Эксперты рынка недвижимости констатируют, что граждане активно перебираются из мегаполисов за город. Переезд не проходит без проблем, так как некоторые земельные участки (ЗУ) неправильно оформлены, находятся под арестом, или ими владеют несколько собственников. Не исключены и мошеннические действия. Поэтому необходимо проверить чистоту земельного участка перед покупкой.
Проверка документов
Проверить документы перед приобретением ЗУ нужно обязательно. Владелец участка должен предоставить свидетельство о собственности на землевладение и правовые документы, на основе которых документ был выдан.
В свидетельстве о праве собственности указаны ФИО собственника, проставлен кадастровый номер, а также написано, какой правовой документ лежит в основе оформления свидетельства.
Правоустанавливающие документы — это договоры купли-продажи, дарения или мены участка. К этим документам относят соглашение о выделении доли ЗУ или решение суда по спорным земельным вопросам.
Правоустанавливающие бумаги нужно изучить, чтобы удостовериться в чистоте сделки при покупке земельного участка, иначе можно столкнуться с проблемами. Документы проверяют на соответствие государственным нормативам и правовым актам, которые существовали на момент оформления документов. Если продавец не является первым собственником участка, то нужно отследить всю цепочку людей, которые связаны с данным землевладением. Дело в том, что в этой цепочке могут оказаться граждане, которые имеют право на землю по наследству и могут предъявить свои права покупателю.
Проверка — дело довольно сложное, так как информация о наследниках или других лицах, имеющих отношение к ЗУ, не всегда бывает открытой. Для проверки документов можно обратиться в нотариальную контору или к юристу, который занимается куплей — продажей земли.
Что такое кадастровый паспорт
Этот документ обязательно подлежит проверке, паспорт содержит информацию о границах со смежными территориями, о категории земли и виде разрешенного строительства на них. Документ позволит проверить, в какое время участок был размежеван, а также сравнить данные правоустанавливающих бумаг и кадастрового паспорта. Сведения не должны противоречить друг другу.
Категория земли обязательно должна соответствовать генплану застройки территории. Если покупатель собирается строить на ЗУ дом, то ему следует знать, что строительство домов разрешено на землях поселений и сельскохозяйственных землях. Перечисленные земли должны иметь один из видов разрешенного использования (ВРИ):
- Для индивидуального жилого строительства (ИЖС). На этой земле можно построить дом, подвести к нему коммуникации, возвести хозяйственные строения.
- Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Это земли без ограничений для строительства, если они принадлежат к категории «земли поселения». Если ЗУ не принадлежит к данной категории, с ним лучше не иметь дело, так как у него масса ограничений, в том числе, касающихся строительства.
- Для ведения садоводства и огородничества — земли, на которых в данный момент можно построить дом, в том числе в счет материнского капитала.
ВРИ при желании можно изменить, но это долгая процедура, полная бюрократических подходов, ее лучше не инициировать. Выгоднее и безопаснее приобрести «чистую» землю, для этого нужно проверить земельный участок на юридическую чистоту — изучить с юристом документы на землю, в том числе кадастровый паспорт.
Землеустроительное дело
Документ нужен для проверки факта межевания земли, в деле указаны границы ЗУ, факт их согласования с владельцами соседних ЗУ. Данные дела нужно сравнить с данными кадастрового паспорта, они не должны отличаться. Обращают внимание на координаты земельного объекта, цифры должны быть одинаковыми в паспорте и в деле. Проверяют ФИО лиц, подписывавших план межевания земли. Все они должны быть собственниками соседних участков.
Публичная кадастровая карта
Если нет желания обращаться за юридической или нотариальной помощью, то проверить чистоту участка при его покупке можно самостоятельно при помощи публичной кадастровой карты.
Это эффективный инструмент для тех, кто присмотрел для себя участок земли, и собирается его приобрести. Карта содержит информацию о границах ЗУ, смежных землевладениях, о том, что участок стоит на кадастровом учете.
Важно, что карта показывает зоны особого использования земель. Выбранный участок не должен подпадать под эту категорию, иначе придется сносить построенный дом. Зон особого использования много, к ним относят:
- санитарные, гигиенические и водоохранные зоны;
- зону государственной охраны памятников;
- территорию, на которой находится ЛЭП;
- территорию проведения газо- или нефтепровода.
Продавец может скрыть эту информацию, а в Росреестре отображаются только те данные, которые внес туда собственник. Таким образом, информация об участке, который присмотрел продавец, может отсутствовать. В этом случае лучше отказаться от покупки или попросить заказать через Госуслуги градостроительный план участка. Ждать придется три недели, но это единственный выход оградиться от приобретения ЗУ, входящего в специальные зоны.
Необходимую проверку чистоты сделки при покупке земельного участка можно провести в интернете. Как правило, в сети размещают много сведений о сделках, производившихся с ЗУ в прошлые периоды. Из интернета можно выловить нужную информацию, чтобы составить общее представление об участке.
Выписка ЕГРН
В едином реестре недвижимости отражены обременения, которые могут присутствовать у покупаемой земли. Чтобы осуществить проверку юридической чистоты земельного участка, нужно ввести в поисковую строку кадастровый номер участка. Система моментально выдаст результат. Покупателя обычно интересуют сведения об аресте недвижимости, о ее залоге, других обременениях.
Для получения официальной информации заказывают выписку ЕГРН, это можно сделать через Госуслуги или через МФЦ при личном присутствии. Может быть, что на участок, предлагаемый продавцом, наложен арест из-за долгов продавца или иных нарушений закона. Возможно, что продавец заключал сразу несколько сделок с землей, то есть замешан в какой-то мошеннической схеме.
Сверка в натуре
Все данные, содержащиеся в документах на ЗУ, должны соответствовать реальному положению дел. Для этого подтвержденная юридическая чистота земельного участка по документам дополнительно проверяется на самом участке. Для проверки в натуре нужно приехать с продавцом на участок, чтобы удостовериться, что в документах указаны точные данные. Рекомендуется измерить площадь ЗУ, убедиться, что забор установлен точно по границам и не выходит на участок соседей. Не лишним будет познакомиться с соседями, чтобы выяснить судьбу данного участка. Нередко старожилы лучше любых документов обрисовывают ситуацию, сложившуюся вокруг данного ЗУ.
Риски для покупателя ЗУ
Резюмируя, отметим риски, которые могут подстерегать покупателя земли:
- Приобретение земли у мошенника, имеющего поддельные документы на этот объект недвижимости. Вопрос решится сам собой, если покупатель попросит предъявить его все перечисленные документы. Сделки с мошенниками обычно привлекают низкой ценой, но не надо торопиться, если цена слишком занижена, не стоит забывать о безопасности.
- Возможность оспаривания наследниками продавца части ЗУ после его смерти. К сожалению, от этой опасности сложно уберечься, но попытаться узнать о продавце больше фактов можно.
- Отнесение ЗУ к зонам, где запрещено строительство домов. Проверку можно произвести самостоятельно, запросив информацию из Росреестра или градостроительного плана.
- Приобретение участка, границы которого точно не определены. Есть вероятность, что кто-то из соседей конфликтует с продавцом из-за границ ЗУ, и межевание участка возможно только через суд.
- Покупка сельскохозяйственной земли, а также ЗУ других категорий, где нельзя осуществлять жилое строительство, эти сведения также содержит Росреестр.
Рекомендуется внимательно рассмотреть каждый пункт. Юристы предостерегают — если один ЗУ продавался и покупался несколько раз за непродолжительный период, стоит отказаться от сделки, которая может быть мошеннической.
Заключение
В статье мы выяснили, как проверить чистоту земельного участка, и не прогадать с его приобретением. Участки земли с каждым годом растут в цене, поэтому относиться невнимательно к покупке дорогой недвижимости не рекомендуется.
Лучше внимательно проверить все данные участка. Для этого есть немало инструментов: правоустанавливающая документация на ЗУ, кадастровый паспорт, публичная карта и землеустроительное дело. Не стоит забывать и об интернете, а также проверке земли в натуре. Комплексный подход к проверке с участием специалистов в области земельного дела поможет приобрести ничем не обремененный участок земли.
Читайте также:
