Приобретение квартиры является одной из самых значимых сделок в жизни каждого человека, поэтому перед ее подписанием потребуется самая тщательная подготовка. Если вам больше нравится работать с риэлторами, то вполне можно доверить всю работу по переоформлению квартиры им, а приобретая недвижимость в ипотеку – представитель банка окажет помощь в подготовке сделки. Но практика показывает, что в любом случае нужно быть максимально бдительными и скрупулезно проверять оформление, а также текст каждого документа.
Все особенности государственной регистрации объектов недвижимости регламентируются положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившего в законную силу в 2015 году.
Перечень основных рисков и ограничений при покупке объектов недвижимости
Мы рекомендуем обратить внимание на ряд юридических моментов, которые как минимум должны Вас насторожить:
- У продавца имеется несколько наследников, либо бывшая супруга.
- Относительно рассматриваемого вами объекта ведется судебный спор.
- Квартира в ипотеке, находится под арестом, или в залоге.
- В квартире зарегистрирован один, или несколько человек.
- Дом, где расположен приобретаемый вами объект аварийный, либо планируется под снос.
- Недвижимость была приобретена прежним владельцем с использованием средств материнского капитала.
- Собственник отчуждаемого объекта недвижимости невменяем.
- Продажа осуществляется на основании доверенности.
- В тексте документа, подтверждающего право собственности, фигурирует завещательный отказ.
Естественно, любой из вышеперечисленных пунктов на деле может и не иметь решающего значения, однако это повод задуматься.
Какие документы необходимо проверять перед заключением сделки
Паспорт каждого собственника жилья. Для этого следует спросить у продавца о количестве владельцев квартиры, так как в ряде случаев их бывает несколько. Выяснив это, тщательно проверяйте паспорта каждого.
Но особое внимание уделяйте:
- Внешнему виду документа. Исправления, или отсутствие в паспорте одной из страниц – станет серьезным препятствием для заключения сделки.
- Паспортным данным. Каждая запись должна полностью совпадать с информацией, отраженной в тексте документа, подтверждающего право собственности владельца на продаваемую квартиру.
- Период действия паспортов владельцев.
- Фотографию. Стоит удостовериться, лицо человека на фотографии в паспорте соответствует тому, кто представился вам как владелец жилья.
Правоустанавливающий документ. Нынешний владелец жилья должен представить вам документ, подтверждающий его право собственности на отчуждаемое жилье.
Например:
- Договор купли-продажи (с печатью, либо же без).
- Договор дарения.
- Документом, подтверждающим право на наследство, прочие.
Затем внимательно изучите:
- Информацию об участниках предстоящей сделки.
- Убедитесь в правильности адреса и соответствии реальной площади приобретаемого жилья – площади, указанной в правоустанавливающем документе.
Часто задаваемый вопрос: зачем нужна печать в договоре купли-продажи
По завершении официальной регистрации договора, подтверждающего факт отчуждения квартиры, на продавца и на покупателя возлагается обязанность его исполнения. Каждая из сторон получает по одному экземпляру этого документа. Ранее на договорах купли-продажи ставилась печать, а также штамп Росреестра. С тех пор требования законодательства несколько изменились. Нововведение коснулось и оформления документов, подтверждающих право собственности. Так, с июня минувшего – 2022 года новые собственники получают договор купли-продажи уже без гербовой печати. Эти новшества были введены для облегчения работы сотрудников Росреестра.
Несколько важных условий договора
Для его подписания прежний владелец должен получить выписку из ЕГРН. Ее предоставляет МФЦ (многофункциональный центр). Проверьте, что выписка была выдана меньше месяца назад.
Также вы должны изучить данные о:
Нынешних владельцах недвижимости, а также об их количестве
Информация в правоустанавливающем документе должна полностью соответствовать их паспортным данным. В некоторых случаях в выписке указывается иная фамилия владельца. К примеру, мужчина, являющийся собственником квартиры, женился и взял фамилию супруги, поэтому стоит учитывать, что до заключения сделки этому мужчине следует обновить информацию о своем семейном положении в Росреестре, а это займет какое-то время.
Наличии тех или иных обременений
Обременением называют ограничение владельца квартиры на пользование, а также распоряжение этим жильем. Простой пример: обременение, связанное с ипотекой. В данном случае банк будет являться залогодержателем. Впрочем, если какие-либо ограничения права собственности и существуют, то договор Росреестром зарегистрирован не будет.
Являются ли несовершеннолетние владельцами (в общем случае это дети до 18 лет)
Если это так, то продавец должен получить официальное разрешение на проведение сделки, выдаваемое органами опеки, при этом несовершеннолетние должны обеспечиваться жильем лучшего качества.
Согласии мужа на продажу квартиры
Так, если объект недвижимости приобретался в браке, то официальный документ, подтверждающий согласие мужа его продажу должен быть предоставлен, даже если супружеская пара официально разведена. Безусловно, представитель Росреестра зарегистрирует подписанную вами сделку, причем даже тогда, когда продавцом не будет предоставлено такого письменного согласия. Но в выписке, которую вы получите в ЕГРН, будет пометка, что сделка по приобретению вами квартиры была заключена без письменного согласия супруга. Подумайте, стоит ли рисковать?
Если же официальное согласие мужа все-таки было получено, то обязательно проверьте:
- Дату его оформления.
- Правильность заверения этого документа нотариусом.
- Паспортные данные каждого из супругов, указанные в данном согласии.
Зарегистрированных на данной жилплощади лицах
Такая информация подтверждается справкой установленного образца, выдаваемой МФЦ, паспортным столом, ее также можно заказать на официальном сайте Государственных услуг.
Стоит оговорить с продавцом день выписки всех зарегистрированных. Более того – накануне сделки попросите представить упомянутую справку повторно: зарегистрированных жильцов на данной жилплощади быть не должно.
Если же в справке указаны зарегистрированные в квартире лица, то обратите внимание на:
- Их количество.
- Зарегистрированы ли несовершеннолетние.
Том, что нет задолженности по оплате коммунальных услуг
Эта информация подтверждается справкой, которую продавец может заказать у представителя управляющей компании, либо же в МФЦ. Помимо этого, вы вправе просмотреть несколько квитанций, подтверждающих оплату «коммуналки». Действительно, необходимость погашения задолженности прежних владельцев за оплату коммунальных услуг не возлагается на новых собственников, однако зачем вам разбираться в чужих проблемах.
Обратите внимание на:
- Дату последней квитанции, подтверждающей оплату.
- Отсутствие задолженности.
- Показания счетчиков электроэнергии, тепла, воды, или газа.
Текущем остатке средств на пенсионном счету.
Данная информация подтверждается специальной справкой. Так, если прежний владелец жилья имел детей до 18 лет, то наличие такой справки, подтвердит, что квартира приобреталась без использования средств маткапитала. Но если продавцом на приобретение жилья все-таки были использованы эти средства, а доли своим детям в возрасте до 18 лет он так и не выделил, то покупатель в перспективе может столкнуться с определенными проблемами.
Договор купли-продажи должен ли заверяться нотариусом
Нотариус потребуется, если:
- одним из собственников приобретаемого жилья будет несовершеннолетний;
- объект недвижимости находится в долевой собственности. При этом отвечая на вопрос: нужна ли печать на договоре купли-продажи ответим, что нет, не нужна, так как вы получите официальный документ – выписку из ЕГРН.
Заключение
- Работайте только с оригиналами документов. Не стоит рассматривать их копии, даже заверенные в предусмотренном законом порядке. При этом если договор купли-продажи, представленный вам нынешним владельцем жилья, регистрировался нотариусом с помощью электронных каналов связи, то, как правило, он будет без печати и штампа (ранее в этом штампе отражалась информация о конкретном сотруднике Росреестра, который осуществлял регистрацию правоустанавливающего документа).
- Весь список документов лучше сверять с чек-листом.
- Не стесняйтесь задавать любые интересующие вас вопросы. А если при этом продавец начинает нервничать, запинаться, или невнятно объяснять что-либо вместо спокойного ответа – это повод задуматься.
- При возникновении даже малейших сомнений лучше обратиться к профессионалам.
- Если же у вас нет средств на оплату специалистов, то можно воспользоваться сервисом «Дом Клик». Здесь проверят историю объекта недвижимости, оценят риск и предоставят целый ряд рекомендаций, которые обезопасят предстоящую сделку.
И не забывайте, что договор купли-продажи будет считаться заключенным только со дня его государственной регистрации, но теперь этот документ вы получите уже без печати и штампа Росреестра.
Читайте также:
