Квартиру покупают раз-два в жизни. Для этого приходится либо самостоятельно копить несколько миллионов рублей, либо обращаться в банк для получения ипотечного кредита. Но еще до подписания договора купли-продажи необходимо проверить квартиру на арест и обременения.
Иначе можно столкнуться с множеством проблем. Например, оказывается, что квартира находится в залоге у банка, и переоформить право собственности на нее невозможно. Есть и еще множество иных факторов, которые потенциально могут стать основанием для отмены сделки.
Что такое обременение
Под обременением следует понимать любые ограничения, относящиеся к правам владельца движимого или недвижимого имущества.
Обременения могут быть разного рода. Например, таковым можно считать даже сдачу квартиры в аренду. Формально объект можно продать любому желающему. Но покупатель не сможет распоряжаться имуществом в полной мере до истечения срока действия договора аренды. Он не сможет заехать в квартиру или выселить арендаторов по своему желанию.
Выделяют несколько основных видов обременения, не позволяющих собственнику на свое усмотрение продавать, дарить и даже сдавать недвижимость в аренду. Это:
- ипотека в силу закона или договора;
- арест;
- рента.
Даже если выбранная квартира очень нравится, стоит очень внимательно проверить ее на наличие хотя бы одного подобного обременения. Для этого достаточно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРН.
Ипотека
Ипотека предполагает наличие одного из двух обстоятельств:
- Квартира является предметом залога по целевому кредиту, выданному именно для покупки этого объекта недвижимости.
- Квартира стала обеспечением по потребительскому кредиту.
Первый вариант — это ипотека в силу закона. Второй — в силу договора. И в том, и в другом случае, пока заемщик не вернет кредитору основной долг и начисленные проценты, он не может распоряжаться своим имуществом. Формально продать квартиру при необходимости можно, но действовать придется под контролем банка. И вырученные от продажи деньги в первую очередь пойдут на погашение кредитной задолженности. Узнать о наличии подобных обстоятельств просто. Достаточно проверить квартиру по кадастровому номеру или по адресу на обременения при помощи выписки из ЕГРН.
Арест
Данный случай не предполагает обязательное наличие залога. Но у собственника могут быть долги по потребительским кредитам, за услуги ЖКХ и т. д, В этом случае в качестве одной из мер по принуждению должника к закрытию своих обязательств судебные приставы-исполнители используют арест движимого и недвижимого имущества. Единственную квартиру, конечно, никто не выставит на торги (основание — ст. 446 ГПК РФ), но и распоряжаться ей собственник не сможет.
Решение об аресте некоторой недвижимости может быть вынесено и судом, например, при рассмотрении имущественных споров между наследниками, бывшими супругами и т. д. Либо некоторые активы подлежат конфискации в силу закона.
Рента
Рента в ее классическом варианте предполагает, что собственник передает свою квартиру третьему лицу, как правило, за уход либо ежемесячные выплаты в согласованном размере.
Конкретные условия обозначают в договоре. Подписывать его рекомендуется в кабинете нотариуса. Далее соглашение передают на регистрацию в Росреестр. Формально рентодатель (тот кто платит деньги или заботится о собственнике иным образом) становится собственником квартиры. Но распоряжаться ей он сможет только после смерти рентополучателя.
Бывший владелец также не сможет уже продать или подарить недвижимость третьим лицам. Конечно, в законе предусмотрена возможность отмены договоры ренты. Но придется в судебном порядке доказывать наличие существенных нарушений со стороны рентодателя.
Как проверить квартиру на наличие обременений
Есть несколько способов узнать, стоит ли покупать выбранный объект. Некоторые сразу покажут наличие проблем у продавца. Данные из других источников — повод задуматься о целесообразности сделки. Например, могут быть нарушены интересы третьих лиц. А это — повод для судебных разбирательств и ареста недвижимости.
Проверка квартиры на обременение по адресу или кадастровому номеру через Росреестр
Узнать, не находится ли объект недвижимости в залоге или под арестом, можно из выписки из ЕГРН. В 2023 году только этот документ подтверждает право собственности на квартиры, дачи, участки и т. д. Свидетельства, выданные до 2017 года, действительны. Но сейчас получить документ подобного рода невозможно.
Для получения выписки из ЕГРН можно:
- подать заявку через МФЦ;
- обратиться непосредственно в Росреестр или оформить запрос на сайте государственной структуры;
- воспользоваться услугами публичной кадастровой карты.
Проверить, есть ли обременение на квартиру, можно и через Госуслуги. Для получения максимально полной информации об объекте желательно запросить сразу две выписки:
- О характеристиках и правах на недвижимость.
- О переходе прав на объект недвижимости.
Второй вид выписок позволяет узнать, кто владел квартирой, начиная с 1998 года. Но документ доступен только текущему владельцу. Для получения выписки придется обращаться к продавцу. Если последний не желает проверять данные в Росреестре, уклоняется от запросов в ЕГРН, от покупки квартиры лучше сразу отказаться. Может оказаться, что в прошлом среди собственников были несовершеннолетние дети либо лица, отбывающие наказание. Как вариант, квартиру продают сразу после смерти предыдущего владельца и т. д. А это — потенциальные причины для судебных споров и отмены сделки купли-продажи.
При запросе выписки нужно учитывать один важный момент. Начиная с 01.03.2023 года, их обезличили. Формально покупатель может запросить выписку из ЕГРН, чтобы узнать о наличии/отсутствии обременения. Но в документе не будет информации о том, кто же является собственником. Решить проблему можно одним из следующих способов:
- Продавец сам запрашивает необходимые выписки. Если ему нечего скрывать, и он заинтересован в реализации квартиры, вряд ли он откажется сделать это. К тому же он может сразу сам проверить через Росреестр факт снятия обременения с квартиры, например, после выплаты ипотеки.
- Владелец обращается в Регпалату и отменяет запрет на предоставление данных. Это актуально, если квартира еще находится в экспозиции, есть несколько потенциальных покупателей, и каждый из них просит дать ему выписку из ЕГРН. В этом случае можно временно снять запрет на раскрытие информации о владельцах.
- Заинтересованное лицо посещает нотариуса и через него запрашивает выписку из ЕГРН. Лучше, если при этом будет присутствовать собственник квартиры. Дополнительно придется оплатить услуги нотариуса.
Если выписка из ЕГРН получена, проверить находится ли квартира в обременении, поможет пункт «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если объект недвижимости заложен или арестован, в документе будет информация, кто является инициатором этого действия. При этом должны присутствовать не просто общие фразы типа «является обеспечением по кредитному договору». В ЕГРН вносят название банка (иного кредитора), номер договора и плановую дату его закрытия. Это же относится к арестам со стороны ФССП.
Если ограничения отсутствуют, в рассматриваемом пункте будет значиться короткая фраза «Не зарегистрировано».
Как еще самостоятельно проверить квартиру на обременение
Предварительную информацию даже не о выбранном для покупки объекте, а об его собственнике, можно получить и из иных источников. Благодаря им можно узнать о существовании проблем самого разного характера: реальных или потенциальных. Некоторые из них могут стать основанием для наложения ареста или обременения.
При покупке квартиры не стоит забывать о следующих источниках ценных сведений:
- Единая информационная система нотариата. Этот сервис будет полезен, если продавцом является не собственник, а его представитель. Здесь собраны данные обо всех выданных доверенностях. Достаточно отсканировать QR-код на бланке, чтобы узнать, действительно ли существует документ с таким номером и реквизитами.
- Сайт ФССП. Достаточно знать ФИО продавца и дату его рождения, чтобы проверить наличие открытых в отношении его исполнительных производств. Если он должен третьим лицам крупные суммы денег, вполне возможно, что его недвижимость находится под арестом. В этом случае желательно проверить квартиру перед покупкой на обременение через Росреестр при помощи выписки из ЕГРН.
- Сайты «Федресурс» и арбитражного суда. Здесь при наличии базовых сведений о продавце можно узнать, не является ли он банкротом или фигурантом дела о несостоятельности. В этом случае любой из конкурсных кредиторов может настоять на отмене сделки купли-продажи и продаже квартиры с торгов. А незадачливому покупателю останется доказывать, что он действовал абсолютно добросовестно.
- Единый жилищный документ (справки по форме Т-9 и Т12). Они содержат полную информацию обо всех, кто прописан в квартире или выбыл из нее в разное время вне зависимости от причины. Но запросить справки может только собственник квартиры.
- Технический паспорт. Формально сейчас он является частью выписки из ЕГРН. Но при необходимости можно обратиться в БТИ для получения отдельного документа. Выдадут его владельцу объекта. Из техпаспорта можно узнать, нет ли в квартире неузаконенных перепланировок.
- Справки из ПНД и НД. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться, что продавец не состоит на учете у психиатра или нарколога. Иначе и через год он может заявить, что в момент заключения сделки не осознавал последствия своих действий.
- Справка из СФР с указанием суммы материнского капитала. Если квартира куплена, в том числе за счет субсидии, значит, родители обязаны выделить доли детям. В этом случае разрешение на продажу должны дать органы опеки и попечительства.
При покупке квартиры нельзя пренебрегать никакими средствами и способами проверки собственника или объекта, чтобы потом не выступать ответчиком в суде и не лишиться купленной недвижимости.
Заключение
Проверить, есть ли обременение на квартиру, поможет выписка из ЕГРН. Запросить экземпляр со всеми данными о текущих собственниках, историей переходов права собственности с 1998 года может только владелец объекта либо нотариус.
В качестве дополнительных источников информации можно использовать сайт ФССП, Единую информационную систему нотариата, Федресурс, Единый жилищный документ, справки из ПНД и НД.
Собственнику квартиры выписка из ЕГРН может потребоваться и для того, чтобы проверить, сняли ли обременение с квартиры после выплаты ипотечного кредита, смерти рентополучателя или окончания срока действия договора аренды.
Читайте также:
