Гражданин может иметь в собственности два и более земельных участка, и закон дает ему право объединить их в один, например, для последующей продажи или более рационального использования: строительства большого дома, увеличения площади посадок и т. д. Но только желания для этого недостаточно. Необходимо соблюсти несколько обязательных условий.
Для вновь образованного объекта необходимо определить и вынести в натуру границы. При постановке на учет в Росреестре ему присвоят новый кадастровый номер. Именно с момента, как данные будут внесены в ЕГРН, можно говорить о существовании объединенного участка большей площади. Основание — п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ. Далее ФНС уже на основании обновленных сведений рассчитывать налог на недвижимое имущество.
При продаже объединенного участка в дальнейшем нужно будет составить только один договор. Стоимость такого объекта будет выше, чем нескольких разрозненных наделов. Это особенно важно, если участок изначально предназначался под возведение многоэтажного жилого дома или коммерческой недвижимости.
Какие земельные участки могут быть объединены
В Земельном кодексе перечислены обязательные требования к участкам, предназначенным для объединения. Если не выполняется хотя бы одно из них, Росреестр откажет в регистрации изменений:
- Участки расположены в пределах одного муниципалитета, муниципального или сельского района (при наличии такого деления). Если окажется, что один объект находится в черте города, а второй — сельского поселения, создать из них большой надел не получится. Не получится объединить в один даже участки, находящиеся рядом, но входящие в состав разных СНТ.
- Участки относятся к одной категории земель, например, предназначены под ИЖС, огородничество, ЛПХ и т. д. Если есть различия, для одного из объектов нужно внести изменения в ЕГРН. А это возможно только через обращение в специальную комиссию при муниципалитете, публичные слушания и т. д.
- Участки располагаются рядом, у них есть общая граница. Если их разделяет хотя бы несколько метров, принадлежащих иному лицу (в том числе муниципалитету, например, дорога), объединение невозможно.
- Площадь участка после объединения укладывается в нормативы (при их наличии), действующие для данной конкретной категории. Ограничения могут и отсутствовать, но информацию нужно уточнять непосредственно в муниципалитете или регионе.
- «Старые» участки поставлены на кадастровый учет. Статус значения не имеет.
Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда участки не принадлежат пользователю, а находятся в его распоряжении на основании договора аренды. В этом случае согласие на процедуру должен дать собственник. Он же будет подписывать все необходимые документы.
Также участки могут быть переданы гражданину в пользование: бессрочное и срочное, постоянное и безвозмездное. Как вариант, на два и более смежных надела оформлено право на наследуемое пожизненное владение. В подобных случаях объединение возможно, но при выполнении ряда условий:
- В договоре на пользование всеми участками значится один и тот же человек.
- В отношении всех объектов действует одинаковое право. Например, участки переданы в наследуемое пожизненное владение.
После объединения право пользования на прежних основаниях остается за первоначальным собственником. Если необходимо перезаключить договор аренды или пожизненного владения, проведение торгов для этого не требуется. Основание — п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.
В Земельном кодексе прописано сохранение не только прав на земельные участки после объединения, но и всех ранее существовавших обременений и ограничений:
- Если один из объектов недвижимости ранее был передан, например, банку в залог, потребуется согласие кредитора на процедуру объединения. И далее уже на весь участок будет наложено обременение, если иное не обозначено в договоре или законе.
- Если в отношении одной из территорий действовал сервитут, он сохраняется и после объединения в прежних границах. Снять сервитут в любом случае можно только в судебном порядке.
Все вопросы установления, сохранения прав, ограничений и сервитутов регулируются ст. 11.8 ЗК РФ.
Как объединить 2 участка в один при наличии одного собственника
В самом простом варианте объекты недвижимости принадлежат одному человеку. Процесс объединения проходит по следующему алгоритму:
- Получение выписок из ЕГРН. Запросить их можно здесь. Документы необходимы, чтобы проверить, соблюдены ли условия в части категории земель, площади и т. д. Важно отметить, что бумажные свидетельства о праве собственности после 15.07.2016 года не выдаются.
- Проведение межевания. Выполнять его может только кадастровый инженер, являющийся членом соответствующей СРО и имеющий необходимые лицензии. Он выезжает на объект, отмечает при помощи межевых знаков на местности границы нового участка.
На этом же этапе необходимо составить акт согласования границ. Свои подписи на этом документе ставят собственники всех смежных участков. Их в соответствии с ч. 10 ст. 39 Федерального закона «О кадастровой деятельности» необходимо уведомить о дате и времени проведения межевания. Если хотя бы один из соседних участков принадлежит муниципалитету, приглашение направляется по адресу органа исполнительной власти.
Если кто-либо из соседей не согласен с установленными границами или просто отказывается подписать акт согласования, процедуру объединения придется отложить. Разрешить конфликт можно только в судебном порядке.
- Составление межевого плана на новый участок. Без этого документа созданный объект недвижимости не получится поставить на кадастровый учет. Требования к межевому плану приведены в ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». На основании ст. 20 этого же нормативного акта кадастровый инженер, если это предусмотрено договором с заказчиком услуги, может сразу внести электронную копию межевого плана в ЕГРН. Документу будет присвоен идентификационный номер. В дальнейшем при обращении в регистрационную палату Росреестра в пакет документов можно не включать непосредственно межевой план. Достаточно указать этот номер. Основание — п. 8 ст. 18 Закона № 218-ФЗ.
- Подготовка документов для регистрации участка, образованного в результате объединения.
- Оплата государственной пошлины в размере 350 рублей при условии, что участок предназначен для ведения ЛПХ, садоводства или огородничества. При всех иных ВРИ размер госпошлины составляет 2000 рублей. Собственно квитанцию в Росреестр можно не предоставлять. Но до зачисления пошлины в бюджет регистрационные действия проводить не будут.
- Передача всех предусмотренных законом документов в Росреестр. Можно лично посетить территориальное подразделение регистрационной палаты, обратиться в МФЦ или пригласить сотрудника домой (если такая услуга предоставляется в конкретном регионе). Если у заявителя есть ЭЦП, он может предварительно отсканировать все необходимые документы и подать заявление через портал Госуслуги.
По закону все регистрационные действия Росреестр проводит в течение 10 дней. Если документы подавались через МФЦ, возможно увеличение срока на 2 дня (на межведомственное взаимодействие).
«Старые» участки не нужно предварительно снимать с кадастрового учета. Все необходимые действия выполняются в рамках одной процедуры. Основание — ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ.
Как объединить 2 участка в 1 при наличии нескольких собственников
Формально процедура ничем не отличается от той, что описана в предыдущем пункте. Но владельцам необходимо составить согласие на проведение процедуры. Каждый может заполнить собственный документ. Как вариант, все волеизъявления можно зафиксировать на одном бланке. Здесь же обозначают долю каждого будущего совладельца в праве на создаваемый объект.
При наличии отказа от объединения со стороны хотя бы одного сособственника придется обращаться в суд.
Какие документы нужны для регистрации объединенного участка
При обращении в регистрационную палату единственный собственник обязан предоставить на рассмотрение сотруднику Росреестра:
- Общегражданский паспорт.
- Правоустанавливающие документы на участки: договоры купли-продажи, дарения или мены, свидетельство наследника, постановления о приватизации и т. д.
- Правоутверждающие документы: свидетельства, выданные до 2016 года или выписки из ЕГРН.
- Договоры аренды (при наличии). Если планируется объединение в отношении арендованных участков, согласие на это должен дать владелец.
- Межевой план, акт согласования с соседями или решение суда, если кто-либо из владельцев соседних объектов отказался их подписать.
- Заявление установленной формы. Его заполняют непосредственно в регистрационной палате или МФЦ.
- Квитанцию об оплате госпошлины. Можно ограничиться указанием ее реквизитов: номера и даты оплаты.
Если предстоит объединить два и более земельных участка при наличии нескольких собственников, все они должны посетить регистрационную палату для подачи заявления. Каждый из них предъявляет свой паспорт и документы: правоустанавливающие и правоутверждающие. Также в Росреестр необходимо будет предоставить согласие на объединение. Если этого документа не будет, в регистрации объединенного участка откажут. Исключение делается только для ситуаций, когда объединение проводится по решению суда.
При наличии нескольких сособственников госпошлину каждый оплачивает пропорционально размеру своей доли в общем праве собственности.
После проведения регистрационных действий каждый из собственников получит выписку из ЕГРН. В ней будут значиться реквизиты уже объединенного участка: кадастровый номер и кадастровая стоимость, площадь, сведения о владельцах и доле каждого в общем праве собственности. Здесь же будут обозначены данные об имеющихся обременениях: арестах, сервитутах и т. д.
Заключение
В соответствии с Земельным кодексом РФ можно объединить земельные участки в один, в том числе принадлежащие разным лицам. Обязательные требования, действующие в отношении объектов недвижимости:
- нахождение в пределах одного муниципального района;
- наличие общей границы;
- принадлежность к одной категории земель. Если это условие не выполняется, сначала придется обратиться в комитет при муниципалитете. Необходимо подать заявку на изменение категории для одного из участков;
- если участки принадлежат разным лицам, потребуется согласие каждого на процедуру.
Чтобы объединить два и более участка в один кадастровый номер, начинать нужно с обращения к кадастровому инженеру и подготовки межевого плана на создаваемый объект. Его вместе с паспортами владельцев, правоустанавливающими и правоутверждающими документами на «старые» участки необходимо предоставить в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Дополнительно потребуется акт согласования границ, подписанный владельцами всех смежных участков.
Если один из объектов до объединения находился в залоге, после завершения процедуры обременение будет распространяться на новый надел. Иные условия могут быть определены законом или заключенными соглашениями. В прежних границах сохраняется действия ранее наложенных сервитутов.
Читайте также:
