Договор купли-продажи закрепляет сделку реализации недвижимого имущества. Он выступает гарантом передачи денег продавцу, а жилья – новому собственнику. Однако в некоторых случаях соглашение может быть расторгнуто. Инициаторами выступают как заинтересованные стороны, так и лица, ущемленные процедурой. Рассмотрим, какова судебная практика в отношении признания договора купли-продажи недействительным.
В каких случаях это возможно
Закон четко определяет в каких случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным. Важно, внимательно изучать документы до момента подписания, чтобы избежать подобного исхода.
Была приобретена доля
Согласно судебной практике, признать договор купли-продажи недействительным могут из-за нарушения порядка оповещения собственников долевого имущества. Закон определяет, что остальные дольщики имеют приоритетное право выкупа оставшейся жилплощади. Продавец должен заранее сообщить о своем намерении заинтересованным лицам. Это можно сделать:
- лично передав письмо о планах на продажу, обязательно получив отметку об ознакомлении на своем экземпляре;
- отправив обращение заказным письмом с описью вложения почтой.
На принятие решения остальные долевые собственники получают 30 календарных дней. Если игнорировать требования о приоритете этой категории лиц, не отправить уведомление и не выждать установленный период, то появятся основания для признания договора купли-продажи недействительным.
Продавец является действующим или потенциальным банкротом
По ГК РФ признание договора купли-продажи квартиры недействительным возможно в случае признания продавца банкротом. В этой ситуации все сделки, прошедшие за последние 3 года, могут быть аннулированы. Основанием для расторжения соглашения выступает заявление пострадавшего кредитора. Последний может посчитать, что продавец реализовал имущество, чтобы не выплачивать долги.
Выявить потенциального банкрота практически невозможно. Впрочем, легко проверить информацию об уже открытых делах по банкротству. Сведения размещены в отдельном Федеральном реестре. В целях безопасности интересов покупатель может запросить кредитную историю.
Продавец не мог отвечать за свои действия
Рассмотрим еще один вариант, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной. В 177 статье Гражданского Кодекса РФ есть сведения о том, что соглашение, подписанное лицом, которое не понимает значение своих действий, ничтожно. Это актуально для ситуаций, когда документы были подписаны человеком, принимающим сильнодействующие препараты или страдающим от тяжелой болезни. Лицо имеет статус дееспособного, но фактически на расценивает свои решения верно.
Судебная практика признания сделки купли-продажи недействительной говорит, что доказать подобную ситуацию не так просто. Нужно иметь на руках выписки из медицинских учреждений и рецепты на препараты. Приобретающей стороне стоит заранее запросить справки из психоневрологического диспансера, чтобы защитить интересы.
Обнаружены скрытые собственники
Проверить данные о владельцах имущества можно по выписке из ЕГРН. Однако документ не всегда отражает истинное положение дел. Иногда люди, которые имеют полное право на недвижимость, еще не получили причитающуюся им долю. Основания признания договора купли-продажи недвижимости недействительным таковы:
- появился собственник, который ранее имел статус безвестно отсутствующего;
- в процессе приватизации не были выделены доли несовершеннолетним детям, а сейчас ребенок стал взрослым и заявил о правах;
- лицо ранее было прописано в квартире, но отказалось от приватизации.
Квартира приобреталась с использованием материнского капитала
Частый случай, когда сделка купли-продажи квартиры признается недействительной – обращение в суд органов опеки и попечительства. Если при покупке квартиры родители используют материнский капитал, то после выплаты жилищного кредита обязаны выделить доли несовершеннолетним детям. Иногда можно продать имущество без выделения долей, но понадобится разрешение от уполномоченных органов опеки. Нарушение норм приводит к оспариванию соглашения.
Супруг не дал согласия
Супруги, которые находятся в официальном браке, должны совместно распоряжаться нажитым имуществом. Если процессом реализации занимается только один, то он должен получить согласие от второго. Лучше всего закреплять договоренности в нотариальной форме, иначе возможно признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной.
Стоимость занижена, а собственники постоянно меняются
Стороны часто занижают цену квартиры или дома в соглашении. В этом обычно заинтересована продающая сторона, которая хочет уйти от налога на прибыль или сократить его размер. Это чревато для покупателя: после рассмотрения иска о признании договора купли-продажи недействительным суд может удовлетворить требования. Наибольшие риски связаны с имуществом, у которого регулярно менялись собственники. Они могут попытаться отменить решение о реализации.
Последствия признания договора купли продажи недействительным
Недействительность – это оформление соглашения с нарушением действующих законодательных норм. 166 статья ГК определяет, что к таким случаям относятся устные договоренности или оформление по фальшивой доверенности. Прочие основания приведены ранее. Такие соглашения можно разделить на два типа:
- оспоримые – расторгаются через суд на основе иска пострадавших лиц;
- ничтожные – не имеют законной силы, поэтому недействительны изначально.
Если ничтожная сделка уже прошла регистрацию в Росреестре, то признание договора купли-продажи земельного участка или квартиры недействительным проводится только через суд. По итогу продавец обязан вернуть все полученные деньги. Покупателю же придется отдать назад полученное ранее имущество.
Срок признания договора купли продажи недействительным
Период зависит от деталей события. Сроки исковой давности составляют:
- по ничтожным сделкам – не более 3 лет;
- по оспоримым – до 1 года.
В первом случае датой отсчета является заключение соглашения между сторонами. Если иск предъявляет заинтересованное лицо, которое не участвовало в сделке, то началом срока выступает день, когда человек узнал или должен был узнать о заключении договора. В некоторых случаях срок исковой давности можно восстановить по суду. Для этого потребуются доказательства, что имелись обстоятельства непреодолимой силы. К таковым относятся тяжелое состояние здоровья или нахождение в местах лишения свободы. Максимальный срок после продления – 10 лет.
Как оформить исковое заявление
Рассмотрев, можно ли признать договор купли-продажи недействительным, стоит остановиться на порядке составления заявления. Запрос можно написать самостоятельно или обратиться за помощью к юристам. Обязательно отразить следующие сведения:
- наименование суда – обычно заявления рассматривают районные суды по месту нахождения объекта;
- полные данные об обратившемся – ФИО, дата рождения, место рождения, адрес регистрации, паспортные данные, контактные сведения;
- информация о представителе – ее отражают, если иск подает доверенное лицо или адвокат;
- обстоятельства дела, выступающие основанием для спора;
- исковые требования;
- перечень документов, которые приложены к иску;
- дата составления и подпись заявителя.
Иск можно передать в суд лично, посетив канцелярию. Также разрешено отправить заявление заказным письмом. Передать запрос можно через электронную приемную конкретной инстанции. Дополнительно следует оплатить пошлину. Ее размер определяется ценой иска и варьируется от 400 рублей до 60 тысяч.
Заключение
Закон защищает интересы собственников и заинтересованных лиц. Гражданский Кодекс определяет случаи, когда договор купли-продажи может быть признан недействительным, а также последствия от данного решения. Наиболее высоки риски, если:
- нет согласия от супруга;
- не выделены доли детям или нет соглашения от органов опеки (жилье покупали с маткапиталом);
- могут быть выявлены тайные владельцы;
- долевые собственники не были оповещены по закону или не получили достаточно времени на принятие решения;
- цену недвижимости занизили;
- у квартиры часто менялись собственники.
Важно привлекать профессиональных юристов и риэлторов, чтобы избежать оспаривания. Можно и нужно запрашивать дополнительные документы у продавца
Читайте также:
