Руководствуясь статьей 1152 Гражданского кодекса России, правопреемники усопших в течение шести месяцев со дня их смерти вправе распорядиться собственностью покойного: написать заявление и принять наследство, либо же отказаться от него. Если ближайший родственник примет решение о принятии наследства, то спустя шесть месяцев необходимо приступить к оформлению документов для получения права собственности на недвижимость. Лишь после вступления правопреемника в наследство, при обязательном соблюдении всех предусмотренных законодательством процедур, он получит право продажи доставшейся в наследство квартиры (дома, коттеджа), либо же доли в ней.
Однако не стоит спешить и загодя подыскивать покупателя. Бывают случаи, когда на наследство претендует большее количество родственников, или же усопший составил завещание на имя постороннего человека.
Порядок передачи квартиры по наследству
В соответствие с действующей редакций ГК России наследовать имущество можно:
- На основании завещания.
- Согласно закону.
В первом случае, владелец вправе самостоятельно распоряжаться собственным имуществом. В частности, он имеет все основания для распределения долей на квартиру среди своих детей, он может оставить ее единственному ребенку, либо подарить кому-либо по своему усмотрению. Поэтому именно наследник будет принимать решение о том, когда можно продать квартиру, полученную по наследству.
Родственнику останется лишь согласиться с волей покойного, либо же оспаривать ее в судебном порядке. Второй вариант будет особенно актуальным в случаях, кода завещание оформлено не должным образом. К примеру, оно заверено не нотариусом, а, случайным свидетелем, непосредственным начальником, прочие.
Кроме того, даже если завещание составлено в строгом соответствии с нормами действующего законодательства, то некоторые наследники, которые не упомянуты в нем, могут претендовать на получение обязательной доли наследства. В число таких наследников могут входить несовершеннолетние, дети с инвалидностью, или родители, находившиеся на обеспечении покойного.
В случае, когда наследодателем при жизни завещания так и не было составлено, то его собственность будет передана родственникам согласно действующей очередности наследования. Иногда у покойного совсем нет родных, включая племянниц, падчериц, внуков, поэтому все имущество передается государству, интересы которого обычно представляет муниципалитет (при получении наследства этот орган самоуправления оплатит все долги покойного).
Важно понимать, что независимо от того, составлено ли усопшим завещание, или не составлено, порядок действий наследников остается фактически неизменным. Так или иначе, необходимо обращаться нотариусу, который составит свидетельство о наследовании, позволяющее выполнить переоформление всего имущества. В случаях, когда купля-продажа квартиры состоялась до этого – сделка будет признана ничтожной.
Порядок наследования квартиры
Первым делом необходимо обратиться к нотариусу. Ситуации бывают разные, но в общем случае нотариус выбирается с учетом места жительства покойного.
С собой следует взять:
- Паспорт.
- Документ, подтверждающий смерть наследодателя (свидетельство о смерти).
- Завещание, если оно есть (в ряде случаев оно находится у нотариуса).
- Документ, подтверждающий право собственности покойного на недвижимость (квартиру, дом).
- Справку, выданную паспортным столом.
Человек, претендующий на наследство вправе прийти к нотариусу имея лишь документ, удостоверяющий его личность, а также свидетельство, подтверждающее смерть наследодателя, а со временем представить остальной перечень документов. Затем нотариус обращается в ГИБДД и Росреестр с целью проверки наличия у покойного собственности. Далее путем обращения в Федеральную базу нотариата он проверит, составлялось ли покойным завещание.
Законодательством предусмотрено шесть месяцев для обращения наследников по завещанию и по закону к нотариусу со дня смерти наследодателя. Такой сравнительно долгий срок отводится для того, чтобы наследники успели вернуться из отпусков, командировок, завершить лечение и так далее.
Это же время (полгода) предоставляется для отказа от права на вступление в наследство. Стоит обратить внимание на то, что если наследники по завещанию откажутся от полагающейся им собственности, то они могут просто не предпринимать никаких действий в период, который отводится законодательством. В таком случае на квартиру будут претендовать родственники согласно очередности. Но если наследники по завещанию захотят отказаться от квартиры в пользу другого родственника, то данное решение следует подтверждать письменно.
Особенности принятия наследства
В Российской Федерации законодательство не предусматривает возможность принятия наследства с одновременным отказом от оплаты финансовых обязательств покойного. Родственникам лучше оценить стоимость получаемого имущества, и сравнить ее с суммой, которую необходимо заплатить для погашения долгов наследодателя, к примеру, оплатить его кредитную задолженность перед банками.
Однако в ряде случаев отказаться просто невозможно. Так, жена обязана наследовать имущество покойного мужа, находящееся в квартире, которую они совместно приобретали, а далее выступить гарантом оплаты его обязательств. Вместе с тем кредитор не вправе требовать с наследника больше, чем стоит полученное им наследство. Впрочем, и продажа квартиры, ставшей частью подобного «свежего» наследства является довольно непростым, а иногда и несколько рискованным делом, в особенности тогда, когда она приобреталась в кредит.
Преемники по завещанию должны понимать, что возможно наследственное возложение. Покойный в тексте завещания мог отразить ряд требований, относящихся например, к обслуживанию загородного коттеджа, кошки наследодателя, прочие. Факт вступления в наследство будет автоматически означать, что преемники согласны исполнять перечень выставленных покойным условий. При этом контролировать соблюдение наследственного возложения вправе каждый заинтересованный человек (организация), что регламентируется ст. 1139 ГК Российской Федерации.
Преемник решил принять наследство – что делать дальше
Истекло 6 месяцев со дня смерти законного владельца квартиры. Каждый наследник заявил свои права. Однако на данной стадии пока рано приступать к продаже квартиры. Сначала необходимо:
- Оплатить государственную пошлину. Так, преемники первой очереди должны внести 0,3% от суммы, в которую оценена квартира (иная собственность). Остальные наследники будут платить 0,6%. Стоит учитывать, что сама процедура оценки имущества так же оплачивается наследниками.
- Получить свидетельство наследника, составленное нотариусом.
- Онлайн, через МФЦ, или же лично обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности. Данное обращение предполагает необходимость оплаты государственной пошлины согласно ст. 333.33 НК Российской Федерации. Если оплата не будет осуществлена, то заявление рассматриваться не будет.
Лишь по завершению надлежащей регистрации, подтверждающей переход права собственности, преемник может по своему усмотрению распорядиться объектом недвижимости, включая вариант ее продажи, учитывая положения п. 7 гл. 30 ГК Российской Федерации.
Как продать квартиру, доставшуюся по наследству
В общем случае любая имущественная сделка, предметом которой выступает полученная в виде наследства квартира, является стандартной. Продавцы, как правило, обращаются к риелторам, либо же самостоятельно подыскивают покупателя. Затем:
- Продавец и покупатель уточняют условия, определяются со способом оплаты, после чего сторонами подписывается письменный документ –договор купли-продажи.
- Перечень документов передается для регистрации представителю Росреестра. При этом стороны самостоятельно принимают решение, кто именно будет оплачивать государственную пошлину.
- Покупателю выдается выписка из ЕГРН, в которой содержатся новые данные, а продавец получает деньги.
Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения, относительно того, через сколько можно продать квартиру после получения наследства. Однако покупатель должен понимать, что категория подобных сделок нередко сопряжена с некоторыми рисками.
К примеру, может выясниться, что продавцом был преднамеренно скрыт от других наследников факт о смерти наследодателя. Бывают случаи, когда кто-либо из законных претендентов на наследство в этот период находился за рубежом, на лечении, поэтому не мог своевременно заявить свои права.
По возвращении эта категория граждан вправе оспаривать законность продажи, либо требовать с продавца свою законную часть. Поэтому приобретали недвижимости, должны с осторожностью относиться к ситуациям, когда квартира (частный дом, коттедж) продается сразу после вступления продавца в наследство.
Какой перечень документов необходим для продажи квартиры?
Для продажи квартиры продавец должен предоставить:
- Собственный паспорт.
- Свидетельство наследника.
- Выписку, полученную в ЕГРН.
- Кадастровый и технический паспорт. Вся информация из упомянутых паспортов переносится в выписку.
Помимо этого покупатели могут запрашивать справки из управляющих компаний подтверждающие отсутствие задолженности. В случае, когда в продаваемой квартире прописан ребенок (несколько детей), требуется письменное разрешение установленного образца, которое выдается органами опеки. Это разрешение может быть выдано лишь в случае, когда несовершеннолетний будет обеспечен лучшим жильем.
Каков порядок продажи квартиры, полученной по наследству, если владельцем является несовершеннолетний
Законодательством предусматривается представление интересов несовершеннолетних их родителями. Однако они не вправе распоряжаться собственностью детей по своему усмотрению. Разрешения на это выдают представители службы опеки.
Продавая квартиру, принадлежащую несовершеннолетним, необходимо помнить, что:
- Если собственник объекта недвижимости на момент ее отчуждения не имеет паспорта, то сделка купли-продажи должна визироваться одним из родителей, либо иным законным представителем.
- При достижении владельцем квартиры четырнадцатилетнего возраста он получает право подписания документов, в присутствии родителей.
- Подросток, которому исполнилось16 лет и более вправе через суд заявлять о своей полной дееспособности. Если суд вынесет положительное решение, то он получит право самостоятельно продать (включая случаи без уплаты налога), доставшуюся им по наследству квартиру, к примеру, перешедшую от дедушки. В данном случае мнение законного представителя, или родителей учитываться не будет.
- Если собственником отчуждаемой квартиры выступают несовершеннолетние, то договоры купли-продажи подписываются в присутствии нотариусов.
Как продать квартиру, полученную по наследству, при наличии нескольких владельцев
Встречаются ситуации, когда после переоформления квартира принадлежит нескольким собственникам одновременно.
Поэтому перед тем как продать свою долю в квартире, полученной по наследству собственник должен:
- Уведомить об этом остальных владельцев. Это можно сделать заказным письмом, либо телеграммой, где обязательно сообщить о сумме продажи, а также иных условиях продажи.
- Получить письменные ответы от совладельцев недвижимости. Они вправе одобрить продажу, или не одобрить.
- Выставить на продажу свою долю, если другие собственники отказались отчуждать рассматриваемый объект недвижимости. В таком случае нельзя устанавливать цену продаваемой доли более низкую, чем та, что указывалась в тексте уведомления.
Но если все владельцы согласны продать принадлежащие им доли квартиры, которая получена в наследство, то сделка может быть оформлена одним договором.
Какой налог взимается с проданной квартиры (части в квартире), полученной по наследству
Руководствуясь требованиями ст. 208 НК Российской Федерации гражданин, в случае продажи недвижимости должен перечислить 13% от полученного дохода в бюджет (нерезиденты порядка 30%).
Впрочем, можно продать квартиру, перешедшую по наследству и без налога в случаях:
- Когда недвижимость стала собственностью наследников первой очереди. В таком случае они освобождаются от уплаты НДФЛ, если продажа квартиры состоится спустя 3 года после владения ней.
- Для других наследников минимальный период владения составляет 5 лет. К примеру, гражданину по наследству перешла квартира в 2015 году, поэтому безналоговая продажа этой недвижимости возможна только в 2021 году.
Практика показывает, что не стоит занижать стоимость квартиры в договоре. В таком случае покупатели рискуют лишиться части своих денег, если продавцы (иные заинтересованные лица) оспорят в законном порядке договор купли-продажи. Кроме того представители налоговой службы вправе увеличить НДФЛ, если в тесте договора отчуждения квартиры указана меньшая сумма, чем ее кадастровая стоимость. Нарушитель может быть оштрафован согласно ст. 122 НК Российской Федерации.
Заключение
Наследники имеют право в любое время продавать квартиры, полученные в наследство. Однако продажа должна начинаться с посещения нотариуса и предоставления ему письменного завещания.
После этого следует:
- Заплатить госпошлину.
- Подать документы в Росреестр для регистрации права собственности.
Законодательство не предусматривает каких-либо ограничений относительно того, через сколько лет после получения наследства нельзя продавать квартиру. Вместе с тем продажа недвижимости, полученной в наследство до истечения 3-х лет владения ней наследниками первой очереди (5 лет другими преемниками), будет облагаться 13% налогом от заявленной в договоре купли-продажи суммы.
Отвечая на вопрос как продать квартиру не вступая в наследство можно утвердительно ответить – такой вариант невозможен. Сначала требуется выполнить регистрацию права собственности в Росреестре. Но данный орган без предоставления свидетельства наследника попросту не примет документы на регистрацию.
Читайте также:
