Граждане и юрлица вправе владеть землей и распоряжаться ей, не выходя за рамки установленной категории и ВРИ. Объект недвижимости в любой момент времени можно продать, а полученные деньги направить на иные цели. Но многие не знают, что с продажи дома и земельного участка нужно платить подоходный налог.
Суммы, вырученные по сделке, по закону считаются доходом. Значит, по итогам года, налогоплательщик обязан заполнить декларацию 3-НЛФЛ, рассчитать и перечислить в бюджет налог.
В Налоговом кодексе РФ предусмотрены различные льготы для собственников. В ряде ситуаций сумму налога можно уменьшить на законных основаниях либо не платить вообще. Но наличие льгот необходимо подтверждать документами.
В 2022 году подоходный налог при продаже земельного участка (и любой иной недвижимости, включая дома) платит только продавец, но одновременно он освобождается от ежегодного налога на землю. Это правило применимо ко всем собственникам.
Ставки по налогу для разных категорий плательщиков
Если продавцом является физлицо, важно правильно определить налоговую ставку:
- 13% от суммы по договору платят резиденты — лица, проживающие на территории России не менее 183 дней в течение календарного года;
- 30% от стоимости участка перечисляют в бюджет нерезиденты — лица, постоянно находящиеся за пределами России. Общий срок пребывания в стране в течение последнего года менее 183 дней.
Статус нерезидента может получить даже гражданин России, если регулярно выезжает за ее пределы в командировки. Исключение сделано только для сотрудников дипмиссий, военнослужащих и моряков. Иногда, чтобы не платить налог при продаже недвижимости по повышенной ставке, целесообразно провести несколько месяцев на родине, чтобы вернуть статус резидента.
Далее нужно рассмотреть ситуацию, когда продавцом является индивидуальный предприниматель. Здесь возможны следующие варианты налогообложения:
- Земельный участок используется в предпринимательских целях. Например, на нем выстроен магазин. Либо ИП выращивал на нем овощи для продажи. В этом случае доход с продажи земельного участка необходимо учесть при расчете либо налога на прибыль (на ОСНО), либо единого налога (на УСН). Сколько лет или месяцев участок находится в собственности, не учитывается. Основание — ст. 248 и 346.15 НК РФ.
- Земельный участок является дачей или огородом. Либо предназначен для индивидуального жилого строительства. И среди заявленных видов деятельности предпринимателя не значится «Торговля недвижимостью». При продаже такого участка НДФЛ придется платить на общих основаниях: 13% для резидентов или 30% для нерезидентов.
Юридические лица при продаже земельного участка и исчислении налога полученную сумму учитывают в составе прочих доходов. Срок владения объектом значения не имеет. Но нужно отметить, что и при покупке недвижимости можно уменьшить базу для расчета налогов на ОСНО или УСН на уплаченную сумму или стоимость объекта.
Когда можно не платить налог при продаже земельного участка
Общие правила полного освобождения от уплаты налога при продаже земельного участка таковы:
- Объект куплен после 01.01.2016 года. До момента продажи должно пройти не менее 5 (пяти) лет. Основание — п. 4 ст. 217.1 НК РФ. До 2016 года минимальный срок владения составлял 3 (три) года.
- Участок получен в дар, приватизирован, является частью наследственной массы либо передан кому-либо по договору ренты. Чтобы гражданин мог вообще не платить налог, с момента регистрации права собственности до даты продажи должно пройти не менее 3 (трех) лет. Основание — п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Важный момент! В случае с дарением или получением в наследство гражданин может рассчитывать на получение льгот, если дарителем или наследодателем является близкий родственник по восходящей или нисходящей линии или член семьи.
Как рассчитать налог с продажи земельного участка
В стандартном варианте продавец по факту продажи заполняет декларацию 3-НДФЛ и указывает в ней стоимость объекта по договору. Но важно учитывать один момент. Если сделка состоялась после 01.01.2016 года за ФНС остается право сопоставить сумму в договоре и кадастровую стоимость.
Это связано с тем, что многие стремятся скрыть доходы от налогообложения и преднамеренно занижают официальную цену участка. Инспекторы обращают внимание на договоры, в которых указана сумма, не превышающая 70% от кадастровой стоимости на 01 января того года, в котором заключена сделка. Подобные факты считаются именно попыткой ухода от налогообложения. Если налоговики выявят занижение продажной цены, НДФЛ по сделке перечитают по формуле:
Кадастровая стоимость х 0,7 (понижающий коэффициент) х 13% (30% для нерезидентов)
Регионы имеют право корректировать понижающие коэффициенты с учетом текущей экономической ситуации.
Чтобы не становиться объектом пристального внимания со стороны ФНС, можно заранее запросить выписку из ЕГРН в отношении участка, например, здесь, и уточнить кадастровую стоимость. Нужно подчеркнуть, что ее пересчитывают раз в 5 лет (раз в 3 года для городов федерального значения). И на момент продажи кадастровая стоимость может существенно превышать рыночную.
Чтобы не переплачивать НДФЛ, иногда целесообразно перед продажей обратиться в специальную комиссию при Росреестре с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Предварительно придется заказать оценку объекта в лицензированной организации.
Законные способы уменьшить налог при продаже земельного участка, находящегося в собственности меньше установленного срока владения
Если собственник решает продать объект недвижимости раньше, чем через 5 лет после покупки, он может воспользоваться одним из стандартных налоговых вычетов, обозначенных в ст. 220 НК РФ. Из полученной от покупателя суммы можно вычесть:
- 1 000 000 рублей. Эта льгота полагается любому гражданину России, но воспользоваться ей можно один раз в жизни. Если например, участок куплен за 3 000 000 рублей, а через год собственник продает его за 4 000 000 рублей, налог придется платить только с первоначальной стоимости.
- Собственные расходы, связанные с приобретением участка, включая госпошлины, оплату услуг посредников и нотариуса. Обязательное условие — наличие подтверждающих документов.
Действие ст. 220 НК РФ распространяется только на физических лиц.
Отдельно стоит вернуться к вопросу уплаты налога, когда земельный участок получен в дар или перешел по наследству. Если прежние владельцы применительно к конкретному объекту не воспользовались полагающимися по закону льготами, это может сделать получатель надела, например, если решит не ждать 3 года и продать его раньше.
Особенности исчисления налога после продажи земельного участка и дома
Если на участке построен дом, продавать их можно только вместе. Собственник не может реализовать землю и оставить за собой коттедж и наоборот.
Но, если рассматривать с точки зрения налогообложения, участок и постройки на нем — разные объекты. Для каждого из них необходимо раздельно считать срок владения. Если получается, что, например, с продажи дома приходится платить налог, можно воспользоваться стандартными налоговыми вычетами, в том числе учесть собственные затраты на строительство.
Сроки и порядок сдачи декларации после продажи земельного участка
Если по итогам сделки купли-продажи земельного участка у собственника возникла обязанность исчислить и уплатить НДФЛ, он обязан заполнить и предоставить в ФНС по месту регистрации декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, если участок продан в 2022 году, отчитываться перед налоговой службой предстоит уже в 2023 году.
Заполнить декларацию можно одним из следующих способов:
- непосредственно на сайте ФНС или через портал Госуслуги при наличии подтвержденного аккаунта;
- распечатать образец в интернете и заполнить от руки. В этом случае важно проверить актуальность бланка, чтобы не получить сначала отказ в приемке по формальным основаниям, а потом штраф в размере 20 или 40% от суммы налога, подлежащей уплате;
- обратиться в МФЦ или специализированные бухгалтерские службы.
Эти же способы можно использовать для сдачи декларации 3-НДФЛ. Закон разрешает также отправить полностью заполненный документ и приложения к нему заказным письмом с описью и уведомлением. Сдать расчет в ФНС может и представитель плательщика при наличии нотариально заверенной доверенности.
Как уже отмечалось ранее, наличие льгот, возможности не платить налог вообще необходимо подтвердить документами: договорами купли-продажи, ренты, дарения. Это может быть и постановление о приватизации или свидетельство наследника. Если собственник покупал участок, у него должны быть документы, подтверждающие оплату, в том числе вспомогательных услуг. Их лучше заверить в банке, а не просто дома распечатать на принтере из личного кабинета.
ФНС не работает с копиями документов. Если продавец объекта недвижимости обращается в территориальное подразделение лично, у него при себе должны быть оригиналы всех договоров и платежных поручений для сверки. При отправке декларации по почте копии придется заверить у нотариуса. Если сдавать декларацию через МФЦ, проверять документы будет принимающий сотрудник.
Когда платится налог при продаже земельного участка и ответственность за нарушение установленных сроков
Для перечисления суммы налога в бюджет можно воспользоваться сервисом Госуслуги. Если у плательщика нет банковской карты, можно распечатать реквизиты (или получить их непосредственно в ФНС) и обратиться в подразделение любого банка, где принимают платежи от физических лиц. Если декларацию надлежит сдать до 30 апреля, то на уплату налога в полном объеме продавцу недвижимости дается отсрочка до 15 июля этого же года.
Если гражданин по каким-либо причинам не исполнит своевременно свои обязательства перед бюджетом, перечислит налог позже, ему начислят пеню за каждый день просрочки в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от суммы задолженности. Но нарушителя могут и оштрафовать в соответствии со ст. 122 НК РФ на 20 или 40% от суммы налога.
Если налоговый инспектор дополнительно зафиксирует, что декларация сдана с опозданием, за каждый полный и неполный месяц задержки нарушителю выпишут штраф в размере 5% от суммы, подлежащей уплате. Суммарный размер наказания не может превышать 30% от исчисленного налога.
Заключение
Если гражданин продает собственный земельный участок, то с точки зрения закона он получает доход. У него возникает обязанность исчислить и перечислить в бюджет подоходный налог.
Но есть ряд ситуаций, когда его можно вообще не платить, например:
- даты покупки и продажи разделяет 5 и более лет;
- участок подарен или перешел в собственность гражданина в составе наследства 3 (три) и более года назад.
Для резидентов России ставка по налогу составляет 13%. Если же бывший владелец больше 183 дней в году проживает за пределами России, ставка НДФЛ будет установлена на уровне 30%.
Если собственник решает продать объект, не выдержав 3 (три) или 5 (пять) лет соответственно, он может воспользоваться налоговыми вычетами. Например, базу по налогу можно уменьшить на 1 000 000 рублей или сумму понесенных расходов.
Чтобы не нарушать закон, продавец обязан заполнить и сдать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ не позднее 15 апреля: в 2022 году за 2021 и т. д. Платится налог с продажи земельного участка немного позже. Крайний срок — 15 июля того же года.
В определенных ситуациях инспектор ФНС может не принять заполненную декларацию:
- У предъявителя нет при себе паспорта, либо представитель не предоставил доверенность.
- Податель использует неактуальную форму декларации.
- Документ неверно заполнен, либо отсутствуют подписи заявителя или его представителя.
Читайте также:
