Переуступка прав на квартиру в новостройке – соглашение, по которому физическое или юридическое лицо, будучи участником долевого строительства, передает права требования объекта недвижимости, который еще не построен и не введен в эксплуатацию. Вместе с этим новый владелец приобретает определенные обязанности, прописанные в контракте с застройщиком.
Юридически продавец становится цедентом, покупатель – цессионарием, а договор называется цессией. Пока многоквартирный дом не сдан и только строится либо вовсе находится на ранних стадиях рытья котлована и закладки фундамента, купить квартиру по переуступке в новостройке намного дешевле, чем уже построенную на первичном и вторичном рынках. Помимо этого, а также некоторых других бесспорных преимуществ, цессия имеет и недостатки, связанные с рисками потери денег и недвижимого имущества.
Какие плюсы у сделки по переуступке прав требования квартиры
На возведение многоэтажек с учетом подключения к городским сетям, благоустройства прилегающей территории и полного ввода в эксплуатацию может потребоваться не один год. С приближением даты сдачи пропорционально растет стоимость квадратного метра. С момента закладки дома до ввода в эксплуатацию рост цены может составить от 5% д о 50%.
Цеденты продают строящееся жилье по переуступке прав собственности на квартиру по более низкой стоимости, чем это делает застройщик. Редко, но случает, что продается практически готовая жилая недвижимость. Также цессионарий имеет возможность поторговаться и получить дополнительную выгоду до 20%, в особенности если продавец спешит с продажей. Таким образом, это хорошая инвестиция. Ведь готовое жилье можно перепродать дороже или после ввода в эксплуатацию остаться в нем жить, а сэкономленные средства направить на другие нужды – например, выполнить дорогую отделку, купить мебель.
В чем минусы покупки квартиры по переуступке требований
Купить квартиру по переуступке значит лишь получить право ее истребования. По такой схеме покупатель не приобретает полноценное готовое жилье. Оно станет таковым только после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Фактически это значит, что продается квартира по переуступке, которой в реальности еще нет, и она пока числится лишь на бумаге проекта. Существует риск пропустить мимо внимания возможные задолженности, просрочки и другие неисполненные финансовые обязательства, остающиеся за цедентом. При переуступке прав требования на квартиру цессионарию переходят и долги прежнего правообладателя, что повлечет дополнительные расходы. Как следствие, сделка уже не будет такой выгодной.
Мошенники и двойные продажи – то, чем опасна переуступка квартиры в новостройке. Сохраняется вероятность потерять деньги, когда сделка не была должным образом зарегистрирована в Росреестре. При покупке квартиры по переуступке риски покупателя связаны еще с тем, что застройщик в любой момент может стать банкротом, а строительство затянуться или заморозиться на неопределенный срок. На разморозку нередко уходят годы. Застройщик выплатит неустойку в соответствии с положениями договора, но ее размер всегда меньше, чем цена сделки. Это значит, что квартира по переуступке приобретается с огромным риском. Вместо удачной инвестиции процедура принесет крупные убытки, когда в итоге не будет ни денег, ни жилья.
Какие следует учесть нюансы по сделкам переуступки
Следует знать о некоторых подводных камнях переуступки квартиры в новостройке. Определенные особенности проведения сделки есть в следующих ситуациях:
- жилье строится по ипотеке;
- правообладателями являются несовершеннолетние граждане;
- строительство ведется с привлечением материнского капитала.
Переуступка с невыплаченной ипотекой
Перед тем как продать квартиру по переуступке с ипотекой, потребуется полностью погасить кредитную задолженность. В противном случае банк не выдаст разрешение на смену правообладателя и не снимет обременения. В некоторых случаях вопрос можно решить по совместному обоюдному согласию между цедентом и цессионарием путем достижения соглашения, кто и в каких долях оплачивает остаток долга по кредиту с учетом стоимости сделки. Чтобы исключить риски покупателя при переуступке квартиры в ипотеку, необходимо правильно провести процедуру. В частности, заручиться одобрением банка, согласовать переход прав с застройщиком, надлежащим образом зарегистрировать цессию.
Переуступка с несовершеннолетними правообладателями
Если решение вопроса, можно ли продать ипотечную квартиру по переуступке, лежит в финансовой плоскости, то при наличии несовершеннолетних собственников возникает проблема бюрократического характера. В случае, когда у строящегося жилья несколько собственников, в числе которых есть граждане в возрасте до 18 лет, потребуется разрешение органов опеки и попечительства для легальной регистрации цессии. Важно, что такой договор переуступки права на квартиру за несовершеннолетних подписывают родители либо законные представители только после одобрения попечительским органом.
Переуступка при строительстве с привлечением маткапитала
Поскольку материнский капитал является формой государственной поддержки не только семей в целом, но и детей в частности, на цедента и цессионария законодательно накладываются определенные обязательства по сохранению за несовершеннолетними прав на жилье. Обозначает это простыми словами, что переуступка квартиры должна сопровождаться оформлением нетиповой цессии, в которой содержалось бы положение о закреплении за каждым несовершеннолетним членом семьи своей собственной доли в жилой недвижимости после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Пошаговая инструкция по проведению переуступки
Перед тем как продать квартиру по переуступке, потребуется собрать пакет документов, в числе которых следующие:
- Договор долевого участия, или ДДУ.
- Согласие супруга или супруги. Не понадобится, если муж либо жена лично присутствует при заключении и регистрации сделки.
- Разрешение от застройщика на смену правообладателя.
- Справка, свидетельствующая об отсутствии задолженности по обязательствам в соответствии с положениями ДДУ.
- Документы из банка на одобрение переуступки. Строящееся жилье считается залоговым, и без согласия кредитора отчуждение жилплощади означает, что переуступка квартиры в новостройке, равно как продажа или обмен, незаконная.
После подготовки документов необходимо составить договор переуступки квартиры в новостройке. Понадобится несколько экземпляров – как минимум по одному для продавца, покупателя и передачи в Росреестр на хранение. Цессии также могут затребовать застройщик и банк. В документе должны быть отражены такие сведения:
- дата проведения сделки и место;
- паспорта обеих сторон;
- личные данные цедента и цессионария;
- цена сделки;
- порядок перечисления средств с указанием реквизитов расчетных счетов;
- адрес строящегося дома;
- технические характеристики запроектированного жилья;
- документы на объект недвижимости, которые передаются продавцом по завершению сделки, и сроки их передачи;
- обязанности и права участников.
Далее необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. В это ведомство предоставляются следующие оригинальные документы или их нотариально заверенные копии:
- ДДУ;
- цессия;
- квитанция об уплате госпошлины;
- паспорта правообладателя и правопреемника;
- согласие мужа или жены, которое значит, что продажа квартиры по переуступке осуществляется по обоюдному решению супругов и не противоречит интересам семьи;
- разрешение, выданное уполномоченными представителями застройщика;
- справка об отсутствии задолженности по платежам в соответствии с положениями ДДУ либо письменное обязательство погасить долг;
- одобрение банка для исключения рисков при покупке квартиры по переуступке, если она строится с привлечением ипотечного кредита.
После принятия документов сотрудник Росреестра выдает расписку, в которой содержатся их перечень и дата принятия. Через 10 дней необходимо явиться за получением извещения, что в ДДУ внесены изменения в связи с переуступкой прав требования. Остается дождаться завершения строительства и сдачи новостройки в эксплуатацию, чтобы получить готовое жилье.
Как получить готовую квартиру по цессии
Завершенный объект строительства получает официальный почтовый адрес, после чего оформляется протокол раздела жилплощади и готовятся кадастровые паспорта. Цессионарий получает от застройщика документ, свидетельствующий о готовности дома к эксплуатации, и подписывает акт приемки-передачи квартиры. Далее необходимо обратиться в ближайший многофункциональный центр или подразделение Росреестра для регистрации прав собственности. В эти учреждения предоставляются:
- паспорта новых собственников;
- цессия;
- ДДУ;
- копия подтверждения сдачи дома в эксплуатацию;
- акт приемки-передачи жилплощади;
- квитанция об уплате госпошлины.
Если документы оформлены правильно, не обнаружено фактологических ошибок, расхождений и других недочетов, через 10 дней новый собственник получит выписку из ЕГРН. Это значит, что переуступка прав при покупке квартиры состоялась и завершилась переходом готового жилья в собственность. С этого момента владелец в праве распоряжаться имуществом по собственному усмотрение – проживать на своей жилплощади, регистрироваться на ней, продавать, сдавать в аренду, менять.
Во сколько обойдется оформление процедуры цессии
Цену объекта сделки назначает продавец. Покупатель обычно берет на себя расходы, связанные с оформлением и регистрационными действиями. За регистрацию цессии придется заплатить 350 руб. госпошлины. Пошлина за оформление прав собственности на квартиру составляет 2000 руб. Продавец должен будет заплатить налог 13% от стоимости сделки и подать в налоговую службу декларацию о доходах физических лиц.
Заключение
Решение, стоит ли покупать квартиру по переуступке, должно основываться на тщательном взвешивании многих факторов. К ним относятся репутация застройщика, наличие и количество в его портфолио так называемых «недостроев» и «долгостроев», особенности проекта для понимания, насколько выгодно может быть приобретение, текст ДДУ, особенно раздел о порядке взаиморасчетов.
Если застройщик надежный, стоимость переуступки не завышена с учетом площади, планировки, этажности, расположения будущего жилья, условия по договору прозрачные, покупка недвижимости по переуступке может стать доходным вложением.
Читайте также:
