Застройщиков жилых и нежилых объектов, возведенных с нарушением законодательства, часто интересует вопрос, как узаконить самовольную постройку, чтобы избежать ее сноса и стать полноправным владельцем с возможностью продажи и иного способа передачи прав собственности. Разберемся в тонкостях данной темы с юридической точки зрения.
Что относится к самовольной постройке
Чтобы понять, рискуете ли вы получить штраф или предписание о сносе объекта, уточним, что является самовольной постройкой. К ней относятся жилой дом (коттедж), баня, гараж, сарай или иная недвижимость, возведенные на земле без документального разрешения. Кроме того признать самостроем могут строение, не соответствующее назначению застройки участка, или если земля не была предварительно оформлена с учетом положений действующего закона.
Так, самовольную постройку характеризуют следующие признаки:
- Отсутствие статуса на занимаемую землю.
- Наличие нарушений нормативов в сфере строительства и градостроительства.
- Отсутствует разрешение на строение жилого или хозяйственного назначения.
- Нет права собственности.
Что не относится к самострою
Согласно пункту 1 закона №339-ФЗ от 3 августа 2018 г., если владелец не знал, что относительно его участка действуют какие-либо ограничения, то возведенные им с нарушением ограничительных мер капитальные здания не считаются самостроем.
Является ли забор самовольной постройкой? Ограждение участка (дома) выполняет лишь обслуживающую функцию и не имеет собственного хозяйственного назначения. Это значит, что забор не может быть признан объектом гражданского оборота и недвижимости, а, следовательно, он не является самовольной постройкой. Из этого следует, что требование о его сносе незаконно.
Чем грозит самовольное строительство
Застройщик нелегальных жилых и нежилых зданий может столкнуться с рядом проблем, связанных с отсутствием разрешительной документации и права собственности на возведенное строение. Неприятности могут быть связаны как с претензиями собственника участка или соседей, так и с пристальным вниманием органов местного самоуправления, которые обязаны контролировать и регулировать законность использования подведомственных им земель по их прямому назначению.
Последствия самовольных построек на земельном участке:
- Административный штраф, который может быть наложен после жалобы соседей, собственников участка и иных заинтересованных лиц, а также в результате проверки со стороны контролирующих органов.
- Требование о сносе за счет застройщика. Предъявляется в судебном порядке при наличии серьезных нарушений законодательства, а также при наличии доказанной в суде угрозы человеческой жизни.
- Невозможность совершения регистрационных действий (продажа и т.п.).
- Изъятие участка, если владелец не принимает мер для сноса самостроя, сооружение представляет угрозу безопасности или земля используется не по назначению. Такие меры были введены в законодательство в 2018 году.
- Финансовые убытки, связанные с потерей жилого или нежилого объекта, на который не установлено законное право собственности.
Размер штрафа за самовольную постройку
При выявлении одного или нескольких признаков нарушений, на застройщика может быть наложен штраф за самовольную постройку на собственном участке. Наложение штрафных санкций не исключает предъявление к ответчику судом или местными органами управления требований о сносе незаконно возведенного объекта.
Размер штрафа зависит от того, является ли ответчик физическим, должностным или юридическим лицом. На обычных граждан может быть наложено взыскание в диапазоне от 2 до 5 тысяч рублей. Более серьезная ответственность грозит должностным и юридическим лицам – им за возведение самостроя придется выложить до 50 тысяч или до 1 миллиона рублей соответственно.
Узаконивание самовольной постройки
Во избежание применения штрафных санкций и требования сноса возведенного с нарушениями объекта желательно без промедления принять меры для узаконения самовольной постройки. Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее постройку, может через суд получить на него право собственности. Для этого необходимо, чтобы участок был предоставлен истцу с соблюдением установленного порядка с учетом характера возведенного объекта. То есть, если на земле построен дом, участок должен иметь назначение ИЖЛ (индивидуальное жилищное строительство).
Признание права собственности на самовольную постройку возможно не всегда, каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально. Если дом, гараж, баня, другой объект жилого или хозяйственного назначения был построен на чужой земле, признать право собственности на него не получится даже через суд. Собственником самовольного строения может стать только владелец участка. Не являются исключением ситуации, когда дети строят дом на участке, принадлежащем их родителям. Единственно возможный выход в этом случае - добровольный раздел участка сторонами спора (при условии наличия согласия лиц, являющихся собственниками земли).
Способы оформления самовольной постройки
Узаконить самострой может только владелец участка, исключение составляют земли, находящиеся в муниципальной собственности. Легализовать такую застройку возможно при соблюдении важного условия: если нет нарушений строительных норм или они несущественные.
Легализацию самостроя в России регламентирует Федеральный закон №339-ФЗ. Для этого законодательством предусмотрено два способа:
- В административном порядке. Получение разрешительной документации на строительство.
- Обращение в суд для установления права собственности на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Это более сложный и затратный вариант, применяется, когда договориться с администрацией упрощенным способом не получается.
Обратиться в суд заявитель может только после неуспешной попытки оформления постройки путем обращения в соответствующие инстанции – местные власти, МФЦ и прочие организации.
В садоводческих товариществах легализовать самовольные жилые и хозяйственные постройки дачники и садоводы могут по специальной дачной амнистии. Им необходимо отправить в Росреестр технический план и документы о праве владения самостроем.
Если вы не знаете, как лучше оформить свою самовольную постройку, желательно проконсультироваться с опытным юристом, который подскажет оптимальный путь решения вопроса.
Список необходимых документов
Для получения официального разрешения на легализацию постройки на участке необходимо обратиться в строительный надзор с предварительно подготовленным пакетом документов. Для этого собственнику потребуются:
- проект застройки и акт обследования участка;
- план участка земли;
- техусловия для подведенных коммуникаций;
- экспертное заключение;
- архитектурно-градостроительное решение (если строение примыкает к фасадной части расположенного рядом капитального объекта).
Для оспаривания решения местного муниципалитета через суд нужно написать исковое заявление, оплатить госпошлину за регистрацию права собственности, приложить выписку из ЕГРН, заключение экспертизы о соответствии строительным нормативам, а так же градостроительный план. После получения положительного решения суда собственник должен обратиться в Росреестр для окончательной легализации постройки и получения свидетельства на право собственности.
Опыт судебной практики показывает, что самовольная постройка даже в самых непростых случаях может быть легализована при условии привлечения к процессу опытного юриста, специализирующегося в данной сфере.
Сроки исковой давности
В общих случаях Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по самовольной постройке составляет три года. Однако он учитывается, когда исковое заявление подает собственник участка, или если будет доказано, что строение представляет угрозу человеческой безопасности. Когда иск о сносе подают государственные органы, в качестве точки отсчета нередко указывается дата проведения последней проверки объекта.
Заключение
Легализация самовольной постройки возможна при отсутствии серьезных нарушений, требующих ее сноса в административном порядке. Процедура осуществляется через суд посредством подачи искового заявления о признании за истцом права собственности на самовольную постройку.
Исковые требования будут полностью удовлетворены, если суд установит наличие единственного признака, которым может быть отсутствие либо разрешения на строительство, либо акта ввода спорного объекта в эксплуатацию. При этом существенное значение имеет принятие истцом мер к узакониванию строения.
Читайте также:
