Брак накладывает свои условия на оформление частной собственности. Поэтому у многих людей возникает вопрос: нужно ли согласие супруга на покупку квартиры и в каких случаях можно обойтись без него. Имущество, приобретенное после заключения брака, является совместной собственностью. Неважно на кого оно оформлено. Так говорит закон.
Согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ распоряжение такой недвижимостью также осуществляется с обоюдного согласия супругов. Поэтому при продаже нужно письменное согласие и жены и мужа.
Когда требуется согласие
Но нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку? Это основной случай, когда требуется такой документ. В основном жилье приобретается с привлечением ипотечного кредитования. Заем получает один из супругов. Если второй имеет официальный заработок, ему автоматически присваивается статус созаемщика. Без официального согласия здесь обойтись не получится.
Но этот документ нужен банку. При регистрации собственности его не спрашивают.
Согласие понадобится при совершении любой крупной сделки с приобретенной недвижимостью (продажа, дарение и пр.).
Когда не нужно согласие мужа/жены на покупку квартиры
Если сделка совершается не через банк или другое учреждение, которое выступает в роли посредника, оформлять разрешение не нужно. Подразумевается, что оно уже было получено в устной форме. Так говорит СК РФ.
Чтобы избежать таких нюансов, супруги могут заранее заключить брачный договор, где будут прописаны все нюансы подобного рода.
Так обязательно ли согласие супруга на покупку квартиры? Здесь часто возникает путаница, связанная с п. 3 ст. 35 СК РФ. Ведь анализ этого пункта говорит противоположное. Чтобы понять вопрос, нужно подробнее рассмотреть его.
- Сделки, которые связаны с имуществом – это распоряжение совместными деньгами. Т.е. для ее покупки нужно потратить средства, которые принадлежат мужу и жене. Это делается по их обоюдному согласию. Но государственная регистрация здесь не требуется. Т.е. на покупку недвижимости (если она оформляется на женщину и мужчину) разрешение не требуется. Другое дело, когда квартира продается или дарится. Это распоряжение совместно нажитым имуществом. Такая операция не может быть проведена без согласия обеих сторон.
- Еще один пункт, который вызывает вопросы – «Сделки, для которых установлена обязательная нотариальная форма». Но здесь имеются в виду финансовые операции, в которых затрагивается доля лица, не достигшего возраста 18 лет.
Анализ этих пунктов доказывает, что в большинстве случаев нотариальное согласие на покупку квартиры супругом требуется не для приобретения недвижимости, а для ее продажи.
Если в процессе развода или при других обстоятельствах супруг заявит, что его согласия (даже устного) на сделку получено не было, суд может принять его/ее сторону, т.к. финансовые сбережения в браке – это такое же совместно нажитое имущество. Поэтому рекомендуется получить согласие мужа/жены, чтобы избежать таких моментов.
Но если с тем, когда требуется согласие супруга на покупку квартиры теперь все понятно, то в каких ситуациях можно обойтись без этого документа? Согласно действующему законодательству без письменного разрешения мужа или жены допускается покупать недвижимость если:
- Совершение сделки – это результат предварительной договоренности.
- В договоре уже указаны оба супруга.
Особенности
Так зачем нужно согласие супруга на покупку квартиры? Судебная практика часто сталкивается с ситуациями, когда муж или жена берут совместно заработанные деньги и покупают на них квартиру, не извещая своего избранника. Пострадавший с этим не согласен. Он имеет право обратиться в суд, если с момента сделки прошло не более одного года.
Поэтому, рекомендуется все же получать разрешение на покупку квартиры. Но здесь есть ряд важных моментов:
- Документ обязательно должен быть заверен нотариусом.
- Запрещается действовать через доверенное лицо (т.е. человек лично должен посетить нотариуса).
- В контору нужно принести свидетельство о заключении брака и документы на квартиру. Иначе нотариус откажется заверять заявление.
За это придется заплатить государственную пошлину. По состоянию на весну 2023 года ее размер составляет 500 рублей. Затраты на иные расходы могут достигать 1500 руб.
Как оформить
Для этого нужно записаться к нотариусу, т.к. все операции этого рода проходят через него. Перед походом следует заранее подготовить пакет документов:
- Документ удостоверяющий личность (каждого из супругов).
- Брачный контракт (при его наличии).
- ДКП.
- Свидетельство о браке.
Официальное лицо может дополнительно затребовать справку о доходах.
Нотариус обязан проверить подлинность предоставленных документов. Затем супругам проводится небольшая консультация, где подробно объясняется, зачем нужна оформляемая бумага.
Здесь важно понять, что супруги разделяют между собой финансовые обязательства. Т.е. если один из них не сможет внести платеж за ипотеку, второй должен сделать это за него.
После этого совместно с нотариусом составляется текст согласия. Граждан могут попросить подтвердить на камеру, что они ознакомлены с основными его пунктами. Документ заверяется и выдается на руки.
Соглашение может быть изготовлено как на бумаге, с помощью технических средств, так и написано от руки. В последнем случае требуется писать его разборчивым почерком. При этом не допускается использование карандаша и чернил, которые можно легко удалить. Наличие помарок или приписок делает документ недействительным. Если гражданин допустил ошибку, следует переписать бумагу заново.
Все суммы и сроки помимо чисел должны иметь и буквенные обозначения.
В документе супруг четко прописывает, на что именно он дает согласие. Причем формулировка не должна быть двусмысленной. Указываются цены и условия, на которых совершается сделка.
Если документ составлен от руки, на нем обязательно должна присутствовать машиночитаемая маркировка. Это позволяет проверить его подлинность. При ее отсутствии бумага не имеет юридической силы.
После выполнения этих процедур, человек может продолжить оформление недвижимости на законных основаниях.
Что будет при покупке квартиры без согласия супруга
При отсутствии этого документа у человека, который состоит в браке, не получится взять ипотеку или заключить официальный договор с продавцом. Банк откажет в кредитовании, сославшись на нарушение обязательных условий, а Росреестр без согласия супруга на покупку квартиры остановит процедуру оформления недвижимости.
Но некоторые граждане иногда обходят эти запреты. Это влечет за собой неприятные последствия. Если дело дойдет до судебного разбирательства, закон будет на стороне супруга, который не давал свое согласие. Сделку признают незаконной.
Если гражданин, без согласия которого была проведена сделка, обратится в суд, договор купли-продажи придется расторгнуть. При этом денежные средства должны быть выплачены продавцу в полном объеме в установленное законом время. Оспорить это решение будет невозможно. Продавец также имеет право подать в суд на гражданина, совершившего незаконную операцию и потребовать с него компенсации.
Что дает брачный договор
Он отображает права и обязанности во многих ситуациях, которые могут возникнуть у супругов. Это официальный документ, пункты которого нарушать запрещено. В нем можно разрешить или запретить совершать сделки по покупке недвижимости в одностороннем порядке. Это допускает действующее законодательство.
Брачный договор не обязательно должен быть заключен перед свадьбой. Допускается его создание даже через несколько лет после нее.
Возможен ли налоговый вычет
При покупке недвижимости человек может получить обратно часть денежных средств. Это делается путем налогового вычета. Но здесь есть одна особенность. Если квартира покупается супругами (даже на совместные деньги), получить финансовые средства от государства может каждый из них. А это существенная прибавка к семейному бюджету.
Согласно ст. 220 Налогового Кодекса (НК) РФ приобретая квартиру, частный дом или участок земли, гражданин вправе запросить возврат части финансов. При этом в расчет берется стоимость объекта. Каждый из супругов может рассчитывать на 13% от цены недвижимости. Но итоговая сумма должна исчисляться не более чем от 2 млн. рублей. Т.е. супругам удастся получить максимум по 260 тыс. руб. Это что касается обычной сделки купли продажи.
По ипотеке условия вычета другие. Его максимальный лимит – 3 млн. рублей. Соответственно, гражданин вправе рассчитывать на 390 тыс. руб.
Для того чтобы получить налоговый вычет, гражданину нужно подготовить определенный пакет документов и обратиться с ним в ФНС.
А что если развод
Все имущество, которое было приобретено в браке, при разводе разделяется пополам. Исключение составляют случаи, когда между супругами был заранее заключен брачный договор.
Все вступающие в брак верят, что их союз будет долгим и нерушимым. Но статистика разводов заставляет в этом усомниться. Поэтому, насколько бы сильными ни были чувства молодоженов, рекомендуется сразу же после регистрации отношений заключить брачный договор. На любовь и совместное проживание он никак не повлияет. Но если дело дойдет до развода, этот документ может сильно облегчить судебный процесс и сделать его более мирным.
Срок, в который должно начаться разделение имущества, законом не установлен. Т.е. его можно провести во время бракоразводного процесса или через несколько месяцев после него. Здесь все решают бывшие супруги.
Разделение может происходить как добровольно (для этого требуется заключить соглашение), так и в судебном порядке (если один из супругов не согласен с требованиями другого).
Если квартира куплена в ипотеку, то для получения информации о разделении выплат придется обратиться в банк.
Раздел имущества не будет произведен если:
- Квартира или дом достались одному из супругов по наследству или были переданы в дар (лично ему).
- Средства, потраченные на покупку недвижимости, были заработаны еще до вступления в брак (это потребуется подтвердить официально).
- Гражданин купил квартиру на свои деньги, но ДКП был оформлен еще до брака.
При наличии детей, возраст которых не достиг 18 лет, раздел имущества происходит только в судебном порядке. Однако практика показывает, что квартиру в этом случае в основном отдают тому супругу, с которым решено было оставить ребенка.
Заключение
Согласие от супруга или супруги на покупку новой квартиры – это важный документ, который может помочь избежать неприятностей в официальных государственных органах. Его оформление не занимает много времени. Поэтому пренебрегать им не следует. Но в ряде случаев можно обойтись и без разрешения со стороны мужа или жены. Если гражданин сомневается, нужно ли ему оформлять согласие, следует обратиться к юристу или непосредственно к нотариусу. Первичные консультации, в большинстве случаев, совершенно бесплатны.
Читайте также:
