Дачные и загородные земельные участки могут стоить очень дорого. Их используют для ИЖС или ведения подсобного хозяйства. На них строят роскошные замки или ставят контейнеры или подсобки для хранения инвентаря. Но достаточно часто владельцам требуется достоверная информация о том, как в соответствии с Земельным кодексом провести раздел земельного участка, находящегося в собственности.
Только желания для выполнения процедуры недостаточно. Необходимо учитывать законодательные ограничения и требования. В отдельных случаях раздел вообще невозможен. Собственник может попытаться его провести. Но зарегистрировать изменения официально не получится.
Причины для деления земельных участков
Разделить один надел на несколько меньшей площади можно по самым разным причинам, например:
- Владелец не хочет обрабатывать большой участок. Ему не нужны парк, зона отдыха или грядки. Достаточно нескольких квадратных метров непосредственно перед окнами.
- У бывшего собственника объекта несколько наследников. И последних не устраивает совместное владение землей. Каждый хочет иметь свой участок и использовать его на свое усмотрение.
- Владелец не планирует продавать части надела. Но ему нужны участки с разным ВРИ. Например, на одном он хочет построить дом для себя, а другой использовать для коммерческой деятельности или сдавать в аренду.
- Участок является совместной собственностью супругов. После развода ни один из них не соглашается на получение денежной компенсации, а хочет именно владеть землей и возможно частью дома.
Земельный кодекс — основной документ, регламентирующий вопросы раздела участков, вне зависимости от того, на каком основании действует собственник. В первую очередь собственнику нужно ознакомиться со ст. 11.2, 11.3, 11.4. Это позволит избежать ошибок и отказа в регистрации вновь созданных объектов по формальным причинам.
Что нужно знать о разделе земельных участков в натуре
Раздел — это не просто фактическое обозначение границ новых участков на местности. Для государства надел так и останется единым. Если кто-то из сособственников захочет продать свою долю, он не сможет это сделать, так как де-юре его она не является самостоятельным объектом. ФНС так и будет начислять налоги на весь большой участок на того, кто официально значится владельцем.
При разделе надела необходимо учитывать следующие моменты:
- Если сособственников несколько, каждый должен дать согласие на раздел земельного участка либо выделение доли одному из них. Если кто-то против, решать проблему придется в судебном порядке. Для подписания согласия владельцам придется посетить нотариуса.
- Непосредственно при разделе нельзя изменить ни категорию земель, ни ВРИ. Если собственник планирует это сделать, ему придется обращаться в специальную комиссию при муниципалитете и проходить через публичные слушания.
- Нужно уточнить наличие сервитутов. Если они установлены для исходного участка, будут существовать и для вновь образованных. Это же относится к иным обременениям.
- Необходимо убедиться, что к каждому участку можно проехать или, как минимум, пройти. В противном случае разделить один объект на несколько не получится.
- Важно проверить, имеет ли каждый из вновь образованных земельных участков хотя бы минимальную площадь. Этот норматив может быть установлен на уровне как страны, так и отдельного региона для отдельных категорий земель.
Собственник не может на свое усмотрение разделить на меньшие участки надел, предназначенный для ведения фермерского хозяйства. Это запрещено на законодательном уровне.
Особенности раздела земельных участков в разных ситуациях
В зависимости от типа объекта, количества собственников, наличия дома, типа владения процедура раздела может существенно отличаться. Ниже рассмотрены ситуации, встречающиеся наиболее часто.
Все действия, связанные с подготовкой межевых планов и выносом границ в натуру, должен проводить кадастровый инженер, являющийся членом СРО. В противном случае ни суд, ни Росреестр не примут составленные документы к рассмотрению.
Порядок раздела земельного участка при наличии нескольких совладельцев, согласных на сделку
Объект в силу разных обстоятельств может принадлежать нескольким собственникам, которые зачастую даже не являются родственниками. В этом случае процедура раздела земельного участка происходит по следующему алгоритму:
- Собственники заполняют соглашение, в котором фиксируют свои намерения. Документ можно составить в свободной форме. Но при этом нужно обязательно обозначить, сколько соток и кому будет принадлежать. Единственный практически обязательный раздел соглашения о разделе земельного участка — ссылка на документ-основание, в котором зафиксировано право собственности конкретных граждан на объект.
- Совладельцы приглашают кадастрового инженера для проведения межевания и вынесения границ новых участков в натуру. Личное присутствие каждого собственника обязательно. Но свои полномочия и права можно делегировать представителю, предварительно оформив на него доверенность. Также о проведении межевания участка уведомляют владельцев смежных объектов. Все они должны будут подписать акты согласования границ. Если кто-то против, решать проблему придется через суд.
- Кадастровый инженер готовит схемы раздела земельного участка на основе межевого плана. Для каждого нового объекта указывают владельца, координаты поворотных точек, границы. Если у участков есть особенности рельефа, на них находятся водоемы, все эти нюансы нужно указать на схеме.
- Каждому новому участку присваивают почтовый адрес. Эта функция возложена на муниципалитеты или иные структуры с аналогичными полномочиями. Заявитель для этого должен подготовить следующие документы:
- кадастровый план участка до раздела;
- межевые планы на вновь образованные объекты;
- нотариально составленное согласие на раздел;
- выписка из ЕГРН.
- Документы, подготовленные кадастровым инженером, передаются в Росреестр для регистрации права собственности на вновь образованные участки. Форма заявления установлена на официальном уровне. Заполнять документ необходимо непосредственно в регистрационной палате Росреестра.
Регистрация права собственности на вновь образованные участки предполагает уплату государственной пошлины в соответствии со ст. 333.33 НК РФ. Если на момент подачи документов средства еще не поступят на счет Росреестра, регистратор приостановит процедуру.
Приведенный выше алгоритм можно использовать и при наличии только одного владельца. Вместо соглашения в 2022 году собственник заполняет решение о разделе земельного участка. В нем он обозначает площадь и иные характерные особенности создаваемых объектов.
Земельный участок — многоконтурный: особенности раздела
Многоконтурный участок от обычного отличается тем, что состоит из нескольких замкнутых контуров. Их могут разделять водные объекты, дороги, иные естественные или искусственные препятствия.
Причин для появления многоконтурных участков много:
- собственник купил несколько объектов, расположенных рядом, по берегам рек, озер и т. д.;
- у гражданина был один участок. Он взял еще один или несколько объектов в аренду;
- по разным причинам муниципалитет произвел перераспределение участков, выделил несколько соток из своего фонда и т. д.
В отношении многоконтурных земельных участков раздел производят в соответствии с порядком, описанным в предыдущем пункте. Неизменными остаются требования к проведению межевания, вынесению границ. К каждому из вновь образованных участков необходимо сохранить проезд.
На земельном участке выстроен дом: что нужно знать о разделе
Редко кто из супругов при строительстве дома на участке (под ИЖС или дачном) планирует развод. Но в жизни случаются разные ситуации, и бывшим членам семьи приходится делить имущество. Здесь есть один важный момент! Закон не позволяет отдать дом полностью одному из супругов, а второму предоставить только землю.
Раздел земельного участка со зданием предполагает соблюдение следующих условий:
- Каждый из совладельцев должен получить помещение, пригодное для проживания. В нем должны присутствовать системы отопления, санузел. К каждой половине надлежит подвести водопровод и электросети.
- К каждой из частей дома можно проехать с улицы.
Собственники не могут самостоятельно решать, можно ли разделить дом. Им потребуется строительно-техническая экспертиза. Переходить к межеванию целесообразно только после получения положительного заключения.
В Росреестр на регистрацию необходимо передать не только межевые планы и акты согласования границ, но и технические паспорта на части дома.
Один из собственников не согласен на раздел: проведение процедуры через суд
Может оказаться, что кто-то из собственников не хочет участвовать в разделе земельного участка, либо его не устраивают предлагаемые условия. В этом случае провести разделение можно только в судебном порядке.
Заинтересованное лицо готовит исковое заявление с указанием следующей информации:
- Наименование суда.
- Сведения об истце и ответчике, включая паспортные данные и контактные номера телефонов.
- Кадастровый номер спорного участка, его адрес, площадь и т. д.
- Требования о разделе участка с указанием дополнительных данных, способных повлиять на решение суда. Например, если участок получен в качестве наследства, можно обозначить, кому и какая доля полагается.
- Ссылки на нормативные акты, законы, кодексы и т. д.
- Список всех приложений к иску.
- Дата и подпись.
Обращаться к исковым требованием в суд следует в том муниципалитете или районе, где находится участок. В список приложений помимо паспортов собственников следует включить:
- свидетельства наследников, если раздел происходит по факту вступления в наследство;
- свидетельство о разводе. Дополнительно следует обратиться в органы ЗАГС и получить справку о заключении брака;
- кадастровый паспорт на землю и технический на дом (при наличии). В последнем случае дополнительно потребуется заключение судебно-строительной экспертизы. На ее проведении может настоять суд. Основная цель данного действия — проверка границ объекта, уточнение его особенностей и порядка пользования им;
- выписку из ЕГРН. Если право собственности на объект зарегистрировано до 2016 года, заявитель может предоставить в суд соответствующее свидетельство.
Дополнительно заявитель может предварительно заказать оценку объекта. Отчет также надлежит передать судье на рассмотрение. Если в силу разных причин разделение участка в натуре невозможно, служитель Фемиды может оставить его за одним из собственников. Но последний будет обязан выплатить совладельцам компенсацию с учетом данных оценки.
Регистрация права собственности на участки после раздела: перечень документов
Недостаточно только вынести в натуру границы новых объектов недвижимости. Их нужно зарегистрировать в установленном законом порядке. Заинтересованные лица обращаются в территориальное подразделение Росреестра с заявлением на раздел земельного участка и следующим пакетом документов:
- удостоверения личностей всех заявителей;
- соглашение о разделе. Его визируют в присутствии нотариуса;
- судебное решение, предусматривающее раздел земельного участка в натуре;
- правоустанавливающие и правоутверждающие документы на первоначальный участок. Например, если надел был выделен местным муниципалитетом, у заявителя на руках должно быть соответствующее постановление, в том числе о приватизации или передаче в бессрочное пользование;
- межевые планы на земельные участки после раздела и акты согласования границ, подготовленные с учетом норм земельного права;
- документ, подтверждающий, что каждому из вновь образованных объектов присвоен почтовый адрес.
Подать документы на регистрацию также можно через МФЦ. В этом случае срок ожидания увеличивается на 2-3 дня. Если заявителем является постороннее лицо, собственники должны оформить на него доверенность.
Заключение
Участки (дачные, предназначенные под ИЖС и т. д.) можно разделить в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ.
- Согласие на процедуру должны дать все собственники. Если кого-то из них такое положение дел не устраивает, раздел будет проходить в судебном порядке. Суд может отказать в удовлетворении иска о разделе, если площадь измененных земельных участков не соответствует минимальным требованиям в части размера, действующим на уровне федерации или непосредственно региона.
- Первый этап процедуры — межевание. Если на участке есть дом, потребуется строительно-техническая экспертиза. Только по ее результатам можно сказать, подлежит ли здание разделу.
- Каждому из вновь образованных объектов недвижимости необходимо присвоить почтовый адрес.
- При разделе образуются два и более земельных участка, и для каждого из них предполагается сохранение в прежнем объеме исходных обременений, ограничений, сервитутов, действовавших в отношении первоначального надела. Это же требование распространяется на категорию земель и существующие ВРИ.
После раздела, проведения межевания, подготовки межевых и технических планов полный пакет документов необходимо передать в Росреестр для постановки новых земельных участков на учет с присвоением кадастрового номера и одновременной регистрации права собственности. Одновременно в отношении «старого» объекта будут проведены действия, направленные на прекращение права собственности и снятие с учета.
Читайте также:
