Собственность, пригодную для проживания или для выгодной эксплуатации, приносящей доход, нередко делают предметом различных юридических сделок, включая такое распространенное явление, как банковский залог. Только профессиональный эксперт обозначит реальную сумму, которую можно выручить за квартиру, дом или любое другое схожее по значению сооружение.
Оценка стоимости объекта недвижимости - это несколько мероприятий, принятых проводить в комплексе, в результате которых определяется его цена. Также для человека устанавливается правомерность относительно оцениваемого предмета. Он может, например, являться полноправным собственником, либо определится, как владеющий правом пользования или аренды.
Необходимость оценки объектов недвижимости
Ситуации, когда имущество требуется перевести в денежный эквивалент, бывают самые разные. Заинтересованность в процессе проявляют как физические, так и юридические лица
Происходить это может для следующих случаев:
- Оформить ипотеку. Когда жилье покупается за счет заемных средств, банку требуется знать, сколько денег вернется к нему назад, если кредит перестанет выплачиваться заемщиком. Устанавливая цену, кредитором учитывается ликвидационная стоимость. Ее уровень ниже зафиксированной рыночной суммы. Он соответствует либо имеет меньшую величину, чем те деньги, которые были выданы заемщику.
- Заключить соглашение по купле-продаже. Необходимость этого важна обоим участникам сделки. Продавцу требуется владеть сведениями о реальной сумме, которую он сможет запросить за жилплощадь. Покупателю же важно - что стоимость жилья не была искусственно завышена.
- При обмене жилплощади. Чтобы сделка считалась равнозначной, каждой стороне нужно владеть данными по реальной оценке своих объектов.
- Проведение реорганизации компании. Здесь определение стоимости имущества предприятия позволяет получить данные по численности и сумме активов, которые имеются в его распоряжении. То же самое происходит, когда идет ликвидация предприятия или организация объявляет о банкротстве.
- Решение конфликтной ситуации в судебном порядке. У собственника есть уверенность, что приобретенный им дом, квартира или иной жилой объект ему продали по завышенной стоимости. В данной ситуации он обращается в суд, поэтому ему необходима независимая оценка своего жилья, чтобы предоставить ее в ходе судебного разбирательства.
- Рассчитать, в какую сумму может обойтись недвижимость, требуется, если с ней проводятся операции юридического характера. Речь, в том числе, может идти о процессе дарения, о наследовании или о страховании. Также данная функция обязательно задействуется в процессе конфискации.
Кроме перечисленного, ситуации, при которых требуется вывести финансовую составляющую собственности, включают:
- Проведение расчета налогообложения.
- Оценки вложений в уставные капиталы организаций.
- Разработки бизнес-планов.
- Аренду имущества.
Виды стоимости
Приказ № 298 изданный Минэкономразвития дает разграничения относительно видов стоимости объекта недвижимости для оценки его состояния и установления цены, приближенной к реальной.
Рыночной является сумма, которая фиксируется, как наиболее вероятная при продаже квартиры или дома в настоящее время. Чтобы определить данный показатель, необходимо изучить похожие цены. Рекомендуется проводить изучение рыночной стоимости в этом же районе. Поскольку тогда во внимание будут приниматься одни и те же факторы, включая инфраструктуру, заселенность, близость метро или МЦД.
Кадастровый вид стоимости - показатель, закрепленный в Росреестре после того, как жилая постройка была зарегистрирована на госучете. Оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости формирует налоговый сбор, его сумму.
Ликвидационный вид - цена, выставленная, когда имущество требуется, реализовать в кратчайшее время. Выгода от подобного мероприятия для приобретателя жилья заключается в том, что ликвидационный вид делают ниже, чем рыночная. На существенные 15-20%.
Инвестиционный вид представлен, как показатель, используемый предпринимателями, проводящими операции с собственностью с целью получения прибыли. То же самое, но в меньших масштабах, проводится и обычными гражданами со средствами, поскольку вложение в хорошее жилье всегда выгодно. Прежде всего, это разумное обеспечение будущего.
Инвестиционную стоимость всегда предлагают ниже рыночного ценника, поскольку первая рассчитывается с учетом возможной прибыли.
Способы определения стоимости
Приказ № 297 Минэкономразвития РФ регламентирует процессы оценки недвижимой собственности, разделяя их по методам действия.
- Задействование сравнительного метода позволяет установить рыночную стоимость. Главной целью становится намерение не допустить, чтобы приобретатели жилого имущества платили за него завышенную цену. Работа эксперта заключается в изучении аналогов. Он проводит сравнительный анализ жилья, схожего по характеристикам. Далее им проводится расчет и вывод среднего показателя.
- Доходным методом принято пользоваться, рассчитывая инвестиционную цену. Основа в том, чтобы проанализировать возможность возникновения рисков, из-за которых стоимость может упасть. Другими словами, покупатель должен выплатить за покупку недвижимости сумму равнозначную с прибылью, которую мог бы получить при дальнейшей ее продаже. Когда она теряет свою окупаемость, ее приобретение становиться не выгодным.
- Затратным методом при оценке недвижимости определяют, сколько могут стоить дома или земельные участки. Чаще он применим именно к такой собственности. Суть такого способа в том, чтобы вывести сумму и сравнить ее с тратами, которые пошли бы на возведение такого же жилья. Затраты на стадии строительства должны быть меньше чем покупка готового дома или участка.
Особенности недвижимости как объекта оценки
Постоянное влияние здесь оказывает такая величина, как себестоимость. Речь о расходах, понесенных застройщиком в процессе капитального строительства. Сюда относят стадию проектирования, выплату заработной платы рабочим, а также выбор вида стройматериалов и траты на их закупку.
В том числе оценка имущества зависит от следующих особенностей:
- Необходимо иметь информацию по ситуации, которая присутствует на рынке недвижимости в настоящее время.
- Важно, каково месторасположение собственности, насколько она привлекательно.
- Какая у выставленного объекта площадь.
- Насколько развита инфраструктура в районе расположения недвижимого предмета собственности.
- Каковы данные технических параметров.
- В каком году постройка была сдана в эксплуатацию, какого уровня износа достигло здание на текущий момент.
- Как устроена внутренняя планировка.
- Также обязательные пункты, в том числе, влияющие на процесс оценки имущества, включают:
- Существование документов, где официально подтверждаются права собственника на владение объектом.
Определение целевого назначения. Насколько комфортно проживание для жильцов. Имеется ли паркинг, обеспечен ли дом наружной, внутренней системой видеонаблюдения. Есть ли охрана, которая присматривает за территорией, фиксирует заезды и выезды чужих машин. Какие имеются ограничения. К какому виду относят права лица, представляющего продавца. Является ли он собственником или арендатором.
Как оценивают коммерческую недвижимость
К объектам подобного рода относят нежилые сооружения, которые эксплуатируют, чтобы получать доход. Проводится анализ зданий, строений, различных построек, отдельных помещений с целью получить их ценовой результат. Эксперты, в том числе работают по имущественным комплексам, по площадям под застройку.
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости должен отражать, в каком варианте он будет использоваться для получения максимального дохода. Должен указывать на его законодательную разрешенность, финансовую целесообразность и на инструменты, позволяющие физическую осуществимость. Среди возможных вариантов эксплуатации зданий и помещений идет их подразделение по назначениям. Они могут проходить как офисные, торговые, складские, производственные. Могут быть с двойным офисно-торговым, производственно-складским назначением или быть свободными.
Часто коммерческую недвижимость оценивают, чтобы взять банковский кредит. Тогда она становится залоговой и фигурирует как предмет сделки по купле-продаже.
Когда отчет по стоимости готовится для банка, для судебного разбирательства или запрос бывает из иной госорганизации, его готовит специалист, с обязательной аккредитацией.
Однако практика имеет случаи, когда работа эксперта требуется, чтобы решить материальные споры, сдать коммерческие площади в аренду, привлечь инвестиции.
О кадастровой стоимости
Существует специальный закон, закрепляющий значение данного процесса. А в других НПА конкретизируются этапы, раскрывающие деятельность и правила действий. Проведение кадастровой оценки объектов недвижимости – это взаимосвязанные мероприятия, проводимые для подсчета их стоимости. Существование инфляции, иных разных экономических явлений, вызывает финансовые колебания. Кадастровую оценку имущества производят:
- для фиксирования уровня налагаемых налогов;
- для получения данных по стоимость для продажи, для иных направлений.
Основные этапы технологии оценки объектов недвижимости
На всю работу иногда может уйти 2 дня, но более обширный анализ занимает иной раз три недели. Насколько долго затянется процедура, можно предположить, сопоставив несколько факторов. Технология оценки объектов недвижимости предполагает, что в расчет, прежде всего, нужно взять:
- В каком месте расположено имущество.
- В какой мере загружен эксперт, когда он сможет приступить к работе.
- Все ли сведения собраны, каких данных не хватает, сколько времени уйдет на их сбор.
Цену за ОКС (объект капитального строительства) специалист формирует постепенно. Ему необходимо вывести комплексный результат. Поэтому он действует, опираясь на шесть основных этапов:
1. Сначала оформляют постановку сооружения, здания на оценку. Это начальный этап, в ходе которого идет выбор эксперта, который будет рассчитывать стоимость. Он займется определением метода, опираясь на постановку целей исследования.
Если требуется вывести сумму стоимости квартиры, чтобы оформить ипотеку, оценщику предстоит провести определение рыночного типа и ликвидационного. Получить показатель специалист может, получив от заказчика ряд документов:
- Необходимо удостоверение личности (паспорт).
- Должна быть предоставлена выписка из ЕГРН.
- Нужен технический план.
- Понадобится документ, подтверждающий законные имущественные права на объект оценки недвижимости владельца.
- Если это многоэтажное строение, пакет документации укомплектовывается поэтажным планом с экспликацией.
2. Следующим этапом становится заключение договора. Изучив собранные документы, эксперт и заказчик подписываю соглашение, где проставляются сроки, фиксируется, в каком объеме будут вестись работы.
Плата за услуги специалиста рассчитывается с привязкой к региону. Соответственно она может колебаться от двух до пяти тысяч рублей.
3. Третий этап включает сбор данных. Недвижимость осматривается оценщиком. Он фиксирует, в каком техническом состоянии находится объект, устанавливает, прослеживается ли в использовании жилого сооружения целевое назначение. В том числе, делает сравнительный анализ фактических имущественных характеристик и сведений, полученных из документов, чтобы понять насколько они совпадают.
4. На этапе расчета, исходя из данных исследования, выбирается наиболее подходящий метод. Принятые за основу расчетные формулы и результаты расчетов вносятся в итоговый отчет.
5. В соответствии с учетом условий, в своей работе специалист применяет основные подходы и методы оценки объектов недвижимости. Обычно им задействуются три основные способа. Опираясь на целевое назначение сооружения, экспертом выполняется расчет с помощью сравнительного, затратного или доходного метода. Чтобы в итоге вывести точную сумму он вводит в расчетные данные значения повышающих или понижающих коэффициентов, которые
6. Отчет формируется на заключительном этапе. Нормативные акты, применяемые к документу обязуют его включать следующую информацию:
7. Выводы, сделанные оценщиком.
8. Содержание задания.
9. Реквизиты по заказчику и непосредственно самому эксперту.
10. Метод, которым проводился расчет суммы.
11. Технические характеристики относительно имущества.
12. Описание факторов, связанных с конечным показателем
13. Перечень документации, которую специалист задействовал при исследовании.
По правилам конечный отчет сшивают, и каждую страницу пронумеровывают. Для придания документу официального статуса, исполнитель ставит свою подпись.
Что касается датирования, то при оценке объекта недвижимости дата оценки соответствует последнему дню прихода специалиста, когда он проводил осмотр и сбор данных.
О принципах оценки
В процессе расчета стоимости имущества эксперт, в том числе, опирается на установленные принципы. То есть, соблюдает методические правила, которые помогают ему определять, в какой степени различные факторы, влияют на формирование стоимости.
Оценка показывает, как взаимодействуют три элемента – субъект, объект и рыночная среда. Исходя из данного взаимодействия, принципы распределены по трем ключевым группам:
- Принципы, в основе которых представления пользователей.
- Принципы, у которых прослеживается связь с объектами, с их улучшением.
- Принципы, настроенные на рыночную среду
- 4.Обобщающий принцип. Основной. Связанный с наилучшим, более эффективным использованием.
Немаловажно понимать, что подразумевается под принципами оценки объектов недвижимости, и какие среди них считаются основными. Например, представления пользователя – это основа для принципов полезности, замещения и ожидания. По пользовательскому мнению определяется полезность собственности, приемлемая рыночная цена и предполагаемые выгоды от обладания ею.
В связи с этим интересно будет рассмотреть следующий момент. В качестве сравнения можно привести принцип полезности, вклада в оценке объекта недвижимости. Первый показывает, что его стоимость – показатель, получаемый в том случае, когда потенциальный собственник имеет пользу от владения ею. Полезность заключается в его способности устроить пользователя по всем требованиям с его стороны, предъявляемым к данному месту, на определенный период времени.
Второй, принцип вклада, характеризующий предельную продуктивность, показывает перевес в сторону увеличения или уменьшения цены предмета собственности по результату вложения в полезность и величину стоимости по каждому фактору.
Если, к примеру, чтобы отремонтировать квартиру человеку требуется 350 тыс. руб., а в дальнейшем ее ценник предположительно возрастет на 850 тыс. руб., то вклад от ремонта составит 500 тыс. руб. Таким образом, такой ремонт - целесообразный. Вклад считается позитивным.
Заключение
Довериться профессиональным оценщикам, знающим правила, принципы и технологию выгодно при неимении знаний в данной области.
Самостоятельно же выяснить, сколько будет стоить имущество граждане могут, если от них не требуют задокументированного подтверждения. В этом случае задействуются сведения из Госкадастра, с помощью которых фиксируется окончательная сумма.
Сделать профессиональный анализ и обозначить истинную сумму за недвижимость могут независимые эксперты. Регламент их работы определяет Федеральный Закон РФ № 135, содержащий положения касающиеся «оценочной деятельности».
Читайте также:
