Гражданин осваивает купленный (полученный в дар или по наследству) участок, возводит жилой дом или сарай. А через некоторое время получает иск с требованием о сносе самовольной постройки.
В некоторых случаях подобные сооружения можно узаконить. В других все же придется вызывать экскаватор и проводить демонтаж. И важно знать, когда же можно отстоять свои права на недвижимость.
В каком случае постройку признают незаконной
В 2018 году Президент РФ В. В. Путин поставил подпись под федеральными законами №№ 339-ФЗ и 340-ФЗ. Одновременно вносились изменения в Градостроительный и Гражданский кодексы РФ. Коррективы как раз и касаются признания зданий и сооружений самовольными и незаконными.
Чтобы не получать претензии от соседей и муниципальных органов власти, еще до начала строительства необходимо внимательно изучить ст. 222 ГК РФ. Здесь перечислены все признаки самовольных (незаконных) построек:
- Категория и вид разрешенного использования участка не соответствуют характеру постройки. Например, земли — промышленного назначения, а на них построен жилой дом. Либо наоборот, посреди дачного товарищества кто-то пытается возвести небольшой завод по выпуску пластиковых труб либо коровник и т. д.
- Застройщик не оформил и не получил разрешение на строительство. Этот документ обязателен, если речь идет о возведении многоэтажных многоквартирных жилых домов, коммерческих объектов. Если в планах значится только дом для себя, можно ограничиться уведомлением о начале и окончании работ. Именно разрешение в данном случае не требуется.
- В процессе возведения объекта нарушены градостроительные, строительные, противопожарные нормы и правила. Контролирующие инстанции могут установить, что собственник или застройщик нарушили и санитарные нормы. В этом случае объект чаще всего не сносят. Но этот факт — еще одно дополнительное свидетельство, что здание или сооружение возведены самовольно, без учета действующих требований.
Последний пункт — касающийся нарушений — достаточно обширный. К нему можно отнести, например, несоблюдение минимальных разрешенных расстояний до межи, отсутствие пожарных проездов и т. д.
Самостроем объект может стать и после проведенной реконструкции. Например, собственник решил добавить веранду или пару комнат. А после проведенного межевания оказывается, что они находятся, если и не на территории соседского участка, то вплотную к меже.
В определенных ситуациях даже здание, возведенное без разрешения, ни суд, ни местная администрация не смогут отнести к самовольным. Например:
- На момент, когда начиналось строительство, ни одна контролирующая инстанция не предъявляла собственнику свои претензии, не заявляла о наличии ограничений.
- Строить на участке нельзя было изначально. Но владелец не только не знал о наличии ограничений, но и не мог о них знать. Например, еще ни на одном плане не был обозначен магистральный трубопровод, в охранную зону которого и попадает новая постройка.
А вот сослаться на то, что собственник не знал, где проходят границы участка, в суде не получится. Судьи полагают, что он обязан был проявить достаточную осмотрительность и заранее провести межевание объекта и получить выписку из ЕГРН с обозначенными поворотными точками и границами.
Основания для сноса самостроек
Федеральный закон № 339-ФЗ изменил сам порядок сноса незаконно возведенных построек. До 2018 года у собственника практически не было возможности отстоять свое право на объект. Ему просто вручали постановление с указанием сроков демонтажа.
После вступления нормативных актов в законную силу владельцы могут в судебном порядке доказать, что здание или иное сооружение можно и нужно оставить. Но и в этом случае собственника могут обязать изменить конфигурацию объекта: снести одну или две комнаты, убрать этаж и т. д.
Но даже после внесения изменений в ГК РФ и ГрК РФ у местных властей остается право вынести постановление о сносе здания (постройки) при выполнении хотя бы одного из следующих условий:
- К началу строительства еще не зарегистрировано право собственности на землю, если это требование обязательно к исполнению.
- Самовольная постройка располагается на чужом земельном участке, в том числе принадлежащем муниципалитету.
- Категория земель и ВРИ не соответствуют типу объекта. Например, участок предназначен для ИЖС, а собственник планирует разместить на нем дом на сто и более квартир.
Владелец объекта может попробовать изменить категорию земель или ВРИ. Но этот процесс достаточно длительный и сложный. Например, необходимо пройти через общественные слушания и получить здесь одобрение.
Срок для сноса или реконструкции самовольной постройки в соответствии с требованиями закона
Единые требования в данной части отсутствуют. Решение принимается в отношении каждого отдельного объекта. И обозначить его должны в вердикте суда или постановлении местной администрации.
Как показывает практика, если речь идет именно о сносе, максимально собственнику участка дают 1 (один) год на устранение проблемы. На реконструкцию для приведения объекта в соответствие требованиям законодательства отводится не более 3 (трех) лет. Здесь все зависит от масштаба постройки и объема предстоящих работ.
Нужно отметить еще один момент. В п. 22 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 значится, что в отношении самовольных построек действуют общие сроки давности — 3 года. Но это положение распространяется только на объекты, не представляющие угрозы для жизни и здоровья граждан, сохранности окружающей среды.
Если собственник отказывается выполнить решение (постановление) в части сноса самовольной постройки, процесс происходит по инициативе местной администрации. А нарушителю выставят счет за эту услугу.
Дополнительным наказанием станет штраф на основании ст. 9.5 КоАП РФ:
- физические лица обязаны заплатить в бюджет 2-5 тыс. рублей;
- для должностных лиц и ИП штрафы установлены в пределах 20-50 тыс. рублей;
- юридическое лицо могут оштрафовать и на 1 млн. рублей.
Важно отметить, что штрафуют именно за факт самостроя. Не имеет значения, сможет собственник потом узаконить постройку, или его обяжут снести объект.
В наиболее сложных случаях, например, если суд или местная администрация установят, что участок используется не по назначению, его могут просто изъять у собственника. Также поступят власти, если постановление о сносе вступило в законную силу, а нарушитель его игнорирует.
Можно ли узаконить самострой
Принятый в 2018 году Закон № 339-ФЗ регламентирует вопросы не только сноса самовольных построек, но и их перевода в законную плоскость. Собственник может выбрать один из следующих способов:
- Обращение в местное архитектурное управление для получения полноценного разрешения на возведение объекта с последующим вводом его в эксплуатацию.
- Подготовка необходимых документов и подача иска в суд.
- Обращение в градостроительную комиссию при муниципалитете.
Важный момент! Все перечисленные способы доступны только собственникам участка. Исключение сделано только для объектов, принадлежащих муниципалитету. Здесь уже местные органы власти будут оценивать, соответствует ли постройка действующим правилам, можно ли ее узаконить.
Документы, необходимые для перевода самостроя в правовое поле
Если собственник не рассчитывает на истечение срока давности, а хочет получить официальные документы на здание (сооружение), ему необходимо подготовить:
- ГПЗУ. Для получения плана можно обратиться в архитектурное или строительное управление при местной администрации. Выдать его должны бесплатно в течение 30 дней. Обязательный пункт плана — техусловия на подключение к имеющимся инженерным коммуникациям;
- акт обследования участка. Его выдает компания-проектировщик;
- непосредственно проект возводимого (возведенного) объекта. Он обязателен для многоквартирных домов, коммерческих и промышленных зданий;
- данные экспертизы проекта. Этот документ не требуется, если речь идет о строительстве частного дома.
Узаконивание самовольной постройки через архитектурное управление (строительный надзор)
При администрации муниципалитета обязательно работает строительное управление (структура может называться иначе). Эта организация и будет рассматривать пакет документов. Если специалисты не выявят недочетов, заявителю выдадут заключение, необходимое для постанови объекта на учет.
Эта же структура в большинстве случаев выдает и разрешения на строительство многоквартирных домов или иных сооружений.
Узаконивание строений по «дачной амнистии»
«Дачная амнистия» действует в отношении объектов, расположенных на участках: дачных, предназначенных для ИЖС или ЛПХ.
Чтобы поставить самострой на кадастровый учет, необходимо предоставить в Росреестр правоутверждающие документы на участок и техплан на постройку (его подготовит сотрудник БТИ или кадастровый инженер).
Узаконивание самостроя в судебном порядке
Если стройнадзор принимает решение о необходимости сноса самовольной постройки, как показывает практика, обжаловать его можно в судебном порядке. Закон разрешает и сразу обращаться в эту инстанцию, минуя этапы предварительного рассмотрения.
Заявителю необходимо предварительно заказать экспертизу, чтобы подтвердить безопасность самовольной постройки и ее соответствие строительным, пожарным и иным нормам. Также потребуются ГПЗУ и выписка из ЕГРН на участок.
Образец искового заявления на обжалование решения о сносе самовольной постройки или для ее узаконивания можно скачать в интернете. Но, чтобы не упустить ни один важный момент, лучше обратиться к юристу.
Если суд удовлетворит требования заявителя, решение по каналам межведомственного взаимодействия будет передано в Росреестр. Собственнику останется только написать заявление о постановке объекта на кадастровый учет.
Обжаловать решение суда о сносе самовольной постройки можно в вышестоящей инстанции. Нужно быть готовым к тому, что каждый раз придется платить госпошлину.
Нужно учитывать, что право обратиться в судебную инстанцию есть и у собственников смежных участков, если они полагают, что самострой нарушает их интересы.
Заключение
Если самовольная постройка построена с нарушениями, например, не соблюдены строительные нормы, собственника могут обязать снести ее. Такой же итог будет, если:
- Категория земель и ВРИ не соответствуют характеру возведенного здания.
- Объект располагается на участке, принадлежащем иному лицу.
- На момент начала строительства земля еще не является собственностью застройщика.
Если самовольная постройка соответствует требованиям законодательства, ее можно узаконить через обращение в строительный надзор (иную структуру с аналогичными полномочиями при местной администрации) или в судебном порядке.
Если после выявления самовольной постройки органами местного самоуправления принято решение о сносе незаконного объекта, выполнить его в соответствии с действующим порядком надлежит в течение года. На реконструкцию, если это возможно, дается до 3 лет.
Читайте также:
