои решения возникающих проблем. И эти варианты необходимо зафиксировать, если не в законе регионального уровня, то в ином нормативном акте.
Если же речь идет о решении задач, обозначенных в ст. 39.37 ЗК РФ, и необходимости установления в связи с этим сервитута, то уполномоченный орган исполнительной власти (федеральный, региональный, муниципальный) должен вынести соответствующее постановление. Заинтересованное лицо предварительно подает ходатайство с обозначением своих потребностей. Важно отметить, что публичный сервитут не устанавливается раз и навсегда. Сроки его действия определяют с учетом положений ст. 39.45 ЗК РФ.
Если публичный сервитут на земельный участок все же устанавливается, орган исполнительной власти или местного самоуправления обязан закрепить принятое решение в постановлении. Копию документа в течение 5-ти рабочих дней передают в Росреестр для внесения данных в ЕГРН. Здесь уже проверяют, какие объекты недвижимости подпадают под действие документа.
Дополнительно в эти же сроки (5 рабочих дней) об установлении сервитута необходимо уведомить всех владельцев (арендаторов, иных правообладателей), на земельные участки которых будут распространяться ограничения: полностью или частично. С каждым из них также необходимо заключить письменное соглашение с обозначением условий обременения.
Правообладатель земельного участка не согласен с порядком установления публичного сервитута: может ли он отказаться от заключения соглашения
Собственник объекта недвижимости из-за установления публичного сервитута может столкнуться с тем, что он не может полноценно распоряжаться своим имуществом. Например, из-за запланированного ремонта проходящей рядом дороги или ЛЭП на его участке в течение длительного времени будут лежать стройматериалы, стоять тяжелая техника, размещаться вагончики для персонала.
Но проблема в том, что отказаться от заключения соглашения об установлении сервитута невозможно. В соответствии с главой V.7 ЗК РФ согласие собственника земельного участка вообще не требуется. У него остается только право обратиться в суд, чтобы отстоять свое право на распоряжение имуществом без ограничений.
Он также может письменно направить обладателю публичного сервитута свои предложения в части условий использования имущества. На это дается 14 календарных дней с даты получения проекта соглашения. Например, он может потребовать, чтобы после завершения всех запланированных работ участок привели в первоначальное состояние, убрали все временные объекты, необходимые для размещения оборудования и персонала. Можно выдвигать и свои требования в части платы за установление сервитута на земельный участок.
Формально собственник объекта может уведомить обладателя публичного сервитута о том, что он не будет подписывать соглашение. Но, как показывает практика, ситуация от этого практически не меняется.
Если в течение 30 дней соглашение между правообладателем участка и обладателем собственно сервитута не будет подписано, последний может перечислить плату за использование объекта на депозит нотариуса, обслуживающего данную территорию, и приступать к работам, обозначенным в проекте документа. Исключение делается только для ситуаций, когда собственник обращается в суд для оспаривания вынесенных решений.
Как пошагово оформить сервитут на земельный участок между частными владельцами
Как уже сказано ранее, может оказаться, что пройти к одному участку можно только по территории другого. Это же может относиться к прокладке инженерных сетей и т. д. В этом случае собственникам смежных объектов придется договариваться о правилах сервитута. Если им не удастся прийти к согласию, решать вопрос придется через суд.
Юристы рекомендуют не ограничиваться словесными заверениями, а фиксировать их на бумаге.
В соглашении даже между частными лицами необходимо указать:
- Кадастровый номер и адрес участка, в отношении которого будут действовать ограничения.
- Сведения обо всех участниках сделки: ФИО физических лиц или полные наименования юридических.
- Цели установления сервитута и сроки его действия (если ограничения вводятся временно).
- Наличие/отсутствие платы, ее размеры, основания для пересмотра.
- Обязанности обладателя сервитута и собственника участка. Например, первый гарантирует, что после прокладки труб территория будет возвращена в первоначальное состояние. А собственник обязуется не нарушать работу инженерных сетей.
Стороны по соглашению вправе обратиться в Росреестр для внесения информации о наличии сервитута в Росреестр. Если участки только образованы (например, при выделе или разделе), можно сразу приложить межевой план для постановки объектов на кадастровый учет.
Для подачи документов можно обратиться непосредственно в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ. Как вариант, документы можно переслать в онлайн-формате через Госуслуги.
Если сервитут регистрируется в качестве вещного права, заявителю после завершения всех регистрационных действий предоставят выписку из ЕГРН с необходимой информацией.
Прекращение сервитута
Если публичный сервитут устанавливался на определенный срок, то после его завершения данные об ограничениях будут удалены из ЕГРН. Но допускается и досрочное расторжение соглашений.
Это возможно по решению:
- Уполномоченной властной структуры. Необходимые данные вносятся в соответствующее постановление.
- Суда, например, если правообладателю участка удастся оспорить ранее вынесенные решения об установлении сервитута. Все основания для обращения в судебную инстанцию перечислены в ст. 48 ЗК РФ. Например, собственник может столкнуться с тем, что не может использовать свое имущество с учетом разрешенных видов деятельности именно из-за установленного сервитута.
Но досрочное прекращение действия ограничений возможно и по иным причинам. Например, отпали, изменились основания, из-за которых потребовалось установление сервитута.
Заключение
Сервитут, в том числе публичный — это ограничения, накладываемые на конкретный земельный участок в пользу третьих лиц: государства, муниципалитета, жителей некоторого населенного пункта и т. д. Обременение может действовать временно или постоянно.
Установление частного или публичного сервитута на земельный участок предполагает оформление соглашения между правообладателем объекта и временным пользователем. В этом документе фиксируются условия предоставления земли, плата за эту услугу, возможность досрочного расторжения или пролонгации договора.
В ЗК РФ не предусмотрена возможность отказа от подписания соглашения об установлении сервитута. Если же собственник полагает, что не может пользоваться своим имуществом по первоначальному назначению, он может обратиться в суд для обжалования установленных ограничений.
Как показывает судебная практика, определить стоимость сервитута на земельный участок бывает непросто. Необходимо найти два объекта, выставленных на продажу, с характеристиками, сходными исследуемому. Один из них должен быть с сервитутом, второй — без. Разница в рыночной стоимости этих участков и будет платой за установление ограничений.
Читайте также:
