Гараж. Кто-то считает его непозволительной роскошью, а кто-то покупает, чтобы оставлять машину и хранить множество самых разных вещей, например, сезонную резину или инструменты для самостоятельного проведения мелкого ремонта. Если гараж только значится в планах, важно знать, как правильно купить его у собственника.
Необходимо уделить отдельное внимание подготовке и проверке документов. Ведь в данной сфере рисков не меньше, чем при сделках, например, с квартирами.
Покупка гаража: общий алгоритм
Последовательность действий остается такой же, как при покупке частного дома, земельного участка или иной недвижимости. И ни один из этапов нельзя пропускать, чтобы впоследствии не лишиться имущества и не отдать деньги мошенникам. Ведь вернуть их зачастую просто невозможно.
Чтобы переоформить гараж на нового собственника через МФЦ или Росреестр, необходимо подготовить ряд документов и пройти определенные этапы:
- Поиск подходящего варианта. Можно исходить из района размещения гаража, материала стен, площади помещения, наличия охраны в кооперативе, ямы для осмотра днища и прочих факторов. Узнать собственника гаража можно через выписку из ЕГРН.
- Проверка документов, подтверждающих право собственности на объект.
- Заключение договора. Если его сумма больше 10 тыс. рублей, то в соответствии со ст. 808 ГК РФ, соглашение обязательно имеет письменную форму.
- Уплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности. Сумма определяется в соответствии с положениями ст. 333.33 НК РФ.
- Передача документов в Росреестр. Сделка будет считаться заключенной только после внесения данных о новом собственнике в ЕГРН.
- Получение выписки из Единого госреестра. В 2023 году этот документ подтверждает право собственности на объект.
- Завершение расчетов между сторонами.
А теперь каждый из перечисленных этапов необходимо рассмотреть более внимательно.
Поиск варианта
Здесь каждый действует так, как удобно именно ему. Можно обратиться к риэлтору, просматривать объявления на всевозможных площадках и т. д. В любом случае объект желательно осмотреть лично, чтобы не жалеть впоследствии о потраченных деньгах.
Проверка документов на гараж
Этот этап можно считать наиболее важным. Конечно, в гараже гарантировано никто не живет. Можно не опасаться, что через год-два появится кто-либо отбывавший тюремный срок и заявит о том, что имеет право здесь находиться на законных основаниях.
Но возможны и иные, не менее неприятные ситуации. Особую осторожность следует проявить, если гараж продают сразу после вступления в наследство, не выдержав минимальный срок владения. Вполне возможно, что через несколько месяцев появится кто-либо из наследников, чьи интересы не были учтены ранее.
В любом случае у собственника для покупки гаража должны быть следующие документы:
- Общегражданский паспорт или иное удостоверение личности.
- Нотариально заверенная доверенность, если продажей занимается не собственник, а его представитель. Данные документа можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого достаточно отсканировать QR-код непосредственно на доверенности.
- Согласие супруга/супруги на сделку. Его также заверяют у нотариуса.
- Правоустанавливающие документы на гараж и участок под ним: договор купли-продажи, свидетельство наследника, постановление о приватизации и т. д.
- Правоутверждающие документы. До 2017 года граждане могли получить свидетельство о праве собственности. В 2023 году Росреестр выдает только выписки из ЕГРН.
- Справки из ПНД и НД. Покупателю нужна уверенность в том, что продавец не состоит на учете у психиатра, не находится под воздействием алкоголя или наркотических препаратов.
Формально покупатель может самостоятельно обратиться в Регистрационную палату и запросить выписку. Но, нужно помнить, что, начиная с марта 2023 года, сторонним лицам эти документы предоставляются в обезличенном варианте. В соответствующей графе значатся не конкретные фамилия, имя, отчество, а фраза «физическое лицо». Такую выписку сложно считать информативной. Из нее можно только узнать, есть ли на объекте обременения, и стоит ли он вообще на кадастровом учете.
Заключение договора при покупке гаража
Если покупателя устраивает выбранный вариант, можно переходить непосредственно к подписанию договора. Его составляют в трех идентичных экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра.
Обязательные пункты соглашения:
- Дата и место составления. Без этого документ могут признать незаключенным.
- Данные сторон: ФИО, адреса по прописке, номера и серии сторон, дата выдачи и т. д.
- Реквизиты гаража: адрес, кадастровый номер, площадь и иные характеристики, позволяющие однозначно определить объект.
- Кадастровый номер и реквизиты земельного участка под гаражом.
- Стоимость гаража. Покупателю нежелательно занижать стоимость объекта недвижимости. Иначе, в случае отмены сделки, он не сможет вернуть свои деньги в полном объеме.
- Порядок расчетов. Если имел место аванс или задаток, это стоит указать в договоре. Также стоит обозначить, как будет проходить передача основной суммы: через аккредитив, банковскую ячейку и т. д.
- Порядок передачи собственно гаража. В оптимальном варианте стороны подписывают специальный акт. В нем отражают состояние стен, пола, крыши, дверей и иных элементов. Если продавец оставляет какое-либо свое имущество, например, верстак, стеллажи и т. д., это также указывают и в договоре, и в акте приема-передачи.
В заключительной части соглашения покупатель и продавец обязаны лично расписаться и еще раз указать свои реквизиты.
Вопрос с нотариальным заверением договора купли-продажи
Если сделку заключают совершеннолетние, дееспособные граждане, они могут ограничиться простой письменной формой. Обращение к нотариусу для подписания договора обязательно в следующих случаях:
- собственник (сособственник) является несовершеннолетним;
- владелец — недееспособный, частично недеспособный;
- продается доля в гараже. Этот вариант характерен для ситуаций, когда продаваемый объект, например, является частью большого комплекса.
В первых двух случаях желательно также запросить согласие органов опеки и попечительства. Важно также учитывать, что нотариус обязательно проверяет договор на соответствие законодательству. Он же может передать документы в Росреестр.
Регистрация перехода права собственности
Если стороны не воспользовались услугами нотариуса, для передачи документов в Регистрационную палату можно использовать следующие способы:
- личное посещение Росреестра;
- обращение в МФЦ;
- загрузка документов на сайте Росреестра. Но это возможно при наличии у заявителя усиленной квалифицированной электронной подписи.
Здесь нужно отметить один важный момент. Если договор подписан в присутствии нотариуса, передать его в Росреестр может и покупатель, и продавец. Если же стороны ограничились самостоятельным визированием, им придется вместе посетить приемное подразделение Кадастра.
При себе необходимо иметь:
- паспорта участников сделки;
- экземпляр договора.
Заявление на переоформление гаража на нового собственника через МФЦ или Росреестр заполняется на месте. Госпошлину платят заранее, собственно квитанцию можно не предоставлять. Но пока деньги не поступят в бюджет, регистрационные действия не проведут.
Также продавцу при себе желательно иметь согласие супруга/супруги, если он состоит в браке. Формально регистратор может принять документы и без согласия, но в выписке сделают соответствующую пометку. Если документы в Росреестр или МФЦ передает представитель, у него должна быть доверенность.
Что нужно учитывать для покупки гаража у собственника: несколько важных моментов
Сначала нужно вернуться к передаче документов в Росреестр:
- Быстрее всего провести сделку можно через нотариуса. В этом случае Росреестр обязан зарегистрировать переход права собственности в течение 1 дня. Но услуги нотариуса придется оплатить дополнительно.
- При подаче документов через МФЦ ждать придется 9 рабочих дней.
- Если обращаться непосредственно в Росреестр, сделку зарегистрируют в течение 5 дней при условии, что предоставлены все необходимые документы.
- Если загружать заявление и договор на сайте, предварительно придется оформить электронную подпись. А за это тоже нужно платить.
В целом при проведении процедуры покупки гаража у собственника:
- Нельзя передавать деньги без расписки. Договор еще не подтверждает, что оплата проведена в полном объеме.
- Нельзя указывать в соглашении сниженную цену. Через день продавец заявит, что в момент подписания документов не осознавал свои действия. Сделку отменят, а покупатель сможет рассчитывать на возврат только суммы по договору.
- Не стоит доверять словам продавца. В оптимальном варианте он должен предоставить выписку с указанием всех переходов права собственности, начиная с 1998 года или года ввода гаража в эксплуатацию, если это произошло позже.
Заключение
Порядок покупки гаража у собственника ничем не отличается от аналогичных действий при передаче квартиры, дачи и т. д. Владелец обязан иметь на руках документы не только на строение, но и на землю под ним. Иначе покупатель рискует, что его гараж по итогам какой-либо проверки просто снесут.
Начинать переоформление права собственности необходимо с проверки правоустанавливающих и правоутверждающих документов на объект. Как минимум, необходимо запросить выписку на объект.
Чтобы найти собственника, например, брошенного гаража в гаражном кооперативе, можно попробовать обратиться к председателю этого сообщества. Как вариант, потенциальный покупатель посещает нотариуса и через него запрашивает выписку из ЕГРН.
Читайте также:
